Planung Baufinanzierung: Teilweise Kündigung nach § 489 BGB und Umschuldung

    Hallo zusammen,

    ich befinde mich gerade in der Planung einer Baufinanzierung und habe dazu folgende Frage:


    Zum einen will ich eine lange Zinsbindung von 20 Jahren, zum anderen besteht die nicht geringe Wahrscheinlichkeit, dass ich in rund 10 Jahren einen günstigen Arbeitgeberkredit bekomme, der im zweiten Rang laufen würde. Der Arbeitgeberkredit ist aber gedeckelt und wird nicht den ganzen Restkredit in 10 Jahren abdecken.


    Ist es möglich, einen Kreditvertrag mit 20 Jahre Sollzinsbindung nach 10 Jahren und 6 Monaten nach § 489 BGB teilweise zu kündigen und den gekündigten Teil durch einen Arbeitgeberkredit zu ersetzen. Dafür ist eine Grundschuldübertragung oder eine Grundschuldlöschung und Neueintragung nötig. Ist das bei einer teilweisen Kündigung nach § 489 BGB möglich oder kann sich da die Kreditgebende Bank bei der teilweise gekündigt wird querstellen?


    Vielen Dank schon mal für alle hilfreichen Antworten! :)

    Hallo kaspa,


    § 489 Abs. 1 BGB lässt explizit Teilkündigungen zu ("Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen,...") - von der Seite her also kein Problem.


    Für die grundbuchliche Absicherung des Arbeitgeberdarlehens gibt es zwei Möglichkeiten:

    1. Eintragung einer neuen Grundschuld in Höhe des Arbeitgeberdarlehens im Grundbuch im zweiten Rang (wenn gewünscht: in Verbindung mit einer Teillöschung - Reduzierung der Höhe des Sicherungsbetrages - in Höhe des zurückgezahlten bzw. zurückzuzahlenden Betrages der bisherigen bzw. erstrangigen Grundschuld).
    2. Abtretung eines nachrangigen Teilbetrages der ursprünglichen Grundschuld durch die gegenwärtige Bank an den Arbeitgeber.


    Zumindest auf die Variante 1 haben Sie einen Anspruch. Die Eintragung einer zusätzlichen nachrangigen Grundschuld beeinträchtigt das Sicherungsinteresse der bisher allein finanzierenden Bank nicht (grundsätzlich, ein Ausnahmefall wäre denkbar, wenn Sie einen horrenden zusätzlichen Kredit aufnehmen und Ihre Bank Ihnen nicht mehr glaubt, dass Sie Ihren Verpflichtungen noch nachkommen können, aber das wäre dann ein ganz anderes Problem - und Sie nehmen das zusätzliche Darlehen ja auf, um damit das erste Darlehen teilweise zu tilgen). Wenn die Bank sich querstellen würde, dann wäre das ein klarer Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben. Evtl. steht zu diesem Thema sogar schon irgendetwas im Kleingedruckten Ihres (zukünftigen) Darlehensvertrages einschl. der AGB (Stichwort: Freigabe von Sicherheiten und Voraussetzungen für die Teilfreigabe von Sicherheiten).

    Bei Variante 2 (die kostenmäßig günstiger und abwicklungstechnisch einfacher sein dürfte) bin ich mir nicht ganz sicher - da könnte es sein, dass sowohl die bisher finanzierende Bank als auch der Arbeitgeber "mitspielen" müssten aber nicht "müssen".


    Viele Grüße


    BSHKunde

    Hallo BSHKunde,


    vielen Dank für die ausführliche Antwort!

    Sie bestätigen meine Interpretation der vorhandenen Möglichkeiten!

    Vielen Dank insbesondere für den Hinweis auf das Kleingedruckte und die AGB. Ich werde dort nach Hinweisen suchen.

    Da eine Umschuldung und Teilkündigung gegen das Interesse der Bank ist, kann ich mir vorstellen, dass es mit Variante 2 schwierig wird. Sollte damit jemand konkrete Erfahrung gemacht haben, wäre ich dankbar für Hinweise.


    Es ist jedenfalls sehr gut zu wissen, dass man durch eine Teilkündigung die Zinskonditionen der Zinsbindung für einen Teil behalten kann.

    Ob das sinnvoll ist, hängt natürlich von den Zinsbedingungen in 10 Jahren ab.


    Viele Grüße