Immobilienkredit Angebot von Bank zu teuer ?

  • Hallo Zusammen,


    Das ist mein erster Beitrag hier, bitte entschuldigt mich wenn ich einen Fehler begehe.


    Ich suche seit einiger Zeit ein Haus für meine Familie in Niedersachsen, Region Goslar. Jedes Haus, das ich gefunden habe, wurde innerhalb von kürzer Zeit verkauft. Das sagt über den Markt etwas: Die Nachfrage ist sehr hoch!


    Ich habe ein paar Angebote von den Kreditvermittlern bekommen und mit denen bin ich sehr unzufrieden. Deswegen wollte ich euch fragen, welche Konditionen ihr von euren Banken bekommt. Ich bekomme meistens über 2% Zinssatz.


    Das Angebot:

    Gebundener Sollzins /
    Effektiver Jahreszins (p.a.)
    2,11 % / 2,15 %
    Rate (monatlich) 1.051,17 €
    Tilgungssatz 1,60 %
    Zinsbindun
    20 Jahre
    Restschuld am Ende der Zinsbindung 204.787,09 €
    Kalk. Laufzeit (ca.) 40 Jahre
    Nettodarlehensbetrag (Auszahlungsbetrag) 340.000 €
    Bereitstellungs-Zins 6 Monate kostenlos, ab dem 7. Monat 3 %
    jährlich
    Optionale Sondertilgung (p.a.
    5,00 %
  • Der Zinssatz bemisst sich nach dem Beleihungsauslauf. Bei 50% Eigenkapital gibt es bessere Konditionen, als bei einer Vollfinanzierung.


    Anders als bei Aldi gibt es keinen festen Preis für das Produkt. Es kommt eben drauf an, wer es kauft.

    Lass keinen zwischen Dich und Dein Geld.

  • Hallo.


    Sind die Sondertilgungen denn realistisch? In der Regel lassen sich die Banken das Einräumen dieser Möglichkeit durch einen kleinen Zinsaufschlag bezahlen. Wenn geplant wäre, die Sondertilgungsmöglichkeiten zu nutzen, dann könnte die anfängliche Tilgung ggf. auch höher angesetzt werden, vielleicht führt das schon zu einem besseren Zinssatz.


    Eine kürzere Zinsbindung wird sich wahrscheinlich auch positiv auf den Zinssatz auswirken. (Muss man aber wollen.)

  • Hallo clever_care , wie derruediger schon schreibt, ist wichtig, wie viel Eigenkapital Du mitbringst und wie hoch der Kreditanteil ist.


    Das Darlehen soll 340.000 € betragen. Wie viel kostet das Haus (mit/ohne Nebenkosten), wie viel Geld bringst Du mit?


    Klassisch würde man so rechnen, dass du für normale Konditionen bei einem Hauswert von 425.000 € davon 20 % selbst mitbringst (85.000 €) und 80 % finanzierst. Die Kaufnebenkosten sollten in jedem Fall von Dir aus dem Gesparten geleistet werden (gerne nochmal 10-15%, je nach Bundesland und ggf. Makler).


    Richtig günstig wird es mit bis zu 60 % "Beleihungsauslauf", weil die Bank den Kredit dann günstiger refinanzieren kann. Über 80 % geht auch. 90 % ist noch relativ normal, darüber wird es teurer. Auch Finanzierungen über 100 % gibt es gelegentlich (z.B. bei sehr hohem Einkommen und aus Sicht der Bank super Objekt) . Das wird aber sehr teuer.


    Für die 20 Jahre Zinsbindung bezahlst Du auch einen Aufschlag.


    Dann gibt es noch das Thema Bonität: Kauft ein Ehepaar Mitte 40, beide berufstätig als Beamte, oder ein Alleinverdiener Anfang 20, gerade frisch in die Selbstständigkeit gestartet?

  • 1) Kaufpreis?

    2) Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Makler)?

    3) Modernisierungskosten inkl. Eigenleistung, ohne Möbel/Küche?

    4) Eigenleistungsanteil, so vorhanden?

    5) Eigenkapital

    6) Finanzierungsbedarf?

