Fragen zur Anschlussfinanzierung - Komplex

  • Hallo zusammen,


    bei mir steht im kommenden Jahr nach 10 Jahren die Anschlussfinanzierung für unser Haus an. Ich habe jetzt angefangen mir dazu Gedanken zu machen und empfinde für mich einige Bereiche als sehr komplex und hoffe auf Beratung durch euch.


    Da wir zu einer Zeit finanziert haben, als die Zinsen noch höher waren als heute, erhoffe ich mir natürlich eine schnellere Tilgung als bisher. Dafür wäre natürlich auch eine gute Verhandlungsposition gegenüber meiner Bank hilfreich. Die sehe ich allerdings im Moment kaum, da ein Bankenwechseln tatsächlich eher schwierig erscheint.


    Ich habe insgesamt vier Darlehen (damals mit unterschiedlichen Laufzeiten zur Streuung der Risiken und für ein akzeptables Zinsniveau).


    1. Darlehen mit Zinsbindung von 15 Jahren endet Juli 2027 (Zinssatz 3,1%)

    2. Darlehen mit Zinsbindung von 10 Jahren endet Juli 2022 (Zinssatz 2,6%)

    3. KFW Darlehen (153) mit Zinsbindung von 10 Jahren endet August 2022 (Zinssatz 1,8%)

    4. Darlehen mit Zinsbindung von 5 Jahren endet Juli 2022 (Zinssatz 1,8%)


    Das Darlehen mit 15 Jahren könnte ich theoretisch nach 10 Jahren kündigen. Die vollständige Auszahlung lag jedoch irgendwann im Februar 2013 (das recherchiere ich gerade) plus 6 Monate Kündigungsfrist lande ich dann etwa Ende 2023 mit der Kündigung.

    Das KFW Darlehen kann nach meinem Verständnis jederzeit vollständig getilgt werden.


    Zur Absicherung habe ich zwei Einträge im Grundbuch. Einen für die Darlehen 1-3 und einen für das Darlehen 4.


    Eine Chance alle Darlehen zur gleichen Zeit aufzulösen sehe ich kaum. Somit ist der Wechsel ggf. schwierig. Ich überlege, ob es Sinn macht auf eine Verlängerung der Zinssbindung zu verzichten und bis Ende 2023 zu warten und dann alles zu verhandeln. Oder ob ich besser nur eine kurze Zinsbindung vereinbare.


    Habt ihr eventuell noch andere Ideen, wie ich mir hier verhalten könnte?



    Danke und Gruß

    Matthias

  • Hallo.


    Obacht: Laienverständnis!


    Die Darlehen 2. bis 3. würden bei Verlängerung wahrscheinlich günstiger werden, brutale Zinssprünge erwarte ich persönlich da nicht. An die Belastung hat man sich wohl gewöhnt, also könnte man die Rate(n) halten und den Tilgungsanteil erhöhen. Sollte sich halbwegs problemlos mit den bisherigen Darlehensgebern verhandeln lassen.


    Das Darlehen 1 wäre schon interessant für eine Umfinanzierung in 2023.

  • Das Darlehen 1 schreit förmlich nach einer Sonderkündigung nach 10 Jahren.

    Denken ist die schwerste Arbeit, die es gibt. Das ist wahrscheinlich auch der Grund, warum sich so wenig Leute damit beschäftigen. Henry Ford

  • Entweder "vertraust" Du Deiner Bank oder sagst, dass Du "vielleicht" verkaufen möchtest und stellst alle Darlehn auf variabel für ein halbes Jahr um.


    Ab 1.1.2023 kann man sich dann eine neue Bank suchen für das Gesamtpaket.

    Lass keinen zwischen Dich und Dein Geld.

  • Das hört sich ein wenig so an, dass ein Bankenwechseln tatsächlich schwierig wird und ich somit vermutlich eine "schwächere" Verhandlungsposition habe.


    Ein variabler Zins ist sicher eine Option und dann bis zum Ende der Laufzeit warten. Ist das auch beim KFW Darlehen so möglich?

  • Geh zu einem örtlichen Kreditvermittler Deines Vertrauens oder aber zu Interhyp/Dr. Klein.


    Die können das schon sauber prüfen und haben viele kreditgebende Banken/Versicherungen in der Auswahl.


    Somit sparst Du Dir auch viel Arbeit.


    Viel Erfolg!

  • Hmm. Nach meinen Erfahrungen verhandeln Banken mit uns kleinen Hanseln nicht groß. Die werden dir vor Ablauf ein Angebot machen, das du ggfls. leicht modifizieren kannst (Tilgungsanteil, Ratenhöhe) - das wird aber auch das höchste der Gefühle sein.


    Der Zins wird vermutlich bei rund 0,9% für das neue 5 jährige Darlehen liegen, die neuen 10 jährigen sehe ich bei rund 1,2%.


    Rat:


    Die Zinsersparnis voll in die (Sonder)Tilgung der Darlehen mit dem höchsten Zinssatz stecken. Ggfls. auch die Tilgungsraten der Darlehen in Abhängigkeit vom Zinssatz neu festsetzen (in der Regel kann man während der Zinsbindung 2 x seine Tilgungsraten anpassen).


