Offene Immobilienfonds - lohnen die sich noch?

  • Liebes Finanztip-Team,


    schön, dass es Euch gibt ... tolle Arbeit.

    Ich habe eine Frage:

    Lohnt sich die Geldanlage in "Offene Immobilienfonds" oder sollte ich das Geld lieber in einen ETF ansparen?

    Das Geld wurde vor einigen Jahren auf Empfehlung der Bank in "Offene Immobilienfonds" angespart.

    Aber ich glaube ich verkaufe die Anteile und lege sie anders an oder?


    Für eine informative Antwort vielen Dank im voraus.


    Viele Grüße

    Uwe Zentgraf

  • So ganz pauschal lässt sich das natürlich schwer beantworten. Welchen Anteil an Deinem Gesamtvermögen haben diese Fonds, und welches Ziel verfolgst Du mit dieser Investition? Wann hast Du die Fond-Anteile gekauft? Auf welchen Zeitraum willst Du das Geld angelegt haben, wann benötigst Du es ggf. für eine andere Verwendung?

  • Hallo Pfennigbaum21 und Herzlich Willkommen im FT-Forum,

    hier im Forum sind mehr interessierte Laien unterwegs und weniger das FT-Team.


    So einfach lässt sich Deine Frage nicht beantworten. Ein (Aktien)ETF und ein (offener) Immobilienfonds lassen sich nicht einfach so miteinander vergleichen, da es sich um vollkommen andere Anlageklassen handelt. Immobilienfonds sind deutlich schwankungsärmer als Aktien ETF.

    Ich würd mich mal mit REIT's beschäftigen, wenn es Dir mehr um die Investition in Immobilien geht.

    REITs - Geldanlage - Finanztip Forum


    Was ist denn das Ziel Deiner Geldanlage?

  • Offene Immobilienfonds werden immer wieder mal hier diskutiert.

    Gestern sind 2 interessante Studien erschienen.


    Scope hat turnusmäßig die Ratings überprüft. Mehr Schatten, als Sonne, aber keine Sonnenfinsternis.

    Eine Zusammenfassung findet man unter Offene Immobilienfonds – Ratings & Marktstudie 2022 - ScopeExplorer.


    Die Helaba sieht die Assetklasse unverändert als bedingt geeignet für Privatkunden und sieht Zinsrisiken: immobilien-20220609-data.pdf (helaba.de).


    Das Schöne ist doch: Egal ob man positiv oder negativ zu diesen Produkten eingestellt ist, man findet etwas, das die eigene Meinung unterstützt. ;)

    Oder wie seht ihr das?

  • Die Helaba sieht die Assetklasse unverändert als bedingt geeignet für Privatkunden und sieht Zinsrisiken: immobilien-20220609-data.pdf (helaba.de).


    Ehrliche gesagt lese ich das Fazit der Helaba-Ausführungen etwas positiver - ich zitiere den letzten Absatz (mit Hervorhebung durch mich):


    „Immobilien sind generell ein wichtiger Bestandteil im Portfolio. Dies zeigen der geringe Gleichlauf wie auch die von Jahr zu Jahr wechselnde Rangfolge in der Performance unterschiedlicher Assetklassen. Diversifikation ist ein wichtiger Grundsatz bei der Kapitalanlage und offene Immobilienfonds können hierzu einen Beitrag im Portfolio leisten. Der Immobilienanteil im Portfolio eines Privatanlegers sollte je nach Marktentwicklung und Risikobereitschaft 5 % bis etwa 20 % betragen und bevorzugt durch offene Immobilienfonds abgedeckt werden. Bei vermögenden Anlegern kommen auch geschlossene Immobilienfonds in Betracht. Im Portfolio von sehr sicherheitsorientierten Anlegern sollte der Immobilienanteil aufgrund der Mindesthaltedauer und Kündigungsfrist der OIF zugunsten höherer Liquidität geringer ausfallen.“

  • Ehrlich gesagt lese ich das Fazit der Helaba-Ausführungen etwas positiver

    Genau das meinte ich mit meinem letzten Satz. Du unterstreichst diesen Absatz, ein anderer vielleicht Sätze wie:


    "Angesichts einer Reihe von OIF, bei denen die Anteilsrücknahme über Jahre ausgesetzt wurde, sollten private Anleger mit besonders hohen Anforderungen an Liquidität die Anlageklasse meiden.""Trotz der verbesserten Liquiditätssteuerung ist jedoch bei Marktverwerfungen nicht auszuschließen, dass einzelne Fonds die Anteilsrücknahme vorübergehend aussetzen müssen."

