Höheres Darlehen, dafür mehr Eigenkapital in ETF?

    Hallo zusammen,
    brauche mal Euren Tipp. Mein Vorhaben:
    Ich Kaufe eine Pflegeimmo für ins. 207.000 € incl. Nebenkosten mit einem Mietzins von 4,32% auf den Kaufbetrag. Pachtvertrag für die nächsten 25 Jahre. Zusätzlich erhalte ich noch einen KfW-Zuschuss von 26.250 €. Absicht, die Immo nach 10 Jahren zu mind. dem gleichen Kaufpreis wieder zu verkaufen. Rechne ml keine Wertsteigerung der Immo mit ein.
    Ich bekomme ein Darlehen für 0,66 % für einen Betrag bis 180.000 (Volltilgung und 10 Jahre Laufzeit).
    Ich kann bis zu 150.000 € als Eigenkpital einbringen.
    Das sind mal die Rahmenbedingungen.
    Ich bin gerade am Überlegen, wie hoch ich das Darlehen ansetze:
    124.000€, 150.000€ oder 180.000€ Darlehenssumme.
    Ich habe mekine Kalkulation angehängt.


    So höher die Darlehenssumme, so mehr Geld bleibt übrig für weitere Investitionen.
    Aus meiner Sicht, stellt sich das so dar:

    1. Wenn ich 180.000 € Darlehen aufnehme plus die 26.250 € muss ich weniger als 2.000 € investieren, d.h. ich habe fast 150.000 € für weitere Investitionen. Dafür eine monatliche Belastung von 893,63 €. Nach 10 Jahren einen Gewinn von 99.020,26 €, wenn ich in 10 Jahren die Bude wieder für 207.000 € verkauft bekomme.
    2. Wenn ich 150.000 € Darlehen aufnehme plus die 26.250 € muss ich 31.498,88 € investieren, d.h. ich habe fast 120.000 € für weitere Investitionen. Dafür eine monatliche Belastung von 635,63 €. Nach 10 Jahren einen Gewinn von 100.031,04 €, wenn ich in 10 Jahren die Bude wieder für 207.000 € verkauft bekomme.
    3. Wenn ich 124.000 € Darlehen aufnehme plus die 26.250 € muss ich 57.433,88 € investieren, d.h. ich habe fast 93.000 € für weitere Investitionen. Dafür eine monatliche Belastung von 413,13 €. Nach 10 Jahren einen Gewinn von 100.911,46 €, wenn ich in 10 Jahren die Bude wieder für 207.000 € verkauft bekomme.

    Natürlich macht es keinen Sinn, wenn man das nicht eingesetzte Eigenkapital "nur" auf einem Konto "parkt", bei einem höheren Kredit. Da die Inflation in der Regel schon alleine höher sein wird (als der Darlehenszins von 0,66%). Schon ein Festgeldkonto für 24 Monate gute 1 %, nach letztem Finanztip-Newsletter, ermöglicht.

    Aus meiner Sicht, würde es Sinn geben, ein hohes Darlehen aufzunehmen, und das "übrige" Eigenkaiptal ind einen ausschüttenden ETF für mind. 10 Jahre zu investieren. Der Zins wird hoffentlich höher als 1 % sein ;).
    In einen ausschüttenden ETF, aus dem Grund: Hoffe dadurch die höhere monatliche Belastung bei höherem Darlehen ein bissl zu kompensieren (auch wenn ich mir die monatl. Belastung auch so leisten könnte).


    Was denkt Ihr zu meinem Vorgehen? Was ist Eure Meinung?


    Höheres Darlehen + mehr Geld für ETFs oder dergleichen?
    Niedrigeres Darlehen + weniger Geld für ETFs oder mehr auf der "hohen Kannte ;)


    Ausschüttende ETF oder kein ausschüttende ETF?
    Vielleicht auch Vorschlag für einen ETF?

    Im Prinzip bin ich ein bissl faul, mich um meine Finanzen zu kümmern, sprich, ich will anlegen, mich nicht viel kümmern (eigentlich nur krontollieren), und trotzdem gut schlafen können ;)


    Oder Alternativen?


    Freue mich auf konstruktive Rückmeldung/Hilfen/Vorschläge.

    Ich bedanke micht jetzt schon, für Eure Bemühungen?


    Viele Grüße
    Martin

    Wenn du ein kalkuliertes Risiko eingehen möchtest, dann nimm 180.000 Euro auf.


    Die Zinsen kannst du in voller Höhe als Werbungskosten in der V+V abziehen (spart den persönlichen Grenzsteuersatz ein). Die Zinserträge bzw. Kurssteigerungen aus den ETFs werden dagegen nur mit 25% + KiSt und Soli besteuert (Stand heute). Die Differenz zwischen deinem persönlichen Steuersatz und der Abgeltungssteuer streichst du als zusätzlichen Gewinn ein.


