Immobilienkauf mit einer 100%-Finanzierung

Panda, verstehe mich bitte nicht falsch... Ich möchte den Wert der Immobilie nicht unter den Teppich kehren! Sicherlich wird die selbstgenutzte Immo auch in Zukunft einen gewissen Verkehrswert haben und den Eigentümern, wenn die Bude spätestens bis zum Rentenalter bezahlt ist, die Miete (Kaltmiete) sparen. Abgesehen davon dürfte diese Immo im Rentenalter (der Eigentümer und Bewohner) den einen oder anderen Euro 'fressen', selbst wenn es 'nur darum geht um den Wohn-Wert zu erhalten.

Dass man die Immo 'im Alter' liquidieren kann, ist hypothetischer oder mit mehr Fragezeichen versehen, als dies selbst bei volatilen Investments der Fall ist. Wir kennen schlichtweg die künftige Entwicklung der Marktpreise/Verkehrswerte nicht und wissen auch nicht, wie sich die Nachfrage entwicklen wird und wie sie sich gerade zu dem Zeitpunkt darstellen könnte, zu dem die Immo vertickt werden soll. Mit dieser Brille auf der Nase würde ich zwar den Wert der Immobilie an sich nicht ignorieren, ihn aber nicht auf Sicht von Dekaden in mein 'privates Versorgungswerk' einplanen. So etwas kann man vielleicht bei der Betrachtung von Jahr zu Jahr tun und die Plänchen entsprechend anpassen.

In dem Post, auf den du dich bezogen hast, wollte ich nur einmal mehr dafür 'werben', die Immo nicht als Altersversorgung zu betrachten, sondern doch tunlichst parallel zum Immobilien-Deal Vermögen aufzubauen...

Zitat von E.K.

Vielleicht sollten wir doch lieber zur Miete wohnen bleiben.

Neee... lieber einfach mit etwas 'head room' rechnen und planen. Eure Einkünfte werden ja wahrschweinlich auch nicht stagnieren... und wenn 2 Mille nicht zum Leben (allgemeine Lebenshaltungskosten) für 2 Nasen reichen sollten, würde ich mir ganz andere Gedanken machen

Zitat von JDS

Dass man die Immo 'im Alter' liquidieren kann, ist hypothetischer oder mit mehr Fragezeichen versehen, als dies selbst bei volatilen Investments der Fall ist. Wir kennen schlichtweg die künftige Entwicklung der Marktpreise/Verkehrswerte nicht und wissen auch nicht, wie sich die Nachfrage entwicklen wird und wie sie sich gerade zu dem Zeitpunkt darstellen könnte, zu dem die Immo vertickt werden soll.

Noch schlimmer...will man das überhaupt liquidieren?

Letztendlich ist ja einer der Punkte für ein Eigenheim dass man sich das über die Jahre so einrichten kann wie man möchte. Und damit verkauft man eben nicht ein anonymes Asset sondern einen Teil seines Lebens. Dazu die Schwierigkeiten einen passenden Ersatz zu finden (was auch immer "passend" konkret bedeutet) und die Umstellung nicht mehr Herr im Haus zu sein.

Deshalb bin ich da auch mehr bei der Fraktion ein Eigenheim unter den Cashflows zu betrachten und weniger als Vermögen.

Habt Ihr auch schon mal ein gebrauchtes Haus in erwägung gezogen ?

Gruß

Altsachse

Ich spreche da aus eigener Erfahrung. Man kann dann zwar die Investitionen etwas strecken. Ich muß aber zugeben, man wird nicht fertig. Bei uns gab es damals bei dem geringen Einkommen kaum eine Alternative.

Gruß

Altsachse

Zitat von E.K.

Im Freundeskreis können wir uns regelmäßig "Kauft auf jeden Fall eine Immobilie, auch wenn ihr die bis zur Rente nicht abbezahlt kriegt. Ihr macht auf jeden Fall Gewinn!" anhören.

'N schönen Gruß von mir an euren Freudeskreis! Sagt ihnen bitte, sie mögen sich doch einmal bei den Stellen beschweren, die ihnen fehlerhafte Gehirnwäschen verabreicht haben

Wer macht Gewinne?

