Kaufen oder Mieten (#19-21)

    Hallo,


    danke für diesen wirklich unfassbar guten Podcasts.

    Ich bin erst letztens auf den Podcast gestoßen und daher noch bei den älteren Folgen zum Thema "Kaufen oder Mieten".

    Bei dem Thema habe ich jedoch eine Art Denkfehler und ich hoffe, ihr könnt mir helfen.


    Ich breche das jetzt mal etwas herunter:

    Es gibt ja im Grunde die zwei Möglichkeiten "Kauf" oder "Miete".

    Nachdem der Kredit für die Immobilie (sagen wir mal 30 Jahre) getilgt ist, besteht mein Vermögen aus der Immobilie. (sagen wir 440.000€)

    Im anderen Fall habe ich 30 Jahre gespart (im Podcast in Form eines ETF Sparplans), dann besteht mein Vermögen nach 30 Jahren aus meinem Depot. (sagen wir 330.000€)


    Das bedeutet aber doch, dass ich mit einer Immobilie ein Vermögen habe, dass zwar 110.000€ größer ist, aber welches in der Immobilie gebunden ist. Mit dem Depot habe ich zwar 110.000€ weniger Vermögen, bin aber viel liquider.

    Um also auch mit dem Investment in eine Immobilie im Alter liquide Mittel zu haben, müsste man dann die Immobilie verkaufen?


    Ich hoffe, ihr versteht meinen Gedanken. Ich würde mich über eine Antwort sehr freuen.


    Kurz gesagt noch mal die Frage: 110.000€ mehr Vermögen "in" einer Immobilie sind zwar schön, aber die muss ich ja, um zB die Rentenlücke schließen zu können, ja auch irgendwie auf dem Konto haben?



    Viele Grüße

    Sebastian

    Die eigene Immobilie hat den Vorteil, dass Du keine Miete zahlst. Diese Ersparnis (verringert um eventuelle Instandhaltungskosten) brauchst Du nicht liquide. Das macht bei den meisten Menschen sicher 20-30% der monatlichen Ausgaben aus. Einige Menschen zahlen in deutschen Großstädten, da sicher sogar 40% oder mehr.


    In der Regel reicht es also, diese Kosten nicht zu haben, um seine Rentenlücke zu schließen.

    Latürnich kann man viel hin und her rechnen. Zum Bleistift Eigenkapital + Annuitäten vs. Miete + Depot bis hin zum Immobilienwert 'im Alter' vs. Depotwert ... und immer wieder klemmt die Stromversorgung für die 5G-Kristallkugel ;)


    Der Rest ist nicht berechenbar, wie z.B. der Lifestyle-Effekt. Eine Immo (zur Eigennutzung) wird ja nicht unbedingt angeschafft, weil sich das 'rechnet'. Das mit dem wirtschaftlichen Vorteil (jetzt und im Alter) wird gerne auf die Backe gemalt, damit man sich selbst von dem Blick auf die Nachteile ablenken kann, die eine Immo mit sich bringt.


    Wenn ich mich in meinem Umfeld umschaue, dann sehe unter anderem eine große Anzahl von 'Schnarchies' (und das meine ich nicht despektierlich), die zu zweit oder alleine von (zu) geringen Renten in einem viel zu großen Haus wohnen. Klar, sie müssen keine Miete zahlen... aber die Bude unterhält und repariert sich nicht von selbst.


    Wenn man das Thema 'Wohnen' nüchterner betrachtet, als üblich, darf man über Lebensphasen-Modelle nachdenken und sollte die immer häufig nötig werdene Mobilität im Sinne einer Unabhängigkeit von einem dauerhaften Wohnsitz für den Rest seines Lebens ins Auge fassen. Beispiel auch aus dem privaten Umfeld: Großer Arbeitgeber vor Ort verabschiedet sich in die Insolvenz. Arbeitnehmer muss fortan (zunächst) jeden Tag mit dem Auto um die 50 km zum neuen Arbeitsplatz pendeln (2000km kosten... 600 bis 800 Euronen oder so) und verballert neben Geld auch eine Menge Zeit.


    Ich für meinen Teil habe eine ehedem selbstgenutze Immo - weil für 1 bis 2 Nasen viel zu groß geworden... und wegen wechselnder Einsatzorte - vertickt und stattdessen dort eine Wohnung in passender Größe gemietet, wo ich auch für mehrerere Monate, teils auf Unbestimmt, gearbeitet hatte. Den Netto-Erlös aus dem Immo-Verkauf habe ich ins Depot gepackt... und könnte mir, wenn ich wollte, mehr als eine passende Immo kaufen.


