Aktueller Zins sichern, bei vor kurzem abgeschlossenen Darlehen

  • Hallo zusammen,


    ich hab vor ein paar Monaten ein Immobiliendarlehen abgeschlossen. Die neue Immobilie ist gekauft und meine aktuelle wird in den nächsten Tagen beim Notar an dem neuen Eigentümer verkauft. Somit löst die neue Bank das alte Darlehen.

    Sprich das Geld vom neuen Darlehen ist quasi noch nicht geflossen.


    Ich hab damals mich von der "niedrigeren" monatliche Rate blenden lassen und leider nur eine 10 Jahre Zinsbindung abgeschlossen. Für ca. 200€ - 250€ mehr, hätte ich zumindest 15 Jahre bei der gleichen Bank erhalten. Da dachte ich mir (eben falsch gedacht), sparst dir lieber jetzt die 2-300€ im Monat, bis dahin geht die Ehefrau auch wieder vollarbeiten und dann kann man auch wieder mehr tilgen usw.
    Ich muss auch sagen, dass ich mit mein aktuellen Finanzberater auch absolut unzufrieden bin, doch man weis es im nachhinein immer besser und ich hätte mich auch vorab anderweitig informieren können.


    Nun, habe ich etwas Bauschmerzen mit den "nur" 10 Jahre Zinsbindung.
    Ich vermute mal das ich das bei der neuen Bank im nachhinein, nachdem ich den Vertrag unterschrieben habe, nicht mehr so einfach abändern kann, so frage ich mich welche Optionen oder Möglichkeiten habe ich noch? Ich frage extra hier, weil ich einfach an eine neutrale Stelle mich vorab informieren möchte.


    Das einzige was ich mir jetzt so gedachte habe ist:

    -Spekulieren und hoffen, dass in den nächsten 5-6 Jahren, nichts großartiges am Leitzins passiert und dann sofort ein Forward-Darlehen abschließen.

    -Die 2-300€ die ich mehr zahlen musste für die z.B 15 Jahre Zinsbindung, auf Seite legen und Sondertilgen was das Zeug angeht?

    -Die 2-300€ in meinen bereits bestehenden MSCI World fliesen lassen statt Sondertilgen und nach der Laufzeit, als EK nutzen für die neue Finanzierung

    -Bausparvertrag oder Wohnriester nachträglich abschließen?


    Hoffe ihr könnt mir da etwas Unterstützung geben.

    Vielen Dank


    Grüße

  • Hallo.


    Wohnriester würde ich lassen, es sei denn die Immobilie wäre erst sehr kurz vor der Rente abbezahlt.


    Ein Bausparvertrag ist eine recht teure "Versicherung" gegen steigende Zinsen. Sehe ich erstmal nicht.


    Wenn die Sondertilgungsmöglichkeiten gekostet haben, dann sollte man sie grundsätzlich auch nutzen, sonst hätte man den Zinsaufschlag völlig vergebens an der Backe.


    Den ETF zu befeuern, um in 10 Jahren möglichst viel direkt abzulösen, ist relativ spekulativ. (Kein Mensch weiß, was die Börse in 10 Jahren treibt.

  • Hallo,


    die Immobilie wäre auch sehr kurz vor Rente abbezahlt.

    Ich kann jährlich 1% sondertilgen (hier hat man mir auch gesagt das typisch 5% sind)

    und kann die Tilgung an sich 2x im Jahr ändern. Ob die was gekostet haben, kann ich jetzt nicht sagen.


    Bleibt ja also nicht viel übrig, als das maximum Sonderzutilgen und/oder die Tilgung zu erhöhen!?

  • Welche Zinsbindung die richtige ist, hängt stark davon ab wie weit sich die einzelnen Laufzeiten im Zins spreizen. Ich hab für meinen Blog mal ein paar Berechnungen eingestellt, der Artikel geht die nächsten Tage online. Falls Interesse besteht kann ich den hier verlinken.