Der Architekt, der Bauträger (falls involviert), der Tiefbauer, der Hochbauer, alle involvierten Handwerker im Baunebengewerbe... die finanzierenden Banken und ggfs. Bauspaßkatzen... der Notar... wen habe ich noch vergessen?

Wer vor 30 Jahren eine Luxusbude für umgerechnet 250.000 Euronen hingestellt hatte, durfte in jenen 30 Jahren übern Daumen rund 400.000 Euronen berappen, ohne laufende Wartungen und Instandhaltungskosten und ohne Erwerbskosten zu berücksichtigen. Schateuervorteile lasse ich auch gekonnt außen vor. Diese Bude dürfte derzeit einen Verkehrswert von rund 450.000 Öcken haben. Boom-Regionen lasse ich auch gekonnt außen vor. Finanziell gesehen ist das Ding eine Nullnummer...

Hätte jemand zur Miete gewohnt und die 'Mehrkosten' (Differenz zwischen Finanzierungsaufwand und Miete) plus Kaufnebenkosten clever angelegt, so hätte dieser jemand zwar keine Bude, aber zwischen 400.000 und 500.000 Euronen im Depot.

Zwar wohnt der Hausbesitzer fortan Mietfrei, aber nicht kostenfrei, aber der Nicht-Hausbesitzer generiert zwischen 12 und 15k im Jahr zum Decken seiner Mietaufwendungen...

So betrachtet ist kein "Gewinn" des Immobilienbesitzers zu erkennen, oder?

Nicht falsch verstehen! Ich rate partout nicht gegen den Kauf/Besitz/Erwerb einer Immobilie, sondern lediglich dazu, Preise, Konditionen etc. zu vergleichen und zu rechnen... Immobilien, die das Acht- bis über Zechnfache der Jahreseinkünfte aufsaugen, sind mMn Luxusimmobilien. Wenn man sie sich leisten kann und will, dann ab dafür. Eine Situation, dass alle Leute ausschließlich zur Miete wohnen, ist ja schließlich auch undenkbar.

Zitat von E.K.

Ja! Die Bestandsimmobilien, die bei uns in der Umgebung in den letzten 18 Monaten auf dem Markt waren, sahen leider ziemlich "gruselig" aus. Ich bin mir auch unsicher, ob es unterm Strich unbedingt so viel günstiger als ein Neubau ist, wenn man saniert.

Auf den ersten Blick wirkt Neubau oft günstiger als in ein altes Haus 100 000€ aufwärts reinzustecken plus die Kaufnebenkosten. Aber:

- wenn du etwas vom Bauträger kaufst (=Haus und Grundstück) dann wird die Grunderwerbsteuer auf alles fällig. Ein Makler ist oft auch involviert und zweigt Geld ab

- die Katalogpreise die man für Aktionshäuser sieht sind eben genau das. Wir hatten Gespräche mit mehreren Fertighausbauern und wären bei jedem Haus deutlich über dem Katalogpreis gewesen ohne irgendwelchen Luxus aufzumustern. Deutlich ist in diesem Fall so 100 000€

- Dazu kommen in der Regel noch Posten die "bauseits" (= vom Bauherrn) zu erbringen sind, z.B. Erdarbeiten, Versorgeranschlüsse

- Grundstücke musst du erstmal finden. Die sind fast überall Mangelware

- Was für ein Haus du bauen kannst und wieviel dich das kostet (Stichworte Bebauungsplan, Hanglage) kann man erst seriös abschätzen wenn das Grundstück fix ist.

- Bauen ist auch viel Arbeit, selbst wenn man kaum Eigenleistungen macht. Bis wir einen Bauvertrag hatten waren es 3 Monate die ich fast nichts anderes Abends gemacht habe als Hausbau. So ein Hausbau ist komplex (Grundriss, Bauleistungsbeschreibung, etc). Und manche Firmen haben es perfektioniert über Aufpreise Gewinn zu machen. Aktuell verbringe ich meine Freizeit damit Versorgeranschlüsse zu organisieren.