    Und noch etwas... als Anspielung auf ...

    Zitat von RNowotny

    In der Regel reicht es also, diese Kosten nicht zu haben, um seine Rentenlücke zu schließen.

    Meiner Ansicht nach sollte man nicht in Kategorien a oder B denken, Immobilie oder privater Vermögensaufbau, sondern 'Wohnen' und den gleichzeitigen Vermögensaufbau ins Auge fassen. Nur weil die Hypothek wegfällt, ist i.s.R. die sog. Rentenlücke noch laaaange nicht geschlossen.


    Aber generell gilt... jeder wie er will (und kann) ;)

    Zitat von s_ebastian91

    Um also auch mit dem Investment in eine Immobilie im Alter liquide Mittel zu haben, müsste man dann die Immobilie verkaufen?

    Du hast das Problem erkannt. Viele Immobilienbesitzer sind nur auf dem Papier reich, in der Praxis nehmen sie das Haus mit ins Grab und die Erben freuen sich. Man hängt halt am eigenen Haus, teilweise verkaufen geht nicht und wenn man es verkauft muss man ja woanders wohnen.


    Dazu kommt dass viele die Unterhaltskosten für eine Immobilie stark unterschätzen. Wenn ich mit Mitte 30 einen Neubau kaufe, dann ist das Haus in der Rente 40-50 Jahre alt. Da wird einiges fällig. Wer in dem Alter eine Bestandsimmobilie kauft, kommt dann auch gerne auf 80 Jahre und älter.


    Schau dich mal um wieviele Häuser aus den 70ern und frühen 80ern jetzt auf den Markt kommen weil die Besitzer sterben oder ins Heim müssen. Und bei wievielen Häusern in den letzten Jahren absolut nichts gemacht wurde was nicht komplett kaputt war. Eine heruntergewirtschaftete Immobilie erhält ihren Wert aber schlecht.


    Deshalb: eine selbstgenutzte Immobilie ist keine Altersvorsorge, außer man plant von vorneherein diese zu verkaufen.

    Und ein Eigenheim ist auch keine gute Kapitalanlage. Ich sehe es ja gerade selbst bei mir, wieviel Aufwand und auch Geld in Details fließt die ich bei einem vermieteten Haus einfach billiger lösen würde.

    Für mich ist das ein Vergleich, der sich nicht seriös berechnen lässt. Es gibt zu viele Unbekannte und die Zeiträume sind zu lang. Ganz viel kann passieren, was nicht vorhersagbar ist.


    Meine persönliche Meinung ist, dass es tendenziell sinnvoll ist in einer selbstgenutzten Immo zu leben, wenn (und nur wenn) man es sich leisten kann. Dann kann es einem im Alter egal sein, wie sich die Mieten entwickeln, und man braucht keine Sorge haben, dass man wegen Eigenbedarf oder Umwandlung vor die Tür gesetzt wird.


    Was aus meiner Sicht sinnvoll ist:


    - Man muss genug Einkommen haben, um neben der Immo noch substantiell weiteres Vermögen aufbauen zu können

    - Lieber zu klein als zu groß

    - Gute, werthaltige Lage

    - Gute Bausubstanz (am besten Neubau)

    Ein weiteres Problem tritt meines Erachtens bei einer Eigentumswohnung auf, hier gibt es in einer Immobilie teilweise bis zu 10 oder noch mehr Eigentümer. Jeder mit eigenen Interessen und Ideen. Wer schon mal auf so einer Versammlung war weiß wovon ich schreibe. Besonders nervig wird es wenn Eigennutzer und Kapitalanleger vertreten sind. Ich bin auf jeden Fall froh wieder Mieter zu sein und auf stundenlange Diskussionen zu teilweise belanglosen Dingen verzichten zu können.

    Zitat von ichbins

    Ein weiteres Problem tritt meines Erachtens bei einer Eigentumswohnung auf, hier gibt es in einer Immobilie teilweise bis zu 10 oder noch mehr Eigentümer. Jeder mit eigenen Interessen und Ideen. Wer schon mal auf so einer Versammlung war weiß wovon ich schreibe. Besonders nervig wird es wenn Eigennutzer und Kapitalanleger vertreten sind. Ich bin auf jeden Fall froh wieder Mieter zu sein und auf stundenlange Diskussionen zu teilweise belanglosen Dingen verzichten zu können.