    "Die Renditeaussichten der offenen Fonds sind allerdings getrübt."

    "Auch reagieren Immobilienmärkte üblicherweise verzögert auf die gesamtwirtschaftliche Entwicklung, die durch den Ukraine-Krieg und den Kaufkraftverlust durch die hohe Inflation belastet wird."


    So darf sich jeder bestätigt fühlen. Vielleicht wird die eigene Meinung aber auch in die eine oder andere Richtung etwas ergänzt. Daher lese ich gerne andere Meinungen.

  • Ein guter Teil der geringeren Schwankungen der Bewertungen von Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagen wie etwa Aktien ist darauf zurückzuführen, dass sie als Einzelobjekt sehr selten tatsächlich bewertet werden (ein Marktpreis wird eigentlich nur beim tatsächlichen Verkauf ermittelt) und ansonsten alles auf Fortschreibungen, Vergleichen und Schätzungen basiert. Das gibt der Fondmanagerin einigen Spielraum für eine gewünschte Glättung des Kurses in Richtung jahrelang verlässliche Wertsteigerung. Bei Aktien mögen die Marktteilnehmer auch mal gründlich daneben liegen, aber zumindest erfährt man immer weltweit in Sekundenschnelle, zu welchem Kurs gehandelt wurde.

  • Hab mir die Entwicklung des uni immo wohnen zbi (Wohnungen, Deutschland) angeschaut da Verwandte ihn haben. Der Fond hat kaum was gebracht in Zeiten wo Immobilien deutschlandweit ( Stadt und Land, in seriösen Investmentregionen) im großen und ganzen um 3-10% pro Jahr gestiegen sind und die Mieten ebenfalls kräftig angezogen haben. Will nicht wissen was passiert wenns mal stagniert, langsam ansteigt oder gar bisschen korrigiert. Aber vllt wird die kontinuierliche, langsame Wertsteigerung ja eh bisschen zurecht geschustert, solang der Fond nicht liquidiert wird erfährt man den echten Wert ja nie.

  • So darf sich jeder bestätigt fühlen. Vielleicht wird die eigene Meinung aber auch in die eine oder andere Richtung etwas ergänzt. Daher lese ich gerne andere Meinungen.

    Nun gut, darum geht es ja nun nicht: sich bestätigt zu fühlen. Sondern darum, zu unterscheiden zwischen den abwägenden Ausführungen einerseits - wo Vor- ebenso wie Nachteile besprochen werden - und dem summarischen Fazit, in dem nach entsprechender Abwägung Schlüsse gezogen werden.


    Dass Offene Immobilienfonds auch Nachteile haben, ist ja affenklar … hätten sie keine Nachteile, wäre ja jeder mit dem Klammerbeutel gepudert, der nicht zu 100 Prozent in OIFs investiert ist. 🙃

    Bei Aktien mögen die Marktteilnehmer auch mal gründlich daneben liegen, aber zumindest erfährt man immer weltweit in Sekundenschnelle, zu welchem Kurs gehandelt wurde.

    Aber auch bei Aktien ist nicht immer, zu jeder Sekunde, jede Bewertung so goldrichtig, wie sie angesichts der perfekten Informationsverarbeitung an der Börse sein sollte … wäre sie es, müsste es ja nicht von Zeit zu Zeit (heftige) Korrekturen geben.


    Klar, die OIF sind wesentlich schwankungsärmer, es werden halt nicht die (unterhaltsamen 😉) Zuckungen der Aktienmärkte mitgemacht … sondern es ist eine langsame, vielleicht auch langweilige Bewegung - bei der aber immerhin die Richtung stimmt.