    7) Postleitzahl wegen Einbezug regionaler Banken?


    Wie schon beschrieben, die Konditionen bemessen sich nach dem Beleihungsauslauf, ohne die Kosten zu kennen und somit den Beleihungsauslauf ermitteln zu können, kann ihre Kondition nicht bewertet, beurteilt werden, ja selbst auch keine Kondition generiert werden.


    Die Bonität nimmt bei den meisten Banken keinen Einfluss auf die Konditionen!

    Thomas Buhmann

    FAIR HYPO B&K Financial Service

    Hauptstraße 22

    38110 Braunschweig


    Telefon: 05307/2048506

    mobil: 0171/3059115

  • Ich habe gedacht, dass eine Analyse ohne weitere Details möglich wäre, mein Fehler :)


    Das Objekt Kostet: 325.000 €

    Nebenkosten: 34.353 €

    Eigenkapital: 20.000 €

    --

    Nettoeinkommen: 3700 + 1400 = 5.100 €

    Fixkosten: -2.700 €

    Total: 2.400€ Verfügbar

  • Der Kredit stellt eine 105% Finanzierung da! Was hast Du da erwartet?

    Bei dem avisierten Tilgungssatz dauert es auch eine Weile, bis eine akzeptabele Beleihungsquote entsteht. Das Risiko der Bank ist daher ehöht.

  • @clevercare: Ich würde an Deiner Stelle noch 1 Jahr sparen und dann mit 70.000 € Eigenkapital ins Rennen gehen. Dann sieht die Sache völlig anders aus.


    Und warum willst Du 20 Jahre Zinsbindung? Mit einer Rate von 2400 € bist Du doch schon nach ~ 15 Jahren fertig?

  • 20 Jahre Zinsbindung finde ich total OK.

    Aber die Tilgung sollte viel höher sein. Ich würde versuchen ein Volltilger mit 20 Jahren hinzubekommen. Aber bitte nicht zu knapp kalkulieren. Es wird vermutlich Zeiten geben, da gibt es nur ein Einkommen. Ich halte auch mehr Eigenkapital für sehr sehr sinnvoll.

  • Er hat im ersten Posting eine monatliche Rate von 1050 € genannt.
    Ich vermute, die verfügbaren 2400 € sind das monatlich verfügbare Geld, was aber nicht komplett in die Rate fließen kann.

  • Sorry für das Off-Topic, aber ich kenne mich null mit Krediten aus und bin als interessierter Mitleser ob dieser Zahlen etwas verwundert. Heißt das wirklich, man leiht sich 340k€ und zahlt gut 500k€ zurück?

  • Sorry für das Off-Topic, aber ich kenne mich null mit Krediten aus und bin als interessierter Mitleser ob dieser Zahlen etwas verwundert. Heißt das wirklich, man leiht sich 340k€ und zahlt gut 500k€ zurück?

    2 % von 340 k€ sind 6800 €. Das geht im 1. Jahr als Zinsen an die Bank.

    Über die lange Laufzeit bei relativ geringer Tilgung summiert sich das.

  • Hallo clever_care,


    bei einer 105%-Finanzierung und einer Laufzeit von 20 Jahren (das dürften in Ihrem Fall die beiden konditionsbestimmenden Komponenten sein, die Ihre Finanzierung relativ teuer machen) ist das Ihnen vorliegende Angebot vollkommen o. K.


    Günstiger wird es - wie schon einige vorherige Posts andeuten - (und zwar in dieser Reihenfolge der Relevanz für die Zinskondition) mit

    • (deutlich) mehr Eigenkapital
    • (deutlich) kürzerer Zinsbindung
    • höherem Tilgungssatz (mindestens 2% / Jahr, besser 3% / Jahr)
    • Verzicht auf Sondertilgungsoption (gehört bei vielen Anbietern aber standardmäßig sowieso dazu, so dass ein Verzicht nichts bringt, außerdem ärgert man sich später bei normalem Darlehensverlauf ziemlich sicher, wenn man keine Sondertilgungsmöglichkeit hat).

    Viele Grüße


    BSHKunde