Finanz-Fiasko der Woche: "provisonsfreie" Wohnungen

    Wenn jemand einen Makler fragt ob er Mietwohnungen im Angebot hat, erteilt er keinen Maklerauftrag und bezahlt demzufolge auch keine Courtage.
    Geht er explizit zum Makler und erteilt schriftlich einen Maklerauftrag für eine zu suchende Wohnung,ist er explizit courtagepflichtig wenn der Makler ihn individuell eine Wohnung sucht und vermittelt.
    Das sowohl der Mieter und der Vermieter eine Courtage zahlen ist theoretisch konstruierbar, rechtlich aber mehr wie anrüchig und eigentlich nicht gewollt.

    Das ist eben so`n Ding mit der Anrüchigkeit, liegt immer im Auge des Betrachters.:
    Vermieter Volker geht zu Makler Mario und sagt: "Such mir mal `nen Mieter für mein Dachgeschoss!"
    Mieter Mike geht zu Maklerin Marion und sagt: "Such mir mal `ne Dachgeschosswohnung!"
    Mario und Marion springen in die Kiste und ... plaudern so über die Aufregungen des Tages. Am Ende zahlt sowohl der Mieter als auch der Vermieter, da beide Makler einen Auftrag hatten und die Vermittlung erfolgreich war.
    Und das Marion und Mario in die Kiste springen und ... plaudern ist ersteinmal noch nicht anrüchig und bestimmt auch gewollt. (Es sei denn, sie haben sich versehentlich getroffen.)

    Wie wäre es, bei einem solchen Thema einfach mal ins Gesetz zu schauen...?
    "Ein Blick ins Gesetz erleichtert die Rechtsfindung" ist ein alter Juristenspruch, der nichts von seiner Gültigkeit eingebüßt hat.


    Die Antwort zu der hier aufgeworfenen Frage liefert das "Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung" (WoVermRG). Ihr könnt es hier nachlesen: WoVermG



    Zunächst definiert § 6 Abs. 1 WoVermG was ein Makler zur Vermittlung anbieten darf: nämlich nur Wohnräume, zu denen er vom Vermieter oder einem Berechtigten (kann auch eine Hausverwaltung sein) einen Auftrag zur Vermietung erhalten hat.



    Damit ist schon einmal die früher am Markt weit verbreitete Unsitte tot, dass ein Makler einfach Wohnungsanzeigen in der Zeitung liest und dieselbe Wohnung noch einmal z.B. im Internet anbietet und von dem Mieter eine Provision verlangt, obwohl der Vermieter ihm dazu niemals einen Auftrag gegeben hat.



    § 2 Abs. 1a WoVermG legt dann fest, was der Vermittler vom Mieter verlangen darf.
    Er darf nämlich grundsätzlich keine Provision vom Mieter verlangen.



    Davon gibt es nur eine einzige Ausnahme: nämlich dann, wenn der Mieter mit ihm einen Wohnungsvermittlungsvertrag ("in Textform") abschließt und er ausschließlich wegen des durch den Mieter schriftlich erteilten Wohnungsvermittlungsvertrages einen Vermieter anspricht, um eine Wohnung für den Mieter zu bekommen.



    Das macht natürlich in der Realität kein Makler! Und es ist auch schwer vorstellbar, dass ein Mieter diesen für ihn sehr ungünstigen weil kostenpflichtigen Weg geht.



    Wenn aber der Ausnahmefall vorliegt, dass der Makler vom Mieter schriftlich beauftragt wurde, dann kann er auf einen Vermieter zugehen und diesem gewissermaßen "blind" den Mietabschluss-Interessenten anbieten. Wenn der Vermieter darauf eingeht, kann der Makler durchaus für diese Leistung auch vom Vermieter eine Provision verlangen.



