Potenzielle Baufläche verkaufen?

  • Hallo zusammen!


    Ich bin leider absoluter Laie in dem Gebiet, ich versuche mich aber so einfach wie möglich auszudrücken.


    Meine Mutter hat mir im Jahr 2020 ein Grundstück (1003qm), welches als Agrarfläche deklariert ist, überschrieben. Dieses Grundstück ist aktuell verpachtet und befindet sich in einem sehr kleinen Dorf (ca. 110 Einwohner).

    Der Nachbar dieses Grundstückes, würde es mir gerne abkaufen, da er für sein neu gebautes Haus eine Ausgleichsfläche benötigt, auf der er z.B. Bäume anpflanzen kann.


    In der Gegend ist es üblich für den qm Agrarfläche 2€-4€ zu zahlen. Der potenzielle Käufer hat mir auch 4€ angeboten.


    Nach einem Gespräch mit dem zuständigen Landratsamt, ist das Grundstück als "Mischfläche" deklariert und mit 40€/qm ausgeschrieben. Das Grundstück befindet sich nah an einem See, der Boden ist recht feucht und muss trockengelegt werden, was mit deutlich höheren Kosten verbunden wäre falls eine Bebauung überhaupt möglich wäre. Der Bürgermeister der zuständigen Gemeinde antwortete auf meine Frage ob es sich um Baugelände handelt wie folgt:


    "... das Grundstück ist nicht überplant und kann somit nicht ohne weiteres bebaut werden. Eine Überplanung dieses Grundstückes ist derzeit nicht vorgesehen."


    Ich habe aktuell noch einen Kredit mit ca. 18000€ offen, der Zinssatz beträgt 3%.

    Für mich ist es verlockend dieses Grundstück zu verkaufen, um den Kredit schneller tilgen zu können aber Leute in meinem Umfeld die selbst Land besitzen, raten mir vom Verkauf ab.


    Wie ist eure Meinung dazu? Grundstück behalten und einfach so weiter laufen lassen? Ich will da keinen Fehler machen und den Verkauf in einigen Jahren bereuen.



    Gruß

    Stefan


  • Wie ist eure Meinung dazu? Grundstück behalten und einfach so weiter laufen lassen? Ich will da keinen Fehler machen und den Verkauf in einigen Jahren bereuen.

    Weißt du denn schon, wie viel Grundsteuer du für die Fläche zahlen musst? Das würde ich in die Berechnungen einfließen lassen. Denn dann kostet "halten" ja auch Geld.


    Zitat

    aber Leute in meinem Umfeld die selbst Land besitzen, raten mir vom Verkauf ab.

    Spätestens ab dem Jahr 2025 könnte es dann unangenehm werden, wenn es baureife Grundstücke sind und die Grundsteuer C eingeführt wird.


    Zitat

    ist das Grundstück als "Mischfläche" deklariert und mit 40€/qm ausgeschrieben.

    "Mischfläche" höre ich in diesem Zusammenhang zum ersten Mal und ich bin der Meinung, dass dies nicht sein kann. Ich würde eine verbindliche Auskunft holen. Vielleicht hast du Glück und es gibt online ein Geoportal wo du diese Infos sogar kostenlos einsehen kannst.

  • Weißt du denn schon, wie viel Grundsteuer du für die Fläche zahlen musst? Das würde ich in die Berechnungen einfließen lassen. Denn dann kostet "halten" ja auch Geld.


    Spätestens ab dem Jahr 2025 könnte es dann unangenehm werden, wenn es baureife Grundstücke sind und die Grundsteuer C eingeführt wird.


    "Mischfläche" höre ich in diesem Zusammenhang zum ersten Mal und ich bin der Meinung, dass dies nicht sein kann. Ich würde eine verbindliche Auskunft holen. Vielleicht hast du Glück und es gibt online ein Geoportal wo du diese Infos sogar kostenlos einsehen kannst.

    Die Grundsteuer sind aktuell mit der Pacht abgedeckt.


    Dann könnte ich doch im Jahr 2025 immer noch verkaufen?


    Laut Geoportal kostet der qm an der Stelle auch 40€. Kann mir aber vorstellen dass da ein Fehler drin ist, da die Fläche sich direkt im Ort befindet und daher dieser Preis angezeigt wird. Das Landratsamt hat mich auch auf das Geoportal verwiesen.

  • Hallo.


    Die Bondenrichtwerte werden wohl im Geoportal hinterlegt sein, daher wird das wohl so richtig sein.

    Normalerweise hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht und bei landwirtschaftlichen Flächen gibt es auch wieder Besonderheiten zu beachten. (So kenne ich es bei uns.)

    Was würde der aktuelle Pächter denn zahlen? Und ist die Pacht aktuell angemessen?

  • Hallo.


    Die Bodenrichtwerte werden wohl im Geoportal hinterlegt sein, daher wird das wohl so richtig sein.

    Normalerweise hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht und bei landwirtschaftlichen Flächen gibt es auch wieder Besonderheiten zu beachten. (So kenne ich es bei uns.)

    Was würde der aktuelle Pächter denn zahlen? Und ist die Pacht aktuell angemessen?

