Immobilie beleihen für ETF

    Hallo zusammen,


    Vllt könnt ihr auf folgende Frage antworten bzw. die Redaktion darauf in einem der nächsten Videos eingehen:


    Sollte man seine abbezahlte Immobilie beleihen um mit dem neuen Kapital in andere Assets, vor allein in einen breit gestreuten ETF, investieren um insgesamt breiter aufgestellt zu sein und kein “totes“ Kapital in der Immobilie steckt?


    Was gibt’s es für Pro- und was für Gegenargumente?


    Fakten: Die Immobilie ist vermietet und der eigene Job ist über Jahrzehnte gesichert.



    Vielen Dank und viele Grüße

    Alex

    Hallo, letztlich kaufst du dir eine Risikoanlage auf Pump.

    Wenn du (weiterhin) ruhig schlafen kannst, wenn die Märkte >20 'konsolidieren' und die Kreditraten dennoch ohne große Probleme aus deinen sonstigen Einnahmen bedienen kannst, dann gut.

    Für mich wäre es nix, aber das muss für dich ja nix bedeuten ;)

    Gruß Tom

    Zitat von fabo.loso

    Sollte man seine abbezahlte Immobilie beleihen um mit dem neuen Kapital in andere Assets, vor allein in einen breit gestreuten ETF, investieren um insgesamt breiter aufgestellt zu sein und kein “totes“ Kapital in der Immobilie steckt?

    "Sollte man..." liest sich so, als wäre es eine Empfehlung für alle Immobilienbesitzer ;)


    Die wichtigsten Fragen, die man sich stellen sollte, wenn man darüber nachdenkt seine Immo zu belasten, gehen in Richtung:


    1) Wie ist die Mietrendite und wie wäre sie im Vergleich zur angenommenen Rendite eines alternativen Investments?


    2) Trägt die Nettomiete die Finanzierungskosten (ggfs. inkl. Tilgung), oder muss die Tasche zusätzlich aufgemacht werden?


    ... und zusätzlich...


    wie wäre es beim Verkauf der Immobilie und einer Investition des Erlöses in z.B. ETF?

    Insgesamt wären mMn mehrere verschiedene Rechenmodelle zu erstellen und zu vergleichen, um einen Trend zur Entscheidungsfindung zu erhalten.


    Prinzipiell würde ich so etwas (fast) jederzeit tun... und habe es auch schon (mehrfach) praktiziert.

    Zusätzlich kannst du auch überlegen, falls du mit Immos bewandert bis und die Zeit zur Pflege hast, ob nicht eine weitere Immo kaufst... wenn's sich rechnet.


    Insgesamt ist die Frage offen, wie alt du bist und was das eigentliche Ziel deiner überlegungen ist.

    Bei vermieteter Immobilie kann man das aus meiner Sicht machen. Wenn es ganz doof läuft muss die Immobilie eben verkauft werden. Letztlich alles nur Zahlen in Excel Sheets. Die selbstgenutzte Immobilie würde ich keinesfalls neu beleihen.

    Hallo zusammen,

    Vielen Dank für Eure ehrliche Einschätzungen. Mir ist bewusst, dass es hierauf keine pauschale Antwort geben kann und die einzig richtige nur „es kommt darauf an…“ lauten muss.


    Dennoch verstehe ich eine Aussage nicht JDS

    „1) Wie ist die Mietrendite und wie wäre sie im Vergleich zur angenommenen Rendite eines alternativen Investments?„


    Die Immobilie ist vermietet und abbezahlt. D.h. Mietrendite läuft doch parallel weiter und wäre unabhängig von dem neunen Investment, das aus der Beleihung gewonnenen Kapital resultiert?

    Es geht nur darum, das gebundene Kapital in der Immobilien weiter zu verwenden, sei es für neue Immos oder eben ETFs. Da der Immobilienmarkt überhitzt ist und ETFs zurzeit die deutliche besserer Rendite bringen scheinen diese attraktiver für Investments.



    adrianberg

    Ein erhebliche Risiko sehe ich dort nicht. Wenn ich an das Produkt ETF glaube, dann ist die zu investierende Summe mMn zunächst egal. Ob 50€ oder 500k€. Durch die Beleihung bleibt man auch weiterhin AlleinEigentümer und kann sämtliche Früchte aus der immobile ziehen.

    Zitat von fabo.loso

    Dennoch verstehe ich eine Aussage nicht JDS

    1) und 2) kannst du im Zusammenhang betrachten ;)


    Angenommen, das Objekt hat einmal 200k gekostet und bringt jetzt eine Jahresmiete von ca. 10k (brutto), dann liegt die Mietrendite bei ... 5% brutto. Netto hängt wohl von abzugsfähigen Kosten und vom Steuersatz ab. Vergleicht man den derzeitige Wert der Immo, der könnte vllt. bei 400k bzw. der 40fachen Jahresmiete liegen... was nicht unüblich wäre und auch der Lage geschuldet ist, dann liegt die Mietrendite eben bei 2,5%... auch brutto...

    Bei der Betrachtung ist die 'persönliche' Mietrendite zu nehmen, die sich auf den Kaufpreis (inkl. Nettokosten / Opportunitätsverlusten...) bezieht. Machen wir's aber nicht zu kompliziert ;)

    200k könnten im ETF durchaus (wenn auch nicht garantiert-konstant) 14 bis 16k p.a. an "Rendite" brutto bringen...


    Jetzt ist die Frage offen, wieviel dich die Beleihung kostet bzw. ob sie durch die Mieteinnahmen gedeckt wäre und/oder wieviel du aus der eigenen Tasche aufbringen möchstest, um den kreditfinanzierten Kauf des ETF zu realisieren.


    Letztlich darfst du dir verschiedene Varianten durchrechnen und dich dann entscheiden.


    Und insgesamt solltest du deine finanzielle Gesamtsituation, also dein Nettovermögen und dessen voraussichtliche Entwicklung, sowie die Aussichten auf Einkünfte, nicht unberücksichtigt lassen.

    Danke für die ausführliche Antwort JDS


    Du sagst, du hast es selbst schon mehrfach praktiziert. Hast du eine Empfehlung an welche Bank man sich mit dieser Thematik wenden sollte?

    Zitat von fabo.loso

    an welche Bank man sich mit dieser Thematik wenden sollte?

    Na, ganz einfach zunächst an die Bank, mit der du bislang 'zusammengearbeitet' hast.

    Ich empfehle dir aber, dir eine zweite, zusätzliche Bankverbindung anzutun. Welche Bank/en?

    Banken (Servicebanken) vor Ort... wobei es weniger um 'Beratung' geht, sondern um die Möglichkeit des 'Pokerns'.