    Ergebnis meiner Rechnungen war dass sich 15 Jahre eher nicht lohnt der der Aufschlag gegenüber 10 Jahren recht kräftig ist, man aber nur 5 Jahre gewinnt in denen man das wieder reinholt. Der Aufschlag von 20 gegenüber 15 Jahren ist dagegen relativ moderat, sodass sich in meinen Berechnungen entweder 10 oder 20 Jahre lohnen.


    Grundsätzlich ist diese Rechnerei aber sehr stark davon abhängig welche Tilgung und Restschuld du hast. Je geringer die Restschuld, desto geringer das Risiko dass dir steigende Zinsen Probleme machen. Es gibt auch Rechner für Kreditlaufzeiten, z.B. von FMH. Der spuckt dir dann aus welcher Zins in der Anschlussfinanzierung erreicht werden muss damit sich die kürzere/längere Laufzeit lohnt.


    Da du aber schon abgeschlossen hast, sind die Optionen andere.

    - Hast du Sondertilgungen? Falls ja, kannst du die nutzen um die Restschuld runterzubringen. Mit Sondertilgungen reduzierst du per sofort auch den Zinsanteil.

    - Bausparvertrag jetzt abschließen läuft mehr oder weniger auf eine Variante des TA Darlehens raus. Aufgrund hoher Abschlussgebühren und niedriger Zinsen rentiert sich das nicht (Aus meinem Blog: Warum sich ein TA Darlehen keine gute Idee ist). Außerdem hast du neben der laufenden Rate sicherlich auch nicht das Geld viel in einen Bausparvertrag einzuzahlen.

    - "Sondertilgungen über die Börse" kann man machen, das Risiko besteht halt dass die in 10 Jahren niedrig steht. Wenn man dann auf diese Beträge verzichten kann, dann kann man das auch machen. Ich für meinen Teil habe mir vorgenommen alles was übrig bleibt auf diese Weise anzulegen und zu schauen.

    - Abwarten und eventuell forward Darlehen abschließen kannst du mit jeder Variante kombinieren. Grundsätzlich würde ich eher nicht davon ausgehen dass wir auf absehbare Zeit Zinsen von 5% o.ä. sehen. Meine eigene Finanzierung hat den Kreuzpunkt zwischen den Laufzeiten bei 3%. Da sich ja über die Jahre auch die Beleihung verbessert, bin ich recht optimistisch dass ich da drunter bleibe (und im ungünstigen Fall nicht deutlich drüber)

  • Hallo zusammen,


    hab das jetzt mal in dem oben genannten Rechner durchgespielt.

    Aktuell sollten wir 2% Tilgen.

    Wir dürfen in der Laufzeit 2x zwischen 2% und 5% erhöhen.


    Wenn wir jetzt beispielsweise 2,5% Tilgen würden, hätten wir schonmal 7 Jahre weniger Laufzeit und die monatliche Rate wäre um nicht mal 200€ höher. (Kann man überhaupt 2,5% tilgen oder muss das immer auf volles Prozentpunkt sein?)

    Dass könnten wir in Erwägung ziehen, da in ein paar Monate wir wieder 2 volle Gehälter haben und Rest Sondertilgen was geht.


    Mir fällt aber gerade noch was ein:


    Beim aktuellen (alt) Darlehen, ist ein Bausparvertrag gekoppelt.

    Hier sind aktuell ca. 15.000€ drauf und sollten sobald das alte Darlehen abgelöst sein, ausbezahlt werden und damit die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden (kommt fast 1:1 raus). Was wäre, wenn ich die VFE aus meinen Ersparnis bezahle und den Bausparvertrag einfach weiterlaufen lasse? Würde es Sinn machen?

    Dieses Bausparvertrag habe ich wie gesagt mit dem Altdarlehen ende 2015 abgeschlossen und hätte nach 15 Jahre quasi meine Zins absichern sollen.


