Immobilienkauf mit einer 100%-Finanzierung

    Zitat von JDS

    Moin mein Lieber,

    auch wenn es dir nicht so wirklich gefallen wird, der ROI ist stark mit dem Konjunktiv verwandt, zumindest aber verschwägert.

    Das stimmt wohl.


    Zitat

    Nüchtern gerechnet fährt der Nicht-Immobilienbesitzer sogar besser, erst recht, wenn das angesparte und nicht in die Immo gesteckte Eigenkapital intelligent investiert wird.

    Kommt natürlich drauf an, wieviel EK in die Immobilie gesteckt wurde. Wie gesagt, unter der Prämisse, dass die Finanzierung bei sinnvoller Tilgung nicht mehr kostet als die Miete, macht "nur" das EK den Unterschied und nicht die Tatsache, dass ein Mieter evtl. günstiger wohnt und die Differenz zusätzlich investiert.


    Und wie du auch schon angesprochen hast, spielt bei den meisten der monetäre Effekt und Renditeberechnungen beim selbstbewohnten Wohneigentum wohl eh eine untergeordnete Rolle.

    Zitat von lieberjott

    Wenn bei der aktuellen Zinslage der Immokredit selbst bei 3% Tilgung inklusive Zins pro Monat nicht mehr kostet als eine vergleichbar Wohnung zur Miete, dann könnte das Geld gut investiert sind

    Wenn du irgendwo etwas in der Hinsicht findest...aktuell habe ich eher den Eindruck dass die Kaufpreise den Mietpreisen weit enteilt sind.

    Und selbst wenn Kaltmiete = Rate gilt, die Rechnung ist falsch. Es muss heißen Kaltmiete = Rate + Instandhaltungsrücklagen




    Zum Thema Pfusch...billig, billig, billig gibt es schon lange nicht mehr, es gibt nur noch teuer und weniger teuer. Und selbst teuer schützt vor Pfusch nicht. Aber man hat über den Preis sicherlich eine gewisse Kontrolle und auch darüber dass man nach Möglichkeit ein Unternehmen aus der Region nimmt das mit festen Handwerkern zusammenarbeitet statt einem deutschlandweit agierenden Fertigbauer der nach Bedarf Subunternehmer rekrutiert.

    Und ansonsten muss man regelmäßig hinfahren und nach dem rechten schauen. Und auch die Kosten für einen Sachverständigen nicht scheuen. 500€ pro Termin sind zwar eine Hausnummer, aber selbst mit 10 Terminen ist man in der Regel bei weniger als einem Prozent des Gesamtbudgets. Das sollte einem Kontrolle wert sein

    Ich denke, wir warten mal ab, was es für Angebote in den nächsten Monaten bzw. ein, zwei Jahren gibt. Wir gucken parallel auch nach Wohnungen und Häusern zur Miete, allerdings sind die Mieten sind einfach nur crazy.^^ Wir wünschen uns sehr, ein Haus bzw. eine Wohnung nach unseren Vorstellungen zu gestalten (das geht zur Miete nur bedingt) und hinzu kommt, dass wir uns auf jeden Fall einen Hund anschaffen möchten. Es gibt natürlich Vermieter, die Tierhaltung erlauben, aber leider nicht alle. Unser Lebensziel ist nicht, das größtmögliche Kapital zu "scheffeln";), sondern wir möchten komfortabel leben und möglichst solide fürs Alter vorsorgen. Wir haben jeder einen ETF-Sparplan (die werden wir so oder so weiter besparen) und ich habe noch aus Studienzeiten eine fondsgebundene Rentenversicherung (bitte nicht kommentieren:D). Das zusammen mit der Verbeamtung müsste also hoffentlich reichen!

    Zitat von LebenimSueden

    Wenn du irgendwo etwas in der Hinsicht findest...aktuell habe ich eher den Eindruck dass die Kaufpreise den Mietpreisen weit enteilt sind.

    Bestandsmieten können ja immer nur begrenzt erhöht werden; bei Neuvermietungen sieht's schon anders aus.

    Deswegen eilen die Kaufpreise dem durchschnittlichen Mietniveau in der Tat schneller davon, aber das heißt in meinen Augen nicht so viel.
    Ich kann's eben nur von meiner (im Jahr 2020) gekauften ETW berichten...ich hab' schon gedacht, ich hab' viel zu teuer gekauft - bis ich dann von anderen im Haus gehört haben, was sie an Kaltmiete für ihre kleinere Wohnung bezahlen.