    Das ist weder anrüchig noch ungesetzlich. Die Voraussetzung ist jedoch, dass der Makler erst nach Erteilung des Vermitttlungsvertrages in Textform durch den Mieter tätig wird und eine Wohnung am Markt sucht.
    Alle Wohnungen, die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit dem Mieter bereits im "Vermittlungsbestand" des Maklers sind, sind für eine solche "doppelte Vergütung" gesperrt, denn für diese muss ja der Makler bereits gem. § 6 Abs. 1 WoVermG einen Vermittlungsvertrag in Textform mit dem Vermieter haben - und damit liegt die Kostenpflicht ausschließlich beim Vermieter (=Auftraggeber).



    Der Fall, dass beide - sowohl Mieter als auch Vermieter - eine Provision bezahlen ist also theoretisch möglich - praktisch aber extrem unwahrscheinlich.



    Versetzen Sie sich einmal in die Lage des Maklers. Der Mietinteressent ist durch seinen "Suchauftrag" ja nicht gebunden. Gezahlt wird erst bei Erfolg (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB). Damit könnte der Mieter fünfzig schriftliche Makleraufträge gleichzeitig abschließen, dann fangen 50 Makler wie wild an, für diesen Mieter eine Wohnung zu suchen - und ein Makler von denen macht das Geschäft. 49 andere haben geackert - ohne Vergütung.
    Das macht kein Makler, der noch bei klarem Verstand ist.


    Also - die Rechtslage ist klar. Es liegt keine Anrüchigkeit vor und es liegt auch nicht im Auge des Betrachters.
    Grundsätzlich zahlt der Vermieter den Makler. Und gut is.
    Wer als Mietinteressent einen Makler mit der Suche schriftlich beauftragt, muss erst einmal einen Makler finden, der einen solchen Vertrag abschließt. Und wenn dieses Geschäft wirklich zustande kommt, dann ist es auch in Ordnung, wenn doppelt Provision vergütet wird.




    Die Ausführungen von muc beantworten die Frage von Martin.B (Seite 4) natürlich mit einer Professionalität, die ich nachzueifern nicht versuchen werde. Allerdings widersprechen sie meinem Konstrukt nicht, stellen es nur als extrem unwahrscheinlich dar. Der VW-Konzern hat uns mal vorgemacht, welche unwahrscheinlichen Extreme die menschliche Gier hervorbringt. Es stellt sich nur die Frage, ob wir Marion und Mario die gleiche Gier unterstellen wollen.


    Fazit:
    muc hat recht, ich hätte vorher ins WoVermRG gucken können. Hab ich nicht, weil´s am eigentlichen Fakt (jedenfalls aus meiner Sicht) nichts ändert. Ein alter Juristenspruch, der nichts von seiner Gültigkeit eingebüßt hat sagt nähmlich auch:
    "Recht haben und Recht bekommen sind zwei paar Schuhe."



    Ich denke, das WoVermRG ist lieblos hingeschustert, wie ´n haufen anderer Gesetze auch. Und das von Leuten die peinlichst genau darauf acht, dass sie von diesen Gestzen nicht betroffen sind.

    Nicht gleich immer so negativ (...lieblos hingeschustert).


    Führen Sie sich vor Augen, dass wir im Grunde genommen in einem freiheitlichen Land leben.
    Und ich finde das auch gut so.


    Ausdruck der Freiheit ist unter anderem die "Privatautonomie". Diesen Rechtsgedanken finden wir im BGB seit über 100 Jahren! Deshalb kann der Gesetzgeber nicht einfach verbieten, dass ein Makler doppelte Provision bekommt, wenn dies mit den Parteien allseits so vereinbart ist und alle dies wollen.


    Vom ursprünglichen Gedanken her, ist das sogar der Regelfall des "Mäklers" (wie er im Gesetzestext des BGB in der altmodischen Sprache des 19. Jahrhunderts noch heißt!). Der Vermittler sollte eigentlich neutral sein, zwischen den Parteien stehen - und demzufolge auch von beiden Seiten bezahlt werden.


