Berechnung Beleihung, Nutzung freie Grundschuld

  • Hallo,


    ich habe eine Frage. Aktuell befinde ich mich in Verhandlungen bezüglich des Kaufs eines Mehrfamilienhauses. Der Kaufpreis wird bei ca. 450 000 Euro liegen, dazu kommen 50 000 KNK +50 000 Euro Sanierung.


    Ich würde die Summe gerne komplett finanzieren und meine vorhandenen Rücklagen nicht einbringen.

    Jedoch könnte eine freie Grundschuld einer anderen Immobilie in Höhe von 150 000 Euro einbringen. Dieses Haus wäre bei Nutzung dieser Grundschuld noch zu etwa 60 Prozent verschuldet.


    Wie hoch wäre in diesem Fallbeispiel der theoretische Beleihungauslauf anzunehmen um so einen Anhalt für die Konditionen zu bekommen.?

    Eine andere Möglichkeit könnte ein KfW Kredit sein, der meines Wissens ja ebenfalls wie Eigenkapital hinsichtlich der Bankenkonditonen gerechnet wird.

    Welche Konditionen würdet ihr für 15 Jahre Zins Bindung und zumindest 2 Prozent Tilgung als angemessen sehen. Ertrag des Mfh und Bonität (Beamter) stimmen den Banker bereits zufrieden.


    Würde mich über Rückmeldungen freuen.

  • Der Beleihungsauslauf richtet sich nach dem sog. „Inneren Wert“ der zu finanzierenden Immobilie und dem beanspruchten Kredit. Wenn du eine „freie“ Grundschuld aus einem anderen Objekt hast, so würde ich erstmal die Bank ansprechen, über die dieser Kredit bisher lief - so könntest du die Unschreibungskosten im Grundbuch sparen. Für dad neue Objekt reduziert dies den Beleihungsauslauf.

    Konditionen derzeit: spreche gerade selbst mit Banken für ein ähnliches Vorhaben. Messlatte liegt bei knapp unter 1% für 10 Jahre (allerdings bei 80% Beleihungsauslauf) und 1.22 für 15 Jahre bei 100%. Viel Erfolg !

  • Ich kenne einen "inneren Wert" nicht als speziellen Ausdruck in der Immobilienbewertung.


    Es gibt ja drei Bewertungsmethoden - Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert. Der Vergleichswert folgt am schnellsten dem Markt und neigt vielleicht zu Übertreibungen. Vielleicht ist mit dem "inneren Wert" der Sachwert gemeint, also Wiederherstellungskosten minus Abschreibung? Beim Vermietungsobjekt wird aber in der Regel der Ertragswert herangezogen. Du kannst aber auch mehrere Werte ermitteln und zur Sicherheit den niedrigsten nehmen. Oder vom ermittelten Wert noch einen Sicherheitsabschlag abziehen...


    Bei den joopy66 genannten Konditionen muss bei den Berechnungen jedenfalls ein dunkelgrünes Ergebnis herausgekommen sein.