    Zitat

    Und selbst wenn Kaltmiete = Rate gilt, die Rechnung ist falsch. Es muss heißen Kaltmiete = Rate + Instandhaltungsrücklagen

    Ja das stimmt wohl.

    Meine Erfahrungen aus DDR-Zeiten sind folgende : Da uns in der DDR kein vernünftiger Wohnraum gestellt werden konnte, haben wir uns damals eine Ruine gekauft.

    Meine Kollegen haben sich ins Fäustchen gelacht, hatten sie doch eine Wohnung wo sie nur geringe Miete zahlen mußen. Ich mußte auf Freizeit und Urlaub verzichten, um das Haus wohnlich zu gestalten. Mit der Wende hat sich das aber umgekehrt. Meine Kollegen müssen jetzt reichlich Miete zahlen. Meine Ausgaben halten sich dagegen in Grenzen.

    Gruß


    Altsachse

    Hallo ihr lieben Immo-Greenhorns!

    Bei eurem Netto-Einkommen und dem Nachweis, die Kaufnebenkosten aus eurem Angesparten bezahlen zu können, werdet ihr willkommene Darlehnskunden sein.

    Viele denken bei der Finanzierung jedoch immer ausschließlich an ein Annuitätendarlehn (also mit Tilgung).

    Wir waren in der gleichen Situation, jedoch aufgrund regional geringerem Gehalt und dafür auch günstigerem Kaufpreis in einer etwas anderen Liga.

    Während die Vermittler, insbesondere die Franchisenehmer eines promovierten "Groß", uns hunderte Blätter Papier zum Unterschreiben vorlegten, fragten wir ganz banal mal bei der regionalen Sparkasse (bei der wir keine Kunden waren) an. Per email kam vorab ein 4-seitiger Selbstauskunft-Fragebogen, den wir ausgefüllt zurückfaxten. Tags darauf kam der Anruf für die Terminvereinbarung zur Beratung. Beim Gespräch in der BauFi-Abteilung in der Hauptstelle redete der Berater, der uns überhaupt nicht kannte, nicht lange um den heißen Brei herum und sagte "Das passt!". Wir mit unserem mitgeführten prallen Leitzordner voller Unterlagen (Steuerbescheide der letzten Jahre, Kontoauszüge ...) waren perplex.

    Der Zinssatz war zwar ca. 0,12 % höher als bei dem "Doktor", aber der Berater sagte gleich "Ihr werdet doch noch in ein, zwei Jahren mehr Geld brauchen für eure Renovierungswünsche. Das ist bei unseren Kunden ganz normal. Und dann meldet ihr euch einfach und wir kriegen das auch noch hin."

    Alleine schon diese "halbe Du-Anrede" war für uns vertrauensbildend (Der Berater ging kurz darauf in Rente).

    So kam es auch 1 1/2 Jahre später und 25.000 € Nachschlagkredit waren kein Problem.

    Aufgeteilt wurde in ein Annuitätendarlehn für 10 Jahre über ca. 50 % der Gesamtkreditsumme, ein endfälliges Darlehn über 120T€ für 3 Jahre und ein weiteres endfälliges Darlehn über 50T€ für 2 Jahre. Beide wurden inzwischen verlängert ("prolongiert") zu etwas teurerem Zinssatz.

    Dadurch war formal eine Tilgung des Annuitätendarlehns von 5 % gegeben, bei den anderen beiden Krediten dafür "null Tilgung".

    Insgesamt fühlen wir uns von der Sparkasse "gut begleitet", auch wenn wir nach der Geiz-ist-geil-Methode über die 10 Jahre vielleicht woanders etwa 8T€ weniger Zinsen bezahlt hätten.

    Dafür haben wir problemlos - bezogen auf den ursprünglichen Kaufpreis - inzwischen 112 % aus einer Hand, teilweise per email oder Telefon, finanziert bekommen.

    (Um)Bauen macht genug Stress, da müssen wir uns nicht noch das Vergleichen von bis zu 450 Angeboten (Werbung der Vermittler) antun.

    Sicherlich gibt es in der Community eine Mehrzahl, die anderer Meinung ist.

    Selbstverständlich wird deren Meinung respektiert.

    Zitat von E.K.

    Unser Lebensziel ist nicht, das größtmögliche Kapital zu "scheffeln" ;) , sondern wir möchten komfortabel leben und möglichst solide fürs Alter vorsorgen.