    Daraus war bis zur Novellierung des WoVermG leider die Unsitte geworden, dass der Vermieter den Makler beauftragt und dann der Mieter kraft "konkludent geschlossenen Maklervertrags" eine Provision zahlen musste. Bis zur Reform wusste jeder Mietinteressent, wenn er sich auf die Anzeige eines Maklers meldet, ist eine Provision fällig. Und das obwohl der Makler auf Seiten des Vermieters stand und für diesen die Besichtigung, Vorauswahl der Bewerber, Bonitätsprüfung usw. erledigt hat. Der Mieter hatte von dem Makler KEINE Leistung - aber er musste ihn bezahlen.


    Das ist - Gott sei Dank - jetzt unterbunden worden.


    Damit konnte man aber nicht dem Makler verbieten, in der von Ihnen geschilderten Konstellation zwei Mal Provision zu berechnen. Das ist durchaus erlaubt und Ausdruck unseres freiheitlichen Gesellschaftssystems.


    Die Maklerverbände hatten sogar im Vorfeld der Gesetzesreform eine Verfassungsbeschwerde in Karlsruhe einzulegen, weil sie ihr Berufsfreiheit bedroht sahen. Das haben sie dann doch nicht gemacht. Sie wären damit auch gescheitert.


    Das neue Gesetz ist gut, weil es die negativen Auswüchse der Vergangenheit beseitigt hat.
    Trotzdem gilt weiterhin Vertragsfreiheit. Wer als Mieter einen Makler beauftragt, muss die Gebühr im Erfolgsfall zahlen - auch wenn der Makler darüber hinaus vom Vermieter ebenfalls vergütet wird. Das ist in einer Gesamtbetrachtung eine gute Lösung, die den Mieter schützt und den Makler nicht unverhältnismäßig einschränkt.

    Hallo zusammen,


    ich muss euch alle enttäuschen:


    Eine Doppeltätigkeit bei Vermietung (und damit doppelte Bezahlung) des Maklers ist seit 01.06.2015 AUSGESCHLOSSEN.


    Sobald auch ein VERmieter einen Makler beauftragt, muss der Wohnungssuchende keine Maklerprovision mehr bezahlen.
    Auch dann nicht, wenn der Wohnungssuchende den Makler provisionspflichtig beauftragt hat


    Also:
    Fall a) Vermieter beauftragt Makler - danach beauftragt (zufällig) der Wohnungssuchende den Makler = Wohnungssuchender muss keine Provision bezahlen (obwohl ja dennoch vereinbart).


    Fall b) Wohnungssuchender beauftragt Makler - danach beauftragt (zufällig, z.B. durch Anruf) ein Vermieter den Makler = Wohnungssuchender muss keine Provision bezahlen (obwohl ja dennoch vereinbart).


    Egal, wie man es dreht und wendet, sobald auch ein Vermieter als Beauftrager mit im Spiel ist, muss der Wohnungssuchende (trotz eigener Beauftragung des Maklers) nicht mehr zahlen.


    ---Nachzulesen bei Dr. Fischers Ausführungen zum Bestellerprinzip. (Herr Dr. Fischer, Richter am BGH)---


    Daher seit Monaten meine Rede, dass dieses Gesetz keinesfalls ein echtes "Bestellerprinzip" ist. Den Wohnungssuchenden wird meiner Meinung nach -im Verhältnis zu den Rechten des Vermieters- zu viel entgegengekommen. Es erscheint mit ncht mehr fair.



    Viele Grüße,
    anonym2


    Hinweis: Meine Ausführungen sind zwar nach bestem Wissen erfolgt, sind jedoch absolut unverbindlich. Keine Rechtsberatung.

    Die Diskussion ist sehr abgehoben.
    Der Sachverhalt lautet jedoch anders, als @anonym2 dies aufgefasst hat.


    In dem - zugegebenermaßen theoretisch konstruierten Fall - sollte der Wohnungssuchende den Makler schriftlich mit der Suche beauftragen. Damit entsteht unzweifelhaft ein Zahlungsanspruch des Maklers gegen den Mieter.


    Jetzt ruft der Makler einen Vermieter an und sagt zu diesem: "Ich habe einen Interessenten, der könnte genau in Deine Wohnung passen. Allerdings nenne ich Dir diesen Interessenten erst dann, wenn ich von Dir dafür eine Provision bezahlt bekomme.