    Ich finde diese Versammlungen gar nicht so uninteressant. Man darf es nicht so ernst nehmen und muss es eher als aufschlussreiche Sozial- und Persönlichkeitsstudie sehen :D

    Für uns war der Weg von Anfang an klar:

    Aus der Mietwohnung, die damals schon eine Kaltmiete hatte die so hoch ist wie unsere Tilgungsleistung für unser Neubau-Einfamilienhaus (ohne großes Eigenkapital aber dank Bausparer aus jungen Jahren, was damals ja so üblich war), soll es für uns später wieder zurück in eine Wohnung gehen.
    Das Haus wird verkauft, ein vererben ist nicht vorgesehen und das Akzeptieren die Kinder auch. Sie können alle für sich selbst sorgen und machen bereist ihr "eigenes Ding" und sagen selbst das sie unseren Weg gut finden und der Verkaufserlös unsere Rente aufstocken soll bzw. dann eben die Kosten für die Wohnung decken muss. O-Ton: "Schließlich haben wir dieses auch in unserem Leben erwirtschaftet"


    Nebenbei läuft bei mir noch ein ETF-Plan und bei meiner Frau ein Robo weil sich mit dem Thema ETF so auseinandersetzten möchte.


    Im Grunde war und ist unser Einfamilienhaus von vornherein nur ein Lifestylobjekt für einen gewissen Zeitraum (gewesen).

    Denn schon heute tun wir uns, bei einigen Dingen die Rund ums Haus erledigt bzw. erneuert werden müssen, schwer und vergeben immer mehr Aufträge an Handwerker. Und die möchten ja auch bezahlt werden.

    Wie man sieht, ist das Thema leider nicht sachlich zu bewerten.

    Ich bin auch ein großer Fan des Aspekts des Lebensphasenmodells, wenn man sich für Immobilien entscheidet.


    Und leider haben die Vorposter aus meiner Sicht auch alle Recht. Die meisten Immobilien sterben einen stetigen Tod...keine Instandhaltung...zu groß etc. Auch hier in der Gegend sehen einige bewohnte Häuser nicht mehr sehr schön aus und sind nach Ableben des Besitzers nur noch für den Abriss gut.


    Die meisten mir bekannten Fälle kaufen auch immer am Limit des Machbaren und dann reicht es nicht mehr für den Urlaub. Das kann man dann aber natürlich nicht zugeben und meint das es im eigenen Garten der perfekte Urlaub ist.


    Leider ist das Thema so individuell, dass hier jeder seinen eigenen Weg gehen muss...aber Ideal wäre sicherlich Immobilie + zusätzlicher Vermögensaufbau auch wenn ich glaube das es eben nicht unbedingt der Standard unter den deutschen Immobilienbesitzern ist.

    Das Problem am Lebensphasenmodell ist dass Objektwechsel relativ teuer sind. Und damit meine ich jetzt nicht den Umzug oder neue Möbel die eventuell fällig sind damit alles passt.


    Als Käufer hat man ~10% Kaufnebenkosten die unwiderruflich weg sind ohne einen Gegenwert zu erzeugen. Und als Mieter hat man das Problem dass Neuverträge in der Regel deutlich teurer sind als Bestandsverträge. Dazu kommt das Problem etwas passendes im gewünschten Umfeld zu finden. Insofern ist es nicht irrational wenn ein Rentnerpaar im Einfamilienhaus bleibt. Die leeren Kinderzimmer sind dann halt Nähzimmer, Gästezimmer oder so. Ganz ungenutzt sind sie selten ;)

    Zitat von FinanzPanda

    Ich finde diese Versammlungen gar nicht so uninteressant. Man darf es nicht so ernst nehmen und muss es eher als aufschlussreiche Sozial- und Persönlichkeitsstudie sehen :D

    Ok, so kann man es natürlich auch sehen ;)für mich war es halt nervig wenn jede Instandsetzung erst einmal gründlich zerredet wurde oder am Einspruch eines einzelnen verschoben werden musste und dadurch die Kosten sinnlos nach oben gingen.

    Zitat von LebenimSueden

    Das Problem am Lebensphasenmodell ist dass Objektwechsel relativ teuer sind.