    Gerade wenn man keine Kinder hat und plant, finde ich das absolut nachvollziehbar. Mit ins Grab nehmen kann man ja nichts und warum also nicht das Leben so in vollen Zügen genießen, wie es für euch passt? Zur Altersvorsorge würde ich persönlich aber auch eine bis dahin abbezahlte Immobilie zählen. Niemand weiß, wie sich die Mietpreise (vor allem in den Ballungsräumen) entwickeln werden. Und sich im Alter die Miete sparen zu können, ist, glaube ich, schon ein großer finanzieller Komfort.


    Was das Abwarten beim Kaufen / Bauen angeht: Kann sein, dass die Preise in absehbarer Zeit wieder sinken. Oder steigen. Nachdem ihr keine nennenswerten Ersparnisse zu haben scheint, ist es vielleicht eher egal, ob und wie lange ihr wartet. Falls ihr wartet, würde ich aber versuchen Eigenkapital zurückzulegen und es nach Möglichkeit so anzulegen, dass wenigstens der Wertverlust durch Inflation einigermaßen ausgeglichen wird.

    Zitat von Referat Janders

    Mal was anderes: Passt der Plan vom Hund dazu?

    Ich habe einen Hund. Mit Sitter (bei uns eine dem Hund gut vertraute Person aus der Familie) geht das schon gut. Aber wir verreisen auch nur, wenn wir den Hund gut betreut wissen.

    Zitat von VoPo

    Der Zinssatz war zwar ca. 0,12 % höher als bei dem "Doktor"...

    Beim "Doktor" haben wir uns gestern auch unverbindlich beraten lassen. Das Ergebnis war eher ernüchternd.:D Aber klar, kaum Eigenkapital, steigende Zinsen, steigende Immobilienpreise und steigende Baukosten sind leider keine gute Kombi. Wir haben die Finanzierung beispielhaft mit einem fiktiven Neubauprojekt durchgerechnet und der beste Zinssatz lag bei 1,8% (KfW-Wohneigentumsprogramm schon eingerechnet). Vielleicht bleiben wir doch lieber zur Miete wohnen.:P

    Zitat von hucha

    Was das Abwarten beim Kaufen / Bauen angeht: Kann sein, dass die Preise in absehbarer Zeit wieder sinken. Oder steigen. Nachdem ihr keine nennenswerten Ersparnisse zu haben scheint, ist es vielleicht eher egal, ob und wie lange ihr wartet. Falls ihr wartet, würde ich aber versuchen Eigenkapital zurückzulegen und es nach Möglichkeit so anzulegen, dass wenigstens der Wertverlust durch Inflation einigermaßen ausgeglichen wird.

    Ja, wir warten mal ab... Seitdem wir überlegen, ggf. eine Immobilie zu kaufen, sparen wir zusammen monatlich ca. 2500 Euro. In ein, zwei Jahren hätten wir also eine deutlich bessere Ausgangsposition. Aber wer weiß, wie dann die Preise und Zinssätze aussehen.:S

    Ich weiß nicht was ich davon halten soll wenn ein Finanzierungsvermittler eine KfW Förderung mit einrechnen die es nach aktuellem Stand nicht gibt.

    Mit welchen Zinsbindungen habt ihr denn gerechnet? 1,8% kommt mir jetzt arg hoch vor, selbst für eine 100% Finanzierung.


    Die Sache mit dem Warten ist halt, dass es tendenziell nicht billiger wird. Stichworte Solarpflicht, EH40 Gebäudehülle, Wegfall von Neubauförderungen. Dazu kommen aktuell weiterhin Lieferschwierigkeiten und stark steigende Materialkosten.

    Gegen die Preissteigerungen lässt sich kaum ansparen, 5% von 500 000€ sind halt 25 000€. Aktuell ist das noch nicht dringend da ihr ja auch gar kein Grundstück habt. Da ihr ja ohnehin ein bisschen unsicher bei dem Thema seid und Miete für euch kein grundsätzliches Problem ist, würde ich mir an der Stelle eine mittlere Frist setzen zu der eine Entscheidung bauen ja/nein gefällt wird. Falls sich bis dahin nichts aufgetan hat, bleibt es eben bei Miete.

    Zitat von LebenimSueden

    Ich weiß nicht was ich davon halten soll wenn ein Finanzierungsvermittler eine KfW Förderung mit einrechnen die es nach aktuellem Stand nicht gibt.