    Eine schriftliche Beauftragung im Sinne des WoVermRG findet durch den Vermieter überhaupt nicht statt.
    Das ist auch keine Umgehung des Gesetzes, denn der Makler hat die fragliche Wohnung nicht angeboten, sondern er hat im Auftrag eines Mieters gesucht und gefunden. Ob durch Zeitungsanzeige, Internet oder persönliche Kontakte ist völlig zweitrangig.


    Eine solche Vereinbarung mit dem Vermieter ist deswegen von der Anwendbarkeit des WoVermRG überhaupt nicht erfasst. Es ist schlicht ein sonstige Dienstleistung an den Vermieter, die sich der Makler von diesem vergüten lässt.


    Das ist nach meiner Rechtsauffassung auch heute noch möglich.


    Das klare Ziel des WoVermRG ist der Schutz des Mieters.
    Allerdings ist es ausdrücklich zulässig, mit dem Mieter einen entgeltpflichtigen Suchauftrag - schriftlich - zu vereinbaren.
    Weshalb in einem solchen Fall der Vermieter geschützt sein soll, erschließt sich mir nicht.


    Wie gesagt - das ganze Beispiel ist völlig konstruiert und theoretisch.
    In der Praxis wird kein Mieter einen Makler schriftlich beauftragen.


    Ferner wird ein Vermieter sich entweder für eine Maklerbeauftragung entscheiden - dann weiß er, dass er den Makler bezahlen muss. Oder der Vermieter wird freihändig die Wohnung anbieten. In einem solchen Fall wird er den Hörer auflegen, wenn ein Makler anruft und ihm einen Interessenten nur gegen Provisionszahlung nennen will.


    Nachsatz anonym2: Da Sie ja selbst betroffener Makler sind, sei die Frage gestattet: Wie hat sich denn die neue Regelung im Markt bewährt? Sind viele Maklerkollegen insolvent geworden? Oder war mal wieder vorher viel Sturm im Wasserglas?

    In einer Sache muss ich Ihnen widersprechen, muc - ich bin allein in den letzten 14 Tagen von 5 Wohnungssuchenden schriftlich beauftragt worden und habe bereits 2 Vermittlungen erfolgreich abgeschlossen.
    4 Interessenten ziehen aus erheblicher Entfernung zu, einer ist Migrant. Letzterer hat nach Monaten der erfolglosen Suche mit meiner Vermittlungstätigkeit den Zuschlag zum ersten gescouteten Objekt erhalten und mir zur Provision noch einen Blumenstrauß samt Restaurantgutschein überreicht.
    So viel zu "das macht keiner".


    Im Übrigen stimme ich Ihren Ausführungen hinsichtlich der glasklaren Vorteile - und zwar für alle Beteiligten! - zu.
    Vermieter können sicherer sein, dass auch ein etwas erklärungsgedürftiges Objekt mehr ist als eine Karteileiche, für deren Vermarktung sich der beauftragte Vermittler nicht gerade aufribbelt.
    Mieter können Zeit Nerven und Geld sparen, indem sie über handverlesene Objekte mit optimaler Wunscherfüllung und akribisch geplanter Terminierung schneller zum Erfolg kommen - also endlich eine Leistung für das Provisionsbegehren erhalten.
    Vermittler schließlich müssen sich nicht mehr mit 5 weiteren vom Vermieter beauftragten Mitbewerben kloppen - vielleicht jedoch bald mit vom Mieter beauftragten? Das könnte sich noch entwicken, auch in dieser Hinsicht stimme ich Ihnen zu.


    Ich möchte noch daran erinnern, dass in strukturschwachen Gebieten das Bestellerprinzip bereits lange vor seiner gesetzlichen Verankerung Anwendung fand. Wollte man beispielsweise ein Reihenhaus in einer sauerländischen Kleinstadt vermieten und lebte nicht vor Ort, kam man gar nicht umhin einen Makler zu beauftragen, der für jede von Leistung von Exposé bis Besichtigungstermin den auftraggebenden Vermieterin Anspruch nahm, bei Verkäufen ist eine Verkäuferprovision nach wie vor quasi obligatorisch.