    Auch das ist individuell. Ab wann ist etwas teuer ? Da hat jeder so seine eigenen Grenzen, und Leute die diese Kosten von vornherein einplanen werden nicht einmal zucken. ^^


    Ein (zu) großes Haus weiter zu wirtschaften und instand zuhalten ist ebenfalls alles andere als günstig, kostet Zeit und Nerven selbst wenn man alles an Handwerker vergibt. Ob man damit günstiger fährt Zweifel ich sehr stark an.

    In unserem Umfeld habe ich bisher kaum jemanden gehört der gesagt hat: "Es war richtig bis ins hohe alter dies alles auf sich zu nehmen um als paar oder später (leider) auch alleine ein einem großen Haus zu wohnen"


    Bisher kam immer: "Wir hätten uns schon viel früher trennen sollen und die zeit die einem bleibt für andere Dinge nutzen sollen"


    Was ich aber absolut verstehe ist die Hemmschwelle für diesen Schritt: Es ist MEIN Heim, ich habe dort Jahrzehnte Verbracht, Kinder groß gezogen, Geheiratet, etc etc., das gebe ich nicht so eben wieder her.

    Absolutes Verständnis. Aber man muss ab und zu auch mal den Verstand nutzen, den kleinen Bruder von Verständnis ;)

    Ich finde die ganze Einfamilienhaus-Wirtschaft sehr umständlich. Erst wird ein hocher Aufwand mit den Erschließungsmodalitäten und -kosten btrieben, dann zahlt man als privater Eigennutzer hohe, nicht absetzbare Notarrechnungen und Grunderwerbssteuer. Beim Haus selbst wird aus einem simplem Gewerk (Keller/Platte, Räume, Dach, 0815-Hausechnik) eine Hochwissenschaft betrieben. Baulich unflexibel bis zum geht-nicht-mehr: Wo bleibt endlich das flexible Haus, bei dem für die 1-3 Kinder containerartige Module ans Haus gesetzt werden, welche später bei Auszug der Kinder verkauft und entfernt werden können?
    Ich finde, wir sind beim Thema Wohnen noch nicht in der Neuzeit angekommen. Was unter anderem auch daran liegt, dass bei der derzeitigen Marktsituation jedes Objekt so wie es ist sofort gekauft wird. Es gibt derzeit wenig Anreize für Innovationen.

    Zitat von MoritzalsNachname

    Ich finde die ganze Einfamilienhaus-Wirtschaft sehr umständlich.

    Bei EFH ist's ja irgendwie noch verständlich - unverständlich ist's jedoch, dass es auch bei Mehrfamilienhäusern so ist. Jedes Mal wird das Rad von Neuem erfunden, mit entsprechend hohem Planungsaufwand, Planungskosten und manuellem und fehlerträchtiger, handwerklicher Umsetzung.
    Hängt vermutlich zum Teil auch damit zusammen, dass es in jedem Bundesland eine andere Bauordnung gibt.


    Zitat

    Ich finde, wir sind beim Thema Wohnen noch nicht in der Neuzeit angekommen.

    Volle Zustimmung.

    Zitat von lieberjott

    Bei EFH ist's ja irgendwie noch verständlich - unverständlich ist's jedoch, dass es auch bei Mehrfamilienhäusern so ist. Jedes Mal wird das Rad von Neuem erfunden, mit entsprechend hohem Planungsaufwand, Planungskosten und manuellem und fehlerträchtiger, handwerklicher Umsetzung.

    Da gab es schon vor hundert Jahren was von Le Corbusier. Möchte ich aber nicht drin wohnen.

    Zitat von MoritzalsNachname

    Wo bleibt endlich das flexible Haus, bei dem für die 1-3 Kinder containerartige Module ans Haus gesetzt werden, welche später bei Auszug der Kinder verkauft und entfernt werden können?

    Ich frage mich gerade ob du schon einmal ernsthaft versucht hast einen Grundriss zu entwerfen in dem man dann auch selbst lebt. Ich habe das getan und es ist super schwer bereits einen Grundriss fürs aktuelle Leben festzulegen.

    Ich kann dir versichern, das ist absolutes Wunschdenken. Zum einen ist ein EFH einfach zu klein, die Module würden leicht die Wohnfläche um 30% und mehr erhöhen. Mit den Laufwegen kommst du auch in Probleme. Nachträglich angedockte Module würden vor Fenstern stehen, und so weiter.