- So ein Hausbau dauert. Ab Baugenehmigung bis Einzug ca ein Jahr, davor 3 Monate aufwärts.

Wir werden preislich etwa in der gleichen Größenordnung herauskommen wie mit einer Bestandsimmobilie. Aber etwas weiter auf dem Dorf und ohne Keller. Wir haben auch das Glück dass wir für die Region ein günstiges Grundstück haben und den Vertrag nach vor der Preisexplosion letztes Jahr unterschrieben haben. Heute könnte die Rechnung wieder anders aussehen. Wenn dann die Ampel ganz offiziell beschließt dass Altbauten auf Neubaustandard (EH 70) saniert werden müssen, sieht es vermutlich wieder anders aus.

E.K. ich würde euch empfehlen, die Altersvorsorge NICHT NUR durch ein Eigenheim abzusichern und schließe mich ganz klar JDS an („…die Immo nicht als Altersversorgung zu betrachten, sondern doch tunlichst parallel zum Immobilien-Deal Vermögen aufzubauen...“).

Denn keiner weiß, wie sich Immobilien in den nächsten 20, 30 Jahren entwickeln werden, und es gab z.B. in den 80er/90er einen längeren Zeitraum, da sind Immobilienpreise stagniert bzw. sogar gefallen. Und höchstwahrscheinlich steuern wir auf so eine Phase vermutlich gerade wieder zu, auch wenn es noch etwas dauern wird, bis sich das in den Preisen widerspiegelt … u.a. die Deutsche Bank hat dazu (kurz vor Weihnachten war’s, wenn ich mich nicht irre) ein entsprechendes Gutachten veröffentlicht, was an Deutlichkeit wenig zu wünschen übrig ließ. Dazu bzw. zu Immobilien gibt’s m.E bei Youtube auch gute Clips von Finanztip, Finanzfluss und der Pfennigfabrik …

Andererseits: Die Kreditzinsen sind jetzt noch unglaublich niedrig, werden aber voraussichtlich ebenfalls in den nächsten Jahren steigen. Und dann ist es tatsächlich besser, JETZT bzw. innerhalb der nächsten 2, 3 Jahre zu kaufen, bevor die Kreditzinsen spürbar teurer werden.

Aber zurück zum Ausgangspunkt: Vermögen lässt sich z. B. gut mit ETFs aufbauen … also, wenn finanziell möglich: Kredit stemmen UND parallel dazu ETF(s) besparen. Ich mach‘s auch so und mache damit bestimmt keinen Fehler, ganz im Gegenteil …

Hallo.

Für mich ist das selbstbewohnte Eigenheim eine Lifestyle-Entscheidung und kein Investment.

(Wenn ein Banker in London ein Loft ohne Tilgung finanziert und plant es zu verkaufen, wenn er in ein paar Jahren nach Hongkong sieht, dann wäre ich bereit, dies als Investment zu werten.)

Miete ist auch kein herausgeschmissenes Geld. (Es sei denn, man wäre passionierter Ganzjahres-Camper.)

Wenn man eine Immobilie kauft, benötigt man Puffer für Überraschungen auch außerhalb des eigenen Grundstücks. Daher haben wir auch geschaut, wie alt die Straße ist (Straßenausbaubeitragssatzung), wem die Rohre unter der Straße gehören (ob Finanzierung über laufende Beiträge oder über größere Zahlungen anlässlich der konkreten Maßnahme) und vieles mehr.

Also würde ich doch mit relativ viel Sicherheit rechnen wollen, um zu sehen, was geht und was nicht.

Zitat von Referat Janders

Für mich ist das selbstbewohnte Eigenheim eine Lifestyle-Entscheidung und kein Investment.

(...)

Miete ist auch kein herausgeschmissenes Geld. (Es sei denn, man wäre passionierter Ganzjahres-Camper.)