    Man muss halt wissen, was die Vor- und Nachteile einer Assetklasse sind, was man mit ihr erreichen will, und mit wieviel Prozent man angesichts der Vor- und Nachteile zum Erreichen dieser Ziele in ihr investiert sein will. Insofern sind OIF jedenfalls ein tauglicher Baustein zur Diversifizierung … wenn man nicht diversifizieren will, kann man auf sie verzichten - aber ob das schlau ist, nicht zu diversifizieren, ist eine andere Frage. 🙂

  • Der Fond hat kaum was gebracht in Zeiten wo Immobilien deutschlandweit ( Stadt und Land, in seriösen Investmentregionen) im großen und ganzen um 3-10% pro Jahr gestiegen sind und die Mieten ebenfalls kräftig angezogen haben. Will nicht wissen was passiert wenns mal stagniert, langsam ansteigt oder gar bisschen korrigiert. Aber vllt wird die kontinuierliche, langsame Wertsteigerung ja eh bisschen zurecht geschustert, solang der Fond nicht liquidiert wird erfährt man den echten Wert ja nie.

    Zum einen würden sich die Gutachter unglaubwürdig machen, wenn deren Bewertungen wie Aktienkurse hin- und her springen würden. Weiterhin bewerten die idR, indem der Barwert zukünftiger Cachflows berechnet wird, d.h. bei wenig veränderten Mieten, Kosten und Zinsen ändert sich auch die Bewertung wenig. Dann ist noch zu beachten, dass die Fondsmanager kein Interesse an schwankenden Kursen haben.


    Generell kannst Du davon ausgehen, dass die Bewertungen bei steigenden Immobilienpreisen konservativ sind und dadurch Reserven aufgebaut werden.

    Teilweise kannst Du das bei einem Vergleich der Börsenkurse mit den Emittentenkursen sehen. Nach Ausbruch von Corona mit leerstehenden Geschäften und Büros sind die Börsenkurse vieler OIF merklich gefallen, nicht jedoch die Emittentenkurse.

  • In den letzten 2 Wochen sind die Kurse fast aller großen Offene Immobilienfonds an den Börsen kräftig gefallen. Die Anteile werden mit teilweise 10% Rabatt auf die KVG-Bewertungen (NAV) gehandelt.


    Beispiel:

    Deka-ImmobilienGlobal - EUR DIS: Fonds Kurs aktuell (748361 | DE0007483612) | onvista


    Klar, der starke Zinsanstieg ist in den Bewertungen noch nicht berücksichtigt, aber das war auch schon vor 2 Wochen bekannt. Kennt jemand noch einen aktuelleren Hintergrund?

  • Die Kurse haben (wie auch am Aktienmarkt) nach meiner Wahrnehmung im Zshg. mit der als überraschend empfundenen Anhebung des Leitzinses durch die Schweizer Notenbank angefangen nachzugeben.

  • Klar, der starke Zinsanstieg ist in den Bewertungen noch nicht berücksichtigt, aber das war auch schon vor 2 Wochen bekannt. Kennt jemand noch einen aktuelleren Hintergrund?

    Ich glaube das genau das Thema Zinsanstieg der Punkt ist. In den letzten 2-3 Wochen häufen sich meinem Eindruck nach die Artikel darüber wie die Preise bei den stark gestiegenen Zinsen auch mal nach unten gehen könnten. Ich habe den Eindruck vorher war der breiten Masse nicht so wirklich bewusst was ein Anstieg der Zinsen von 1% auf 3% für die Bonität potentieller Käufer bedeutet und wie sehr sich dann die Interessenten ausdünnen.

  • Ich glaube das genau das Thema Zinsanstieg der Punkt ist. In den letzten 2-3 Wochen häufen sich meinem Eindruck nach die Artikel darüber wie die Preise bei den stark gestiegenen Zinsen auch mal nach unten gehen könnten. Ich habe den Eindruck vorher war der breiten Masse nicht so wirklich bewusst was ein Anstieg der Zinsen von 1% auf 3% für die Bonität potentieller Käufer bedeutet und wie sehr sich dann die Interessenten ausdünnen.

    Das Ausmaß einer (eventuellen) Immobilienblase - bezüglich der extrem niedrigen Zinsen - dürfte in Deutschland (und teilweise auch der Eurozone) deutlich höher sein als beispielsweise in den USA. Hierzulande konnte man (im besten Fall) Darlehen mit 10jähriger Zinsbindung für Konditionen um die 0,5 Prozent einsammeln. Das war in den USA m. W. so gut wie nie unter 2,5 Prozent möglich (mithin also dem fünffachen Zinssatz). In den USA nähern sich inzwischen Hypothekenzinsen mit 30 jähriger Festschreibung den 6 Prozent an.


    Man mag gedanklich einmal durchspielen, was ein auch nur ansatzweise vergleichbarer Zinsanstieg für den deutschen Immobilienmarkt (und einige Immobilienmärkte in der Eurozone) bedeuten würde.


