Erbimmobilie halten oder verkaufen?

  • Hallo in die Runde,



    mir brennt ein Thema unter den Nägeln, das womöglich streng genommen mehr als nur Immobilienfinanzierung umfasst, vielleicht aber gerade deshalb für viele interessant ist.



    Es geht um Folgendes: Wir (meine Frau und ich, beide in den 40ern) werden aller Voraussicht nach ein Elternhaus erben. Wir sind nicht die einzige erbende Partei, jedoch die einzige, die erkennbar Interesse daran zeigt, das Haus eventuell zu halten statt es zu verkaufen. Das Haus steht nicht in einer der Boom-Gegenden Deutschlands, die Mieten in dieser Region bewegen sich seit Jahren eher zögerlich nach oben, und es handelt sich um einen Bau aus den 70er Jahren in der Provinz. Schöne Provinz allerdings! :)


    Wir würden nun gerne wissen, ob es unterm Strich finanziell Sinn macht dieses Haus zu halten, und zwar unter mehreren Gesichtspunkten: Lohnt es sich das Haus dauerhaft zu vermieten (selbst einziehen möchten wir in den nächsten 25 Jahren sicher nicht) und dadurch für uns (im Alter) ein passives Einkommen zusätzlich zur Rente zu sichern? Lohnt es sich steuerlich das Haus zu halten (bei Vermietung) und die anfallenden Instandhaltungs- und Reparaturkosten in den Jahren bis zum Beginn unserer Rente abzusetzen und damit unsere Steuerlast zu drücken? Oder ist der finanzielle Aufwand, den wir betreiben müssten um das Haus alleine zu erben (Auszahlen der anderen Erbparteien wäre notwendig, es handelt sich aller Voraussicht nach jedoch um eine sehr moderate Summe verglichen zu den Preisen, die für Immobilien in Boom-Regionen zurzeit aufgerufen werden), dauerhaft zu vermieten und instand zu halten höher als eingesparte Steuern und Mieteinnahmen uns jemals einbringen werden? Wiegt die Sicherheit von „Beton-Gold“ eine womöglich eher mäßige bis nicht existente Rendite auf, wenn man ansonsten finanziell auf einigermaßen soliden Füßen steht?


    Mir ist bewusst, dass in diese Rechnung sehr viele Parameter eingehen müssen, damit sie einigermaßen aussagekräftig ist. Das macht es so schwierig. Gibt es eures Wissens irgendwo eine umfassende Informationsseite (optimaler Weise mit Rechner), die all diese oder doch die meisten wichtigen Parameter für eine Einschätzung bereitstellt? Ich bin alles andere als ein Immobilienexperte, aber gerne bereit und in der Lage mir die wichtigen Informationen zur Berechnung zu beschaffen (z.B. Schätzwert des Hauses, durchschnittliche Mieten in der Region etc.), wenn ich weiß, was ich brauche und wozu.


    Trotz intensiver Suche bin ich bis jetzt leider nicht fündig geworden und hoffe auf eure Tipps und Einschätzungen! Wie sollte ich eurer Ansicht nach vorgehen, um möglichst viele relevante und wichtige Aspekte des Themas abzudecken?


    Vielen Dank im Voraus! :)

  • Wie du den Wert ermittelst, erfährst du hier



    Ansonsten kommt es natürlich darauf an, wie die Erben sich über den Wert einigen und damit die Auszahlbeträge festlegen.


    Dann kommt es auf die Renovierungskosten und die erzielbare Miete an. Du wirst einige Annahmen treffen müssen. Aber du kannst ja mit einem realistischen und einem konservativen Szenario rechnen.

  • Der Postbank Wohnatlas und der Prognos Zukunftsatlas gibt dir eine weitere Möglichkeit grob abzuschätzen wie es um die Region der Immobilie steht.


    Rechne ruhig aber überbewerte diese Rechnungen bitte nicht. Wie Chris schon schrieb musst du Annahmen treffen und es kann auch ganz anders kommen. Mehrere Szenarien durchrechnen hilft aber bestimmt um ein Gefühl für die Zahlen zu bekommen.


    Ich sage für mich immer: orientier dich an den Profis also große Versicherungen und Pensionskassen (oder in diesem Fall konkreter: Immobiliengesellschaften wie Vonovia, Deutsche Wohnen etc). Investieren die in vermietete Einfamilienhäuser? Nein. Dafür gibt es bestimmt Gründe. Ich persönlich würde ein Einfamilienhaus zur Vermietung nur kaufen wenn ich vorhätte Familienmitglieder dort wohnen zulassen. Wenn dann die Rendite nicht stimmt hab ich wenigstens meiner Familie ein Zuhause ermöglicht.


    Vorteilhaft kann es aber trotzdem sein, etwa wenn die Verwandtschaft sich vllt freut wenn das Haus in der Familie bleibt und eine ehr günstige Auszahlung erwarten oder wenn die Immobilie eine ganz besonders schöne Lage hat (unverbauter Blick ins idyllische Tal oder so). Das kann man vllt nicht immer direkt auf die Miete aufschlagen wirkt aber auch nochmal Wertstabilisierend.


