Haus halten / verkaufen und in ETFs anlegen?

  • Hallo Community,


    ich habe folgende Situation:


    - Reihenmittelhaus Bj. 1984 mit 180m² Wohnfläche und 220m² Grundstück im Münchner Speckgürtel geerbt

    - Restschuld (aus Erbauszahlung, Kredit auf dem Haus und sonst. Kosten d. Erbschaft) ca. 400.000€

    - Kredit wird durch die Mieteinnahmen (2.000€/Monat) getilgt


    Nun spiele ich seit ein paar Wochen mit dem Gedanken, das Haus evtl. zu verkaufen und das Geld, was dabei übrig bleibt, längerfristig in ETFs anzulegen.


    Laut einem befreundeten Immobilienmakler könnte das Haus auf dem momentanen Markt ca. 1.200.000€ - 1.300.000€ bringen.


    Nach Abzug des Kredites + Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank könnten also meiner Berechnung nach ca. 800.000€ übrig bleiben, die ich gerne längerfristig (10-20 Jahre) in ETFs stecken würde.

    Mein "Plan" (wenn man von sowas bei ETFs sprechen kann) wäre, dass hierbei jedes Jahr ca. 5% Rendite rauskommen, die direkt weiter reinvestiert werden.


    Mit einem Zinsesinsrechner kommt man dabei innerhalb von 10 Jahren auf ca. 1.300.000€, nach 20 Jahren auf ca. 2.100.000€.

    Hier sind natürlich die Steuern noch nicht abgezogen worden - die sollten ja bei 25% auf den Gewinn liegen, wenn ich nicht irre?


    Ich bin momentan 36 und habe keine Ambitionen, mir etwas "eigenes" zu kaufen.

    Da ist es für mich eher reizvoll, mit Mitte 50 entspannt in Rente zu gehen oder zumindest nicht mehr arbeiten zu "müssen".


    Langer Post - nun meine Frage: Habe ich hierbei etwas wichtiges übersehen? Mir ist klar, dass ETFs natürlich auch mit einem gewissen Risiko behaftet sind. Das ist bei einer Immobilie aber leider auch der Fall.

    Mich "stört" bei der Immobilie, dass von den Mieteinnahmen eben kaum was "hängen bleibt", man lt. meinem Steuerberater ca. 1/3 an Hr. Scholz abgeben darf und ich eben auch Rücklagen bilden muss für ggfs. teure Reparaturen. Angst vor Leerstand habe ich nicht allzuviel.


    Falls euch also etwas auffällt, was ich vergessen / übersehen habe, bin ich für jeden Input sehr dankbar!

  • Hallo,


    ich war 2x in ähnlicher Situation und habe 2 DHH verkauft und den Erlös hauptsächlich in ETFs investiert.


    Ich gehe davon aus, dass ein Verkauf in Deiner Situation steuerfrei wäre (Fußstapfenprinzip, +10 Jahre Haltedauer).

    Für mich und in meiner persönlichen Rechnung müssen pro 100.000 investiertem Kapital in Immobilien 630 monatlich übrig bleiben. So schaue ich auch weiterhin nach Immoinvests, derzeit sind sie als Anlageklasse (im Vergleich zu Aktien) mMn überbewertet (Maklerfaktor in meiner Gegend 35, KGV Aktien max. 25, FTSE All World). Neben Steuern und Renovierungen (wie von Dir bereits angemerkt) hat man bei einer Immo tendenziell eher ein Klumpenrisiko (Deutschland, Region, Stadt, Stadtviertel, eine Immobilie), Risiken des Mietausfalls und allem was dazu gehört, und einen höheren Zeitaufwand. Auch sind Immos weniger flexibel (immobiler) als Aktien, falls man auch mal einen Teil des Geldes für andere Dinge benötigt.


    Also kurz und knapp, ein vermietetes Reihenhaus mit einem Maklerfaktor von 50 wäre für mich sowas von schnell verkauft und dafür in ETFs investiert.

  • Also kurz und knapp, ein vermietetes Reihenhaus mit einem Maklerfaktor von 50 wäre für mich sowas von schnell verkauft und dafür in ETFs investiert.

    Das kann ich fett unterstreichen und möchte noch etwas ergänzen...