    Einzige Risiken dabei:


    - Die ETFs werfen in den 10 Jahren im Schnitt weniger als die Verzinsung des Darlehens ab. Dann hast du einen entsprechenden Verlust zu verzeichnen (Zinsen bezahlt, aber keine Erträge generiert).


    - Die Besteuerung von ETFs wird auf den persönlichen Steuersatz umgestellt.

    Kann man machen. Ich würde vielleicht 20% der Gesamtaufwendungen aus dem EK nehmen, um um schon mal etwas Puffer zu haben falls Du zwischenzeitlich aus irgendwelchen Gründen verkaufen musst und nicht Deinen Einstand erzielen kannst. Den Rest einfach in einen breit streuenden ETF anlegen.


    Ob die Investition in Pflegimmobilien generell und in diese spezifisch eine gute Idee ist, kann ich nicht beurteilen. Ist der KfW-Zuschuss tatsächlich so hoch?



    Zitat von Thebat

    - Die ETFs werfen in den 10 Jahren im Schnitt weniger als die Verzinsung des Darlehens ab. Dann hast du einen entsprechenden Verlust zu verzeichnen (Zinsen bezahlt, aber keine Erträge generiert).

    Ups, damit habe ich jetzt nicht gerechnet. Ich habe naiv gedacht, dass ich bei 10 Jahren einen höheren Zinssatz bei einem ETF als bei dem Darlehenszins von 0,66 %erreiche.
    Die Zinsen kannst du in voller Höhe als Werbungskosten in der V+V abziehen (spart den persönlichen Grenzsteuersatz ein).

    Zitat von Thebat

    Bzgl. Steuer auf die Darlehenszinsen, ist mir bekannt. Mache ich schon seit 15 Jahren so. Aber der Ertrag ist jetzt auch nicht die Welt. Dewegen ein höheres Darlehen zu nehmen, macht bei mir nicht viel aus. Oder habe ich da einen Denkfehler?

    Zitat von FNA

    Ups, damit habe ich jetzt nicht gerechnet. Ich habe naiv gedacht, dass ich bei 10 Jahren einen höheren Zinssatz bei einem ETF als bei dem Darlehenszins von 0,66 %erreiche.

    Wahrscheinlich erzielst Du eine viel höhere Verzinsung. Wahrscheinlich bedeutet aber eben nicht sicher ;)

    "Dewegen ein höheres Darlehen zu nehmen, macht bei mir nicht viel aus. Oder habe ich da einen Denkfehler?"


    Wenn wir einen Normalfall annehmen, dann ja.


    Höheres Darlehen = in einem normalen Fall wird dieses freie Kapital eine durchschnittliche Rendite von 6-7% erreichen.


    (56.000 Euro x 6,5%) abzgl. (56.000 Euro x 0,66%) = 3.270 Euro plus pro Jahr


    Aber wie gesagt, es kann halt auch dumm laufen. Jede Anlage beinhaltet nun mal ein gewisses Risiko, damit wird man immer leben müssen.

    Zitat von FinanzPanda

    Ob die Investition in Pflegimmobilien generell und in diese spezifisch eine gute Idee ist, kann ich nicht beurteilen. Ist der KfW-Zuschuss tatsächlich so hoch?

    Jepp. Beinem vergleichbaren Kauf einer Pflegeimmo, habe ich so gar 48.000 € Zuschuss erhalten. Da handelte es sich aber um eine Sanierung und hier um einen Neukauf. Bei Sanierung erhält man noch einen höheren Zuschuss.

    Zitat von Thebat

    Wenn wir einen Normalfall annehmen, dann ja.

    Danke! Ich habe ich jetzt verstanden, was Du mir sagen wolltest. Habe es erst falsch verstanden.
    Ja, es ist mir sehr bewußt, dass bei z.B. ETF-Anlage keine Sicherheiten hat, dass man in zehn Jahren wirklich den erhofften Gewinn erzielt.
    Es geht mir nur um in der Regel oder wie Du sagst "im Normalfall".
    Auf den Punkt gebracht, wenn man das "kalkulierte Risiko" eingehen will, unterm Strich IN DER REGEL mit mehr Eigenkapital für ETFs dafür höheres Darlehen sich "lohnt".

    Danke dafür erst einmal. Muss mir aber noch Gedanken machen. Muss bis morgen früh mich entscheiden, sonst ist der Darlehenszins von 0,66% weg.


    Was macht denn für Euch mehr Sinn, ein ausschüttender ETF oder ein nicht ausschüttender ETF?
    Ich denke mal, ein nicht ausschüttender ETF, da IN DER REGEL mehr Gewinn, aber dafür mehr monatliche Belastung.