    Fragen über Fragen...Danke vorerst für die Ratschläge

  • Huch, noch ein BSV. Welchen Zins hat der für Guthaben und BSV-Kredit? Wie weit ist er von der Zuteilungsreife entfernt? Welche Bausparsumme? Welchen Zins zahlst du aktuell für deinen Kredit?

    Ohne konkrete Zahlen ist das alles schwer zu beurteilen.

    Grundsätzlich würde ich aber sagen dass dein größtes Problem aktuell die 2% Tilgung sind und weniger die Zinsbindung. Mit 2% werden die Kreditlaufzeiten einfach sehr lang, selbst wenn es über die ganze Laufzeit bei den aktuellen Konditionen bleiben sollte.


    Mein Artikel ist übrigens mittlerweile online: Zinsbindung: darf es auch ein bisschen mehr sein?

  • Wie hoch wäre denn die Restschuld nach den 10 Jahren? Irgendwie muss man ja das Zinsänderungsrisiko abschätzen.

    Wenn man tilgt (oder sondertilgt) wie ein Weltmeister, sich das Einkommen in den nächsten Jahren vielleicht noch erhöht und die Immobilienpreise nicht komplett in die Knie gehen, dann sollte selbst ein insgesamt höheres Zinsniveau nicht zwingend zu höheren Raten führen.

  • Hallo davbar, bei mir liegt quasi die gleiche Situation vor. Habe 2020 eine Immobilie gekauft und Zinsbindung bewusst auf 10 Jahre gemacht.


    Meine Gedanken: Die großen Zinsbeträge fallen in den ersten 10-15 Jahren an (weil da der Gesamtbetrag noch sehr hoch ist), deshalb war es mir wichtig einen möglichst niedrigen Zins abzuschließen (was mir mit 0,62% auch ganz gut gelungen ist).

    Mir war ein Zinsänderungsszenario von Anfang an bewusst, allerdings hatte ich dabei immer folgenden Gedankengang: deutliche Zinserhöhungen (Richtung 2%) KANN es im Euroraum nur noch nach deutlicher, länger andauernder Inflation geben. Dies würde unweigerlich auch zu einem Anstieg der Löhne und Gehälter führen, was höhere Zinsen wieder deutlich leistbarer macht.

    Sondertilgungsmöglichkeit habe ich über 5% im Jahr, aber noch nicht einmal in Anspruch genommen. Halte ich im Nachhinein auch für unsinnig (kostete bei mir aber keinen "Aufpreis"), weil: Sobald ich mit dem Geld das ich in die Sondertilgung stecke mehr als 0,62% im Jahr verdienen kann macht es keinen Sinn die Sondertilgung zu machen. Nach den 10 Jahren kann ich das angesparte Geld (oder einen Teil davon) ohnehin zur Senkung der Restschuld nutzen.


    Mein Rat: Lass Dich vom Zinsgespenst nicht verrückt machen. Nimm das gesparte Geld (im vergleich zur längeren Zinsbindung), oder was Du sonst noch erübrigen kannst und spar es an und setz es einmalig nach den 10 Jahren zur Senkung der Restschuld ein.

    Riester kann sich übrigens (je nach Familienplanung) auch lohnen, aber nicht als klassischer Wohnriester. Ich habe bewusst einen klassischen Riester bei der Condor abgeschlossen und entnehme das komplette angesparte kapital kurz vor Beginn der Rentenphase FÖRDERUNSCHÄDLICH zur Tilgung meines Immobiliendarlehens. Das geht und ist wesentlich sinnvoller als ein klassischer Wohnriester!

  • Huch, noch ein BSV. Welchen Zins hat der für Guthaben und BSV-Kredit? Wie weit ist er von der Zuteilungsreife entfernt? Welche Bausparsumme? Welchen Zins zahlst du aktuell für deinen Kredit?

    Ohne konkrete