    Bei einer Investition von 700 bis 800k würde - nach vermutetem niedrigen Kenntnisstand über den Aktienmarkt - tatsächlich zunächst in ETF (MSCI World o.ä.) investieren und ich mich "auf den Arsch setzen" und mich "schlau/er" machen, was auf dem Aktienmarkt möglich ist... positiv wie negativ... und sukzessive ein Portfolio mit ausgesuchten Einzelaktien aufbauen. Dies kostet zwar etwas Zeit, der "Stundenlohn" dürfte aber fett sein. Im Zeitraum von ca. 20 Jahren dürfte man das Anfangskapital durchaus verzehnfachen... ob vor oder nach Steuer, dürfte einem dann durchaus links am Sack vorbei gehen ;-)

  • Wenn ETFs im Kurs steigen, sind die Kurssteigerungen steuerpflichtig,


    Wenn Immobilien im Wert steigt, sind diese Steigerungen derzeit steuerfrei.

    Kurssteigerungen bei ETF (world) lagen über lange Zeiträume weeeiiiit oberhalb der Wertsteigerungen vom Immos. Ich zahle lieber Steuern auf 8%ige Renditen, als keine Steuern auf 2%ige ;-)

    Immos sind nur dann interessant (als Geldanlage), wenn diese wie Handelsware betrachtet und gehandelt werden...

  • Hallo zusammen,


    erstmal vielen vielen Dank für die ganzen hilfreichen Kommentare! :)



    Also kurz und knapp, ein vermietetes Reihenhaus mit einem Maklerfaktor von 50 wäre für mich sowas von schnell verkauft und dafür in ETFs investiert.

    Okay, das macht absolut Sinn. Aber mein Reihenhaus hat ja keinen Maklerfaktor von 50, da ich "nur" noch 400k abbezahlen muss (400k / 24k Jahresmiete = ~16,7) oder sehe ich hier etwas falsch?




    Im Zeitraum von ca. 20 Jahren dürfte man das Anfangskapital durchaus verzehnfachen... ob vor oder nach Steuer, dürfte einem dann durchaus links am Sack vorbei gehen ;-)

    Sprechen wir dann hier von "größeren" Unternehmen, die man "einfach" nach einem Crash oder ählichem kauft? ;)

    Der letzte Halbsatz hat mich echt zum lachen gebracht - sehe ich genau so :D Ich zahle lieber (übertrieben gesagt) mal 100k. € Steuern und habe aber 400k. € Gewinn gemacht als gar keine Steuern und gar kein Gewinn ;)




    Kurzum: Ich tendiere doch sehr zum Verkauf momentan.

    Einziges Manko, dass ich vergaß zu erwähnen: Ich bin sowohl deutscher, als auch amerikanischer Staatsbürger... Was die Aktiengeschäfte und Versteuerung dieser eben sehr verkompliziert. Da werde ich nochmal Rücksprache mit meinem US-Steuerberater halten müssen ;)


    Viele Grüße!

  • Hi mcie ,


    mit den einschlägigen StB würde ich bei solch großen Geschäften in jedem Fall Rücksprache halten. In den Verkaufsjahren habe ich auch immer meinen StB die Steuerklärung abgeben lassen, da es für mich jeweils ein großer Klumpen meines Vermögens war. Ob es was geholfen hat, weiß ich retrospektiv nicht, es hat wohl zumindest nicht groß geschadet.


    Ich war mal in einem Immobilienforum unterwegs. Die Immocracks dort (+100 Wohnungen, jahrzehntelange Erfahrung und Nettoimmobilienmillionäre) haben als ersten Richtwert zur Immobewertung meist den Maklerfaktor zu Rate gezogen. Gutachter machen das im Ertragswertverfahren mit dem Vervielfältiger auch. Der Faktor hat mit dem Verschuldungsgrad nichts zu tun, sondern gibt nur Aufschluß darüber, wie renditeträchtig eine Immobilie ist. Bei Faktor 50 wäre die Rendite also 2%. Die (persönliche) Darlehenshöhe beeinträchtigt den Faktor nicht.

    Ungefähr das gleiche könnte man bei einer Aktie bei einem KGV von 50 sagen: Inwieweit Du die persönlich noch hebelst, beieinflusst das KGV nicht.


    So erstmal nur ganz grob gesprochen. Wenn Du willst, kann ich Dir ein Kalkulationstool für Immobilien schicken. Dort kann man dann noch weitere Parameter wie Abschreibung, Tilgung, Zinsen, Instandhaltungskosten, pers. Steuersatz usw. eingeben. Und am Ende kommt ein Cash-Flow raus. Ganz grob geschätzt, und ohne das Objekt oder die genaue Höhe des Kapitaldienstes zu kennen, würde ich den monatlich auf +/- 0 tippen. Dazu kämen aber noch die weiter oben schon erwähnten Klumpenrisiken.


    Im Grunde hättest Du also 800.000 € (versenktes EK in der Immobilie) investiert und eine Nullrendite, voll aus der Ferne analysiert ;-)