    Zu eng gefasst erscheint mir hingegen die Einstellung einiger Kollegen, Objektsuche im Auftrag des Mieters sei sinnlos, da die gefundenen im Falle einer Ablehnung "verbrannt" seien für eine einträgliche Vermittlungstätigkeit. Das ist falsch - man muss nur die Kundenwünsche ernst nehmen und eine Punktlandung anstreben mit den vorgestellten Objekten.

    Hallo muc,


    ich bleibe dabei: Eien Doppeltätigkeit des Maklers im Vermietungsgeschäft ist seit dem Bestellerprinzip nicht mehr erlaubt. In dem Moment, wo auch der Vermieter den Makler bezahlen soll, arbeitet der Makler nämlich nicht mehr AUSSCHLIESSLICH für den Wohnungssuchenden. Somit kann vom Mieter -trotz Beauftragung- keine Provision mehr verlangt werden.


    Dass es trotzdem in der Praxis gemacht wird, heißt ja nicht, dass es korrekt ist.


    Da ich tatsächlich Immobilienmaklerin bin, muss ich mich schon von berufswegen mit den ganzen neuen gesetzlichen Regelungen beschäftigen, um nicht irgendwann "auf die Nase" zu fallen (Energieausweis, Geldwäschegesetz, Meldegesetz, Widerrufsrecht, EU-Online-Schlichtungshinweis usw.).


    Herr Dr. Detlev Fischer (Richter beim BGH) hat eine Einschätzung zum Bestellerprinzip veröffentlicht, die ein gutes "Handbuch" für die Makler darstellt, was möglich ist und was nicht. (einfach mal googeln, es gibt eine pdf dafür)


    Viele Grüße,
    anonym2

    Ich schätze die Beiträge in der Community weil sie Theorie, Praxis und Querdenker an einen Tisch bringen.
    @muc ist ein Vertreter der klaren Rechtsinterpretation, Praxisberichte scheinen manchmal eine andere Wahrheit WIEDERZUSPIEGELN. Es wird immer Versuche geben Gesetze zum eigenen Vorteil zu interpretieren. Leider Gottes wird ein "cleverer" Makler sich eine Zeitlang mit Tricks, zu seinen Gunsten durch das System lavieren können. Wenn nur ein Geschädigter die gerichtliche Klärung anstrebt, könnte es eine harte Bruchlandung geben und ein unbescholtener Makler von heute auf Morgen vorbestraft und aus dem Verkehr gezogen.

    Ein kluger/ cleverer Makler bedient sich keiner "Tricks" sondern nutzt seine neuen rechtlich zu Gebote stehenden Optionen zur erfolgreichen Vermarktung tadellos.
    Das Prädikat "clever" inkriminierend einzusetzen halte ich für ausgesprochen tendenziös.
    muc nähert sich der Thematik scheinbar eher theoretisch, ergänzende praktische Erfahrungen im Bereich der neuen gesetzlichen Vorgaben sollten daher kein Schaden sein?!
    Heute erneut exerziert:
    Ich habe im Auftrag meines Interessenten den idealen Wohnraum für ihn gefunden - er kommt vereinbarungsgemäß für die Vermittlung auf. Der Kollege hingegen war vom Eigentümer beauftragt und nimmt ihn seinerseits in Anspruch.
    Wer erleidet dabei einen Schaden?

    Hallo @Wohnwerker,


    diese Konstellation ist ja auch erlaubt, da es sich um 2 verschiedene Makler handelt. Es darf eben nur nicht 1 Makler gleichzeitig für Mieter und Vermieter tätig sein bzw. bezahlt werden.


    Letztendlich wird erst im (unwahrscheinlichen) Falle der Klage des Mieters bezüglich dieser Doppelbeauftragung Klarheit/ Rechtssicherheit geschaffen.


    Ich möchte nur nicht dieser erste Fall vor Gericht sein;)


    Deshalb: Bei mir gibts keine Doppeltätigkeit!


    Viele Grüße,
    anonym2