    Soviel ich weiss leben viele alte Menschen immer noch im Familienhaus obwohl die Kinder schon längst ausm Haus sind. Da werden eine Menge Einfamilienhäuser in den nächsten Jahren frei, vor allem in 10-20 Jahren wenn die Babyboomer langsam sterben oder in altersgerechte Wohnungen umziehen…

    Mir wärs ein zu großes Klumpenrisiko, aber wenn z.B. Aktien aus persönlichen Gründen keine Alternative sind ists sicher eine Überlegung wert.

    Alles nur meine persönliche Meinung, ich vermiete selber nixs werde aber selber eines Tages in deiner Situation sein.

  • Hallo,

    also so etwas häng von dermaßen vielen Parametern ab...=O

    Wenn ich 70'er Jahre-Bau höre, läuft vor meinem inneren Auge sofort ein Film ab.

    Lohnt denn ob des Zustands des Hauses/Technik (u.a. Isolierung/Fenster/Heizungsanlage) überhaupt eine Vermietung? Nutzt ja nix, wenn erstmal 50.000€ in eine zeitgerechte Sanierung/Technik investiert werden müssten um das Haus überhaupt vermietet zu bekommen.

    Wie ist denn die Nachfrage nach Mietobjekten in der Region überhaupt!?


    Hier in unserer Metropolregion gehen viele 50'er, 60'er Jahre Siedlungshäuser weg, die aber nur wegen den Grundstücken gekauft werden. Sprich die Häuser werden nach dem Kauf abgerissen um ein zeitgemäßes Haus bzw. Doppelhaus auf dem Grundstück zu bauen.

  • Hallo,


    wie schon einige Vorschreiber betont haben, kann (muss nicht) ein vermietetes EFH ziemlich viel Ärger und Kosten verursachen. Eine seriöse Prognose über einen längeren Zeitraum dürfte kaum möglich sein. Wenn man selbst oder nahe Verwandte keine Absicht haben einzuziehen, könnte man auch über eine Erbpachtlösung nachdenken.


    Das Grundstück bleibt im Familienbesitz und generiert laufende Einnahmen, denen außer der Steuer kaum Ausgaben gegenüberstehen. Um das Haus muss sich der Erbpächter wie ein Eigentümer kümmern; geht einen nichts mehr an.


    In der Verwandtschaft wurde so eine Lösung gerade umgesetzt, zugegeben in einer 1b- Lage. Aber die Anzahl der Interessenten könnte man ja über die Konditionen steuern.


    Gruß Pumphut

  • Vielen Dank schon mal bis hierher für eure hilfreichen Einschätzungen!

    Lohnt denn ob des Zustands des Hauses/Technik (u.a. Isolierung/Fenster/Heizungsanlage) überhaupt eine Vermietung? Nutzt ja nix, wenn erstmal 50.000€ in eine zeitgerechte Sanierung/Technik investiert werden müssten um das Haus überhaupt vermietet zu bekommen.

    Wie ist denn die Nachfrage nach Mietobjekten in der Region überhaupt!?

    Nun ja, ich würde sagen, dass der Zustand des Hauses und der Technik weder richtig schlecht noch richtig gut ist, heißt: in der dortigen dörflichen Umgebung gilt das, was das Haus bietet, als normaler Standard. Mehr und moderner geht natürlich immer, aber ob das die erzielbare Miete am Ende so deutlich erhöht, dass sich das lohnt, vermag ich nicht zu sagen. Die Nachfrage nach Mietobjekten in der Region ist durchschnittlich (habe mir den Grundstücksmarktbericht angesehen...), wohingegen in den letzten Jahren immer wieder Häuser zu durchaus guten Preisen verkauft wurden (relative Nähe zu Luxemburg ist gegeben, das hilft;)).

    Wenn man selbst oder nahe Verwandte keine Absicht haben einzuziehen, könnte man auch über eine Erbpachtlösung nachdenken. Das Grundstück bleibt im Familienbesitz und generiert laufende Einnahmen, denen außer der Steuer kaum Ausgaben gegenüberstehen. Um das Haus muss sich der Erbpächter wie ein Eigentümer kümmern; geht einen nichts mehr an. In der Verwandtschaft wurde so eine Lösung gerade umgesetzt, zugegeben in einer 1b- Lage. Aber die Anzahl der Interessenten könnte man ja über die Konditionen steuern.

    Das klingt interessant, hatte ich zugegeben noch gar nicht auf dem Schirm, vielen Dank!


    Ich werde die Angelegenheit auf jeden Fall mal mit möglichst vielen Parametern durchrechnen, einfach um ein Gefühl für die Zahlen dafür zu bekommen, aber die Waage neigt sich auf Basis eurer Einschätzungen doch vernehmbar in Richtung Verkauf oder eben Erbpacht. Letzteres muss ich aber nochmal in Ruhe recherchieren.

    Jede Menge "Food for thought" - nochmals Danke!