    So wie die ECB bereits am 15. Juni eine Notfallsitzung abgehalten hat (nicht etwa wegen der extrem hohen Inflation sondern wegen der Schuldendiensttragfähigkeit Italiens ...), könnte als nächstes zügig das Stichwort "Finanzstabilität" (Financial Stability) zum Thema für die ECB werden. Die Immobiliendarlehen hängen ja zum einen in den Bankbilanzen drin. Und sich ärmer fühlende (und bei fallenden Preisen auch de facto ärmer werdende) Immobilieneigentümer dürften zum anderen auch eher weniger konsumieren (Stichwort: Konjunktur).


    Umso länger und heftiger zuvor Asymmetrien und Unwuchten via einer ultra-expansiven Geldpolitik aufgebaut wurden (sei es nun beabsichtigt (Beispiel: Zinsen für Staatsanleihen) oder als unerwünschte aber zwangsläufige Nebenwirkung (Beispiel: Immobilienpreise), desto unangenehmer und schmerzhafter wird jeder Weg zurück in eine auch nur halbwegs angelegte Normalisierung.

  • Wer noch Altbestände hat, die er kurzfristig zum nav zurückgeben kann, für den lohnt sich ein Tausch.


    Wer heute kauft, kann erst in einem Jahr an die KAG zurückgeben. Die spannende Frage ist:

    Ist der nav in einem Jahr 10% tiefer (was wohl angemessen wäre, siehe langlaufende Anleihen), oder werden die Bewertungen hoch gehalten (man will ja niemanden verschrecken)?

  • Ein Niedriger Kurs über die KAG kann ja nur durch Immobielenabwertungen kommen oder?

    Ja, aber die KAG bewertet die selbst. Von daher könnte der Nettoinventarwert des Fonds - bewusst gesteuert oder auch nicht - geringer oder höher sein als die Summe der fairen Bewertungen der enthaltenen Immbobilien. Wenn denn überhaupt jemand weiß, was fair ist. Den tatsächlichen Verkaufspreis kennt man erst, wenn man tatsächlich verkauft hat.


    Wer heute kauft, kann erst in einem Jahr an die KAG zurückgeben.

    Das ist richtig, allerdings könntest Du zwischendurch auch an der Börse verkaufen. Wobei die Frage ist, was man damit erreichen will.

  • Wer heute kauft, kann erst in einem Jahr an die KAG zurückgeben. Die spannende Frage ist:

    Sind insgesamt 2 Jahre.


    • Mindesthaltefrist: Der Anleger muss seine Fondsanteile ab Kauf eine bestimmte Zeit besitzen, bevor er sie wieder an den Fonds zurückgeben darf. Im Regelfall sind das 24 Monate.
    • Rückgabefrist: Der Anleger muss eine bestimmte Zeit vor der Rückgabe unwiderruflich ankündigen, dass er die Anteile zurückgeben will. Im Regelfall sind das 12 Monate.
    • Rücknahmetermine: Für die Rücknahme von Fondsanteilen kann die Gesellschaft bestimmte Termine im Jahr festlegen. Viele Fonds ermöglichen eine börsentägliche Rückgabe; in den Vertragsbedingungen kann die Rückgabe aber auf lediglich einen Termin im Jahr beschränkt werden.
  • Unter den von powerschwabe zitierten Punkten aus dem Artikel der Verbraucherzentrale steht auch noch die Bemerkung zum (allermeist) täglich möglichen Verkauf über die Börse:


    "Diese Fristen können Sie nur umgehen, wenn Sie die Fondsanteile über die Börse handeln. Die meisten Fonds werden auch an den Börsen gehandelt. Dann ist ein Verkauf jederzeit möglich, allerdings bekommen Sie dann nicht den von der Fondsgesellschaft festgestellten Anteilswert, sondern den tagesaktuellen Börsenkurs. Dieser kann bei hoher Nachfrage größer sein als der offizielle Anteilspreis. Er kann aber auch darunter liegen. Informieren Sie sich daher, bevor Sie Immobilienfondsanteile über die Börse verkaufen." https://www.verbraucherzentral…stig-sichere-anlage-11429


    Weiterer kleiner Nachteil beim Verkauf über die Börse sind Gebühren, die bei der Rückgabe an die KAG nicht anfallen.