    Ich habe vor 5 Minuten erneut mit dem Bürgermeister telefoniert. Das Land kann definitiv bebaut werden, die 40€/qm ist es aber auch nicht wirklich realistisch, der Preis von 4€/qm wäre aber auch zu günstig, der Preis befindet sich wohl dazwischen, meinte er.


    Der aktuelle Pächter zahlt einen niedrigen, zweistelligen Betrag. Den Betrag gebe ich mehr oder weniger 1:1 an das Finanzamt weiter.

  • Ich habe aktuell noch einen Kredit mit ca. 18000€ offen, der Zinssatz beträgt 3%.

    Für mich ist es verlockend dieses Grundstück zu verkaufen, um den Kredit schneller tilgen zu können aber Leute in meinem Umfeld die selbst Land besitzen, raten mir vom Verkauf ab.

    Bei deinem Kredit zahlst du lediglich Zinsen in der ungefähren Höhe der Teuerungsrate... also quasi nix. Jenen Kredit hast du irgenwann aufgenommen und geplant, ihn aus den laufenden Einnahmen zu bedienen, richtig?

    In Schland reden viele Leute davon, dass Kredite vorrangig bedient und/oder abgelöst werden sollen... weil sie glauben, dass dies so richtig sei. Prinzipiell ist diese Haltung nicht falsch, aber bei den derzeitigen Konditionen von Guthabens- und Kreditzinsen und der Höhe der Inflation 'überholt'.

    In diesem Sinne machen die 'pickeligen' 4000, die du fürs Ackerland bekämst, rechnerisch und 'zinstechnisch' den Bock nicht fett.


    Wenn der Grundstücksnachbar schon von vorne herein bereit ist, die obere Spanne von 4€ pro Quadratmeter zu bedienen, wäre ich vorsichtig. Nachtigall ick hör dir trapsen... oder so ähnlich.

    In unserem Kaff hatten ein 'Dummbauer', der zufällig auch im Gemeinderat sitzt, sowie der Würgermeister und der Leiter der örtlichen Spaßkatzenfiliale, sowie der Schwiegerbruder des Landwirts, der zufällig ein kleines Hoch- und Tiefbauunternehmen besitzt, die gesamten Agrarflächen im Nord-Wester des Dorfes, die an das Dorf angrenzen, anderen Bauern und privaten Grundbesitzern zu 'fairen' Preisen abgekauft. Laut Würgermeister bzw. Gemeinderat sollte dieses Gebiet 'im Leben nicht' als Bauland erschlossen werden...

    Zunächst futterten die Rinder des 'Dummbauern' das Gras dieser Flächen ab... 2 Jahre später durfte Herr Dummbauer einen Stall für die Rinder bauen... auf dieser Fläche... später ein Wohnhaus für sich und weitere Nutzgebäude... dann folgten 3 weitere Wohnhäuser (rate für wen) am gegenüber liegenden Ende... und letztlich - den Prozess mit Bebauungsplänen etc. spare ich mir - wurden noch über 60 Grundstücke für rund 80 Öcken pro qm veräußert...

    Dass die Vor-Vorbesitzer das Quartett nicht mehr so wirklich liebhaben, stört die 4 nicht weiter.


    Da es sich bei dir um irgendeinen Betrag von 4 bis 40k handelt, würde ich raten weiter nachzuforschen und das Pokergesicht aufzusetzen.

  • Ich sehe es auch nicht als nötig diesen Kredit vorzeitig abzulösen, es würde mir nur ein leicht besseres Gefühl geben, finanziell lohnt es sich aber wohl einfach nicht. Die Grundstückspreise in meiner Gegend sind historisch gesehen jährlich um 5% gestiegen.


    Genau vor so einem Szenario habe ich "Angst". Der potenzielle Käufer hat vor kurzem erst eine Firma gegründet (Gerüstbau) und könnte da den Platz bestimmt gut gebrauchen, außerdem ist er Kommandant der Feuerwehr. Bei der Aussage "Du bekommst sofort die 4€" wurde ich auch sofort stutzig, der weiß wohl mehr als ich.


    Dem Bürgermeister hab ich vorgegaukelt, ich wäre daran interessiert zu bauen. Er meinte, ich solle beim zuständigen Landratsamt einen Antrag stellen, müsste aber vorher schon mindestens einen groben Plan und eine Skizze haben. Mit der Aussage wurde mir ja mehr oder weniger bestätigt, es ist möglich darauf zu bauen, und in diese Falle will ich nicht tappen.

  • Nur um das nochmal zu klären...das Grundstück ist kein Bauland?

    Da es mitten in der Bebauung liegt, würde ich das dann auf jeden Fall als Bauerwartungsland einstufen. Mit entsprechender Motivation und Kontakten dürfte sich das sicherlich zu Bauland machen lassen.


    Feuchter Boden ist grundsätzlich erst einmal kein Problem für Bebauung. Niemand ist gezwungen mit Keller zu bauen und wenn doch gibt es eine weiße Wanne. Das Grundstück würde ich mir erstmal nicht schlecht reden. Ich bin da ganz bei JDS, das Grundstück könnte deutlich mehr wert sein als die 4000€ die der Nachbar dir angeboten hat. Ich würde in dem Fall das Grundstück erst einmal behalten.