Ich sehe das etwas differenzierter, aber es kommt auf die Voraussetzungen an.
Wenn bei der aktuellen Zinslage der Immokredit selbst bei 3% Tilgung inklusive Zins pro Monat nicht mehr kostet als eine vergleichbar Wohnung zur Miete, dann könnte das Geld gut investiert sind - weil man irgendwann etwas von Wert besitzt und im Alter dann die Wohnkosten deutlich geringer sein sollten. Spätestens ab dann gibt's quasi ein ROI

Aber ich stimme dem restlichen Tenor zu, dass eine Immobilie allein keine Altersvorsorge ist.

E.K. Nachtrag zu Neubauten:

Da momentan so wahnsinnig viele Neubauten in Deutschland entstehen, leidet massiv die Qualität der Gebäude. Insbesondere das Sub-Sub-Sub-Unternehmertum, das gerne auf ungelernte Hilfskräfte zurückgreift, ist dafür eine Ursache.

Klickt euch einfach mal durch diverse Häuslebauer-Foren durch und auch der „Spiegel“ hat kürzlich dazu einen Artikel veröffentlicht („Boom der Pfuscher“). Fazit des Artikels: Ein Neubau ohne gravierende Mängel ist aktuell scheinbar die große Ausnahme.

Zitat von lieberjott

Wenn bei der aktuellen Zinslage der Immokredit selbst bei 3% Tilgung inklusive Zins pro Monat nicht mehr kostet als eine vergleichbar Wohnung zur Miete, dann könnte das Geld gut investiert sind - weil man irgendwann etwas von Wert besitzt und im Alter dann die Wohnkosten deutlich geringer sein sollten. Spätestens ab dann gibt's quasi ein ROI

Moin mein Lieber,

auch wenn es dir nicht so wirklich gefallen wird, der ROI ist stark mit dem Konjunktiv verwandt, zumindest aber verschwägert. Nüchtern gerechnet fährt der Nicht-Immobilienbesitzer sogar besser, erst recht, wenn das angesparte und nicht in die Immo gesteckte Eigenkapital intelligent investiert wird.

Die echten Vorteile im Sinne von Entscheidungsfreiheit und/oder Lifestyle vom Besitz/Eigentum einer Immobilie zur Eigennutzung können wir nicht in Beträgen ausdrücken, teils sind jene Vorteile unbezahlbar

Zitat von GoldGaleone

E.K. Nachtrag zu Neubauten:

Da momentan so wahnsinnig viele Neubauten in Deutschland entstehen, leidet massiv die Qualität der Gebäude. Insbesondere das Sub-Sub-Sub-Unternehmertum, das gerne auf ungelernte Hilfskräfte zurückgreift, ist dafür eine Ursache.

Klickt euch einfach mal durch diverse Häuslebauer-Foren durch und auch der „Spiegel“ hat kürzlich dazu einen Artikel veröffentlicht („Boom der Pfuscher“). Fazit des Artikels: Ein Neubau ohne gravierende Mängel ist aktuell scheinbar die große Ausnahme.

Pfusch am Bau gibt's und gab's schon immer, das ist in meinen Augen keine neue Entwicklung.
Früher gab's aber keine Online-Foren dazu.

lieberjott

Es geht nicht darum, dass es schon immer Pfusch gegeben hat, es geht darum, dass der Pfusch immens zugenommen hat. Und dafür gibt’s eindeutige Gründe, warum das so ist.

Zitat von lieberjott

Pfusch am Bau gibt's und gab's schon immer, das ist in meinen Augen keine neue Entwicklung.

Das ist wohl wahr! Ich kann mich gut an "alte Zeiten" erinnern, in den Bauleiter grundsätzlich davon ausgingen, dass Zeitpläne nie eingehalten werden können und Fehler zur Tagesordnung gehören.

Dies war und ist aber nicht die Regel! Zwar kann ich nichts zu Quoten berichten, muss aber auch deutlich sagen, dass ich einige Bauprojekte kennenlernen durfte - eigentlich die Mehrzahl - bei denen alles (zumindet nach außen) absolut glatt lief und die Qualität aller Ausführungen zur Übergabe an die neuen Eigentümer resp. Bauherren stimmte. Wie immer kam und kommt es darauf an, mit wem man zusammen arbeitet und/oder wen man beauftragt.