    Mit welchen Zinsbindungen habt ihr denn gerechnet? 1,8% kommt mir jetzt arg hoch vor, selbst für eine 100% Finanzierung.

    Das Wohneigentumsprogramm der KfW wurde doch nicht gestrichen?! Ich dachte, "nur" die Förderung für effiziente Gebäude?! Wir haben mit einer 20-jährigen Zinsbindung gerechnet. Bei 15 Jahren lag der Zinssatz bei 1,5%.


    Ich denke, wir warten dieses Jahr noch ab und wenn für uns nix dabei ist, bleiben wir zur Miete wohnen.

    Ah, da hatte ich was verwechselt. Mein Fehler.


    20 Jahre Zinsbindung sind natürlich ziemlich lang und durch die höheren Zinsen geht auch ein größerer Anteil der Rate in die Zinszahlung statt in die Tilgung. Bei einer kürzeren Zinsbindung mit niedrigerem Zins sinkt die Restschuld entsprechend schneller.

    Deshalb ist es auch bei den aktuell niedrigen Zinsen nicht so einfach dass eine lange Zinsbindung immer besser ist. Das hängt entscheidend davon ab welche Zinsen man für die Anschlussfinanzierung erwartet. Bei welchen Zinssätzen für die Anschlussfinanzierung welche Laufzeit besser ist, lässt sich relativ leicht ausrechnen (Artikel zur Zinsbindung auf meinem Blog).


    Um ehrlich zu sein ist das bei euch aktuell alles noch Makulatur. Ohne konkretes Projekt kann man zwar den groben Rahmen abstecken, Vergleiche von Finanzierungsvarianten machen relativ aber wenig Sinn.

    Zitat von LebenimSueden

    20 Jahre Zinsbindung sind natürlich ziemlich lang und durch die höheren Zinsen geht auch ein größerer Anteil der Rate in die Zinszahlung statt in die Tilgung. Bei einer kürzeren Zinsbindung mit niedrigerem Zins sinkt die Restschuld entsprechend schneller.

    Deshalb ist es auch bei den aktuell niedrigen Zinsen nicht so einfach dass eine lange Zinsbindung immer besser ist. Das hängt entscheidend davon ab welche Zinsen man für die Anschlussfinanzierung erwartet. Bei welchen Zinssätzen für die Anschlussfinanzierung welche Laufzeit besser ist, lässt sich relativ leicht ausrechnen (Artikel zur Zinsbindung auf meinem Blog).


    Um ehrlich zu sein ist das bei euch aktuell alles noch Makulatur. Ohne konkretes Projekt kann man zwar den groben Rahmen abstecken, Vergleiche von Finanzierungsvarianten machen relativ aber wenig Sinn.

    Danke für den Link! Werden wir uns anschauen. 20 Jahre wären uns eigentlich lieber, aber ein Zinssatz in Höhe von 1,8% oder womöglich noch höher haut bei einer Kreditsumme von 550.000 Euro natürlich rein. Da kann ich mir kaum noch vorstellen, dass sich ein Kauf finanziell lohnt. Es sei denn, die Preise steigen die nächsten Jahre fröhlich weiter...:rolleyes:


    Ja, das stimmt. Wir wollten nur mal eine grobe Kalkulation haben, um zu wissen, wie es theoretisch aussehen könnte.

    Zitat von E.K.

    Da kann ich mir kaum noch vorstellen, dass sich ein Kauf finanziell lohnt. Es sei denn, die Preise steigen die nächsten Jahre fröhlich weiter...:rolleyes:

    Naja, die Mieten könn(t)en genauso steigen, erst recht, wenn die Inflation noch etwas bleibt.
    15 bis 20 % alle drei Jahre sind erlaubt - wenn es der Mietspiegel hergibt.

    Zitat von lieberjott

    Naja, die Mieten könn(t)en genauso steigen, erst recht, wenn die Inflation noch etwas bleibt.
    15 bis 20 % alle drei Jahre sind erlaubt - wenn es der Mietspiegel hergibt.

    Ja, das stimmt. Ich meinte das auch eher auf unsere persönliche Situation bezogen. Hätten wir mehr Eigenkapital, würde ich nicht so zweifeln. Aber 850-900 Euro Zinsen monatlich (in den ersten Jahren) finde ich schon heftig. Das ist unsere momentane Kaltmiete:D. Sollten wir in eine neue Mietwohnung ziehen, wird sich die Miete natürlich erhöhen, aber trotzdem.....