    Das Dumme ist halt nur, dass die Grundschuld im Fall eines teilweisen Bankwechsels komplett neu organisiert werden müsste. Ist die Frage, ob die Kosten und der Aufwand durch eine noch höhere Zinsersparnis wieder reingeholt werden kann.

  • Daher eben der Wunsch nach einer Wechselmöglichkeit für alle Darlehen. Dann wäre die Gesprächsbereitschafts möglicherweise etwas größer.


    Ich habe zwar zwei Einträge im Grundbuch, die erlauben aber a) keine sinnvolle Aufteilung in diesem Fall und b) wird eine neue Bank im zweiten Rang einen Zinsaufschlag nehmen und damit ist der Vorteil dann vermutlich auch dahin.

  • Das ist doch alles ganz einfach! Ermittele bei Darlehen


    1) mit größerer Zinsfestschreibungszeit 10 Jahre (wie sie es schon richtig beschreiben) den Vollauszahlungstermin und rechne ein halbes Jahr darauf, somit erhältst du dann den frühestmöglichen Ablösetermin nach Kündigung BGB §490. Restschuld zu dem Datum berechnet dir jeder erfahrene Finanzierungsmakler.


    2) 3) und 4) werden August 2022 mit einem Darlehen abgelöst. Für 2 ) und 4) zahlen sie einen Monat einen variablen Zins.


    Die Rangfolge im Grundbuch spielt keine Rolle, wenn eine Bank weiß, dass sie über ein Forwarddarlehen auch die erste Rangstelle (diese wird wegen Darlehen 1) noch bis zur Ablösung des Darlehens besetzt sein) bekommt, dann wird es auch keinen Aufschlag für die Vorlast geben. Grundschulden werden Zug um Zug, nachrangig beginnend, mit Auszahlung der neuen Darlehen abgetreten, Kosten dafür sind zu vernachlässigen!


    Ein Darlehen für alle 4 Ablösungen tut auch gar nicht Not, es werden 2 Darlehen und gut ist und schwierig wird hier gar nichts. Selbst die zu prolongierende Bank wird keine vernünftige Lösung anbieten wollen, das mit einem Darlehen alle 4 Darlehen abgelöst werden können und 3 Darlehen bis Auslauf des längsten Darlehen variabel zu stellen, wird der derzeitige Grundschuldgläubiger auch nicht anbieten wollen, denn im Grundsatz will sie, dass Darlehen 1 noch lange teuer, wie vereinbart, weiterläuft!!!

    Thomas Buhmann

    FAIR HYPO B&K Financial Service

    Hauptstraße 22

    38110 Braunschweig


    Telefon: 05307/2048506

    mobil: 0171/3059115

  • Hallo Der Buhmann,


    vielen Dank für die ausführliche Erläuterung. Das sieht in der Tat nicht so komplex aus, wie ich gedacht hatte. Ein paar Fragen habe ich noch.


    a) Warum sollte ich die zwei Darlehen einen Monat mit einem variablen Zins weiterlaufen lassen? Ich kann doch das KFW Darlehen immer kostenlos tilgen.


    b) Warum sind die Kosten für die Abtretung der Grundschuld zu vernachlässigen? Bei den Zinssätzen die ich aktuell finde sind die gesamten Kosten der Finanzierung (Zins und sonstige Kosten) über die Laufzeit sehr gering (bedingt durch die niedrigen Zinssätze). Da spielen die Kosten der Abtretung im Vergleich schon eine Rolle spielen, wenn die prolongierende Bank ein halbwegs vernünftiges Angebot macht. Um meine Sicht mal zu verdeutlichen. Ich habe Grundschulden über 275 TEUR und 55 TEUR. Ich rechne da mit etwa 500-700 EUR für die Abtretung in Summe. Bei 10 Jahren Zinsbindung verursacht ein Darlehen vermutlich 7000 Kosten zusätzlich zur Tilgung. Da bin ich schon bei etwa 10% der Gesamtkosten.


    c) Kann eine eigene Bank mir einen variablen Zins verwehren? Wenn ich nicht bereit bin eine neue Vereinbarung zu unterschreiben, was kann sie dann tun?



    Danke und Gruß

  • A) KfW 124 kann nicht kostenlos zurückgeführt werden, nur gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung, die zugegeben dann gering ausfällt.


    B) Nein, so hoch werden die Kosten für die Abtretung nicht sein und sorry, 250 Euro werden doch dann gerechtfertigt, wenn eine neue, andere Bank ihnen einen günstigeren Zinssatz gewährt, als der derzeitige Grundschuldgläubiger


    C) Nein, schon gar nicht, wenn es sich lediglich um 1-2 Monate handelt.


    Lassen sie sich doch kostenlos mal ein Konzept erstellen, einmal von dem derzeitigen Grundschuldgläubiger, einmal von einem unabhängigen Finanzierungsmakler, dann können sie doch a) das Konzept und b) die Zinsen wunderbar vergleichen und etwaige Kosten ins Verhältnis setzen.

    Thomas Buhmann

    FAIR HYPO B&K Financial Service

    Hauptstraße 22

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    Telefon: 05307/2048506

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