  • Nur um das nochmal zu klären...das Grundstück ist kein Bauland?

    Da es mitten in der Bebauung liegt, würde ich das dann auf jeden Fall als Bauerwartungsland einstufen. Mit entsprechender Motivation und Kontakten dürfte sich das sicherlich zu Bauland machen lassen.


    Feuchter Boden ist grundsätzlich erst einmal kein Problem für Bebauung. Niemand ist gezwungen mit Keller zu bauen und wenn doch gibt es eine weiße Wanne. Das Grundstück würde ich mir erstmal nicht schlecht reden. Ich bin da ganz bei JDS, das Grundstück könnte deutlich mehr wert sein als die 4000€ die der Nachbar dir angeboten hat. Ich würde in dem Fall das Grundstück erst einmal behalten.

    Nein, ist es nicht. Laut Aussage des Bürgermeisters, ist es aber durchaus möglich darauf zu bauen.


    Ich denke auch, es wird wohl am besten sein wenn ich das Grundstück behalte und einfach "liegen lasse".




    Danke an alle für die hilfreichen Antworten!

  • Ich sehe es auch nicht als nötig diesen Kredit vorzeitig abzulösen, es würde mir nur ein leicht besseres Gefühl geben, finanziell lohnt es sich aber wohl einfach nicht.

    Du kannst ja aus Spaß mal rechnen... mit einem fiktiven Verkaufserlös von 35.000... dann brauchst du dich nicht mehr auf dein Gefühl verlassen...


    A)

    * Kredit ablösen (ohne Vorfälligkeistsentschädigung... und einer anfgenommenen Restschuld von 10.000)

    * Rest-Cash von 25.000 auf 35 Jahre investieren (7% Durchschnittsrendite) plus

    * eingesparten Kreditraten in einen Sparplan auf einen ETF fließen lassen

    * ergibt ein Endkapital von (voraussichtlich) X brutto


    B)

    * Kredit nicht ablösen und Raten weiter zahlen.

    * 35.000 wie oben investieren...

    * ergibt ein Endkapital von (voraussichtlich) Y brutto


    Ich wette um eine ganze Tüte Gummibärchen, dass Y größer sein wird, als X!

  • Hallo,


    für detaillierte Planungsrechts-Informationen zu der Fläche, würde ich vorab eine unverbindliche Planauskunft beim für die Gemeinde zuständigen Planungsamt oder seltener Bauaufsichtsamt (meistens auf Kreisebene in einem Bauamt zusammengefasst) einholen.


    Eine erste Orientierung kann auch der sog. Flächennutzungsplan geben, der üblicherweise für das gesamte Kreisgebiet erstellt wird und ganz vereinfacht ausgedrückt eine Absichtserklärung hinsichtlich der zukünftigen Planung ist, häufig ist dieser online abrufbar.

    Verbindlich sind dann die in der jeweiligen Gemeinde geltenden Bebauungspläne, die aber eher nur in größeren Städten online einsehbar sind.

  • Das ist jetzt gar nicht nur scherzhaft gemeint: In einem anderen Threat ging es darum, dass man notfalls im Alter ein Tiny Haus kaufen kann und darin billig und gar nicht unbedingt schlecht leben kann. Wenn Du das Grundstück besitzt kannst Du Dein Tiny Haus da drauf stellen, wenn Du es verkauft hast nicht mehr.

  • Ganz so einfach wird das mit dem Tiny Haus evtl. nicht.

    Zunächst muss das Grundstück nach der "Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke" für das Wohnen zugelassen sein. Das Grundstück muss erschlossen sein. Erlaubt ein örtliche Bebauungsplan oder eine Ortsgestaltungssatzung den "Bau" eines Tiny Hauses?

    Ist der "Bau" laut Landesbauordnung genehmigungspflichtig?


    Ich bin da kein Profi aber diese Punkte fallen mir da zuerst ein. Allerdings wird sich da die kommenden Jahrzehnte natürlich auch viel ändern.


    Aktuell funktioniert das mit Tiny Haus einfach auf Grundstück rollen auf jeden Fall leider nicht.


    Ansonsten finde ich die Option im Alter ein Tiny Haus zu bewohnen auch sehr reizvoll.


    Das Grundstück verkaufen würde erst mal auch nicht verkaufen.

  • Hallo Stefan,

    für jede Region gibt es einen beim (alte Bezeichnung) "Katasteramt" angedockten Gutachterausschuss (je nach Bundesland heißen die Ämter heute "Geo- und Vermessungsamt" o. ä. Falls du es nicht findest, hilft dir schon eine nette Dame von der Telefonvermittlung der Kreisverwaltung.

    Eine Auskunft des Gutachterausschusses wird zwar zwischen 200 und 1.000 € kosten (letztendlich abhängig vom Bodenwert), aber damit bist du runter vom Glatteis.

    Und wenn du statt 4k die 40k € für dein Grundstück verlangen kannst, dürften auch 1.000 € für das Gutachten eine sinnvolle Investition gewesen sein.