    Dazu die technischen Themen: wie schließt man das vernünftig an, Strom, Heizung, eventuell auch Wasser und Abwasser? Die energetische Betrachtung...Innen- und Außenwände sind abhängig vom Wandaufbau (massiv monolithisch, massiv WDVS, Holztafel, usw) deutlich unterschiedlich. Man kann nicht einfach eine Innenwand zur Außenwand machen.


    Wenn du flexibel sein willst, dann ist die beste Variante zu mieten. Wenn du trotzdem Eigentum haben willst, dann nimm ein Haus bei dem sich eine Einliegerwohnung abtrennen lässt. Dann hast du aber zum Beispiel das Problem dass die Treppe jeweils außerhalb der Wohneinheit liegt


    Sicherlich wird vieles auch gerne übertrieben. Ich bin - aus offensichtlichem Anlass - auch in einem Hausbauforum unterwegs und ich frage mich auch ob man unbedingt 10 Seiten über Lampen oder die Zimmertüren diskutieren muss. Wir sind an dieser Stelle pragmatisch und nehmen vieles einfach so wie unser Generalunternehmer das normalerweise macht.

    Jeder Grundriss ist ein Kompromiss und somit schwierig festzulegen- da bin ich voll bei Dir. Die von Dir genannten Schwierigkeiten sind tatsächlich ernstzunehmende Herausforderungen aber am Ende eben doch nur Lego plug&play.
    Es spricht zum Beispiel nichts dagegen, beim Hausbau eine Innenwand so auszulegen, dass sie später mit geringem Aufwand mit einem Fesnter versehen und zur Außenwand verändert werden kann. 3 zusätzlich abgesicherte Stromkreise zu ziehen sind ein Witz. Eine Heizung, die man ohnehin alle 15-25 Jahre erneuert zunächst für 50m² mehr Wohnfläche zu dimensionieren und bei später dann zu verkleinern... - ich denke mein Standpunkt wird klar.
    Sicher, wenn ein Bau-Laie diese Dinge neu planen und die Konstruktion/Realisierung beauftragen will steht er vor einer Herausforderung. Aber für Profis sehe ich keine großen Hürden.
    Vielleicht muss doch IKEA in den Immobilienmarkt einsteigen und ähnlich dem PAX Kleiderschrank-Baukastensystem ein EFH-Baukastensystem anbieten.
    Wenn ein "Großer" das vormacht können das plötzlich alle- da bin ich mir sicher.

    Was klar sein muss, ist das jeder Mieter nichts anderes als ein Kreditnehmer ist. Die Schweizer sind da ehrlicher und nenne die Mietzahlung auch "Mietzins". Denn als Mieter nutze ich das Kapital anderer (eines Vermieters beispielsweise).

    Und Kreditaufnehmen bedeutet nicht nur Zinsen bezahlen inkl. Profitmargen der Banken _und _ des Vermieters, sondern auch die ganzen Risiken werden in den Zins eingearbeitet.

    Zinsänderungsrisiko, Kreditausfallrisiko, Leerstandsquote, Mietnomadentum (inkl Zerstörung was die schonmal machen), Inflation, Instandhaltung, Versicherungen, Verwaltungsarbeiten und - zeiten.

    Das Risiko des Mietnomadentums ist zwar nicht sehr hoch, wird aber in den Zins eingepreist. Die ehrlichen Mieter zahlen also für die unehrlichen mit.


    Und zur Rentenlücke: Wenn man als Arbeitnehmer locker schonmal 30% seines versteuerten Einkommens für die Miete aufwenden muss, dann wird es als Rentner später noch schwieriger. Auch wenn man als Mieter schafft, ein super ETF-Depot aufzubauen., um das zu kompensieren, dann zahlt man da immer noch Zinsen in Form vom Mietzins ab. Für immer.

    Also ich finde die Mitgliederversammlungen ganz interessant, dass ich schon schade finde, dass sie nur 1 mal im Jahr sind. Da gibt es viele neue Ideen und infos.

    Ein Vorschlag war, dass nicht jeder einzelne seinen Tiefgaragenplatz mit Stromladekabel für die E-Autos aufrüstet, sondern dass es gemeinsam gemacht wird und daher Kosten eingespart werden. (Genehmigungsverfahren nur 1 mal, der Handwerker/Elektriker hat ein Grossauftrag und kann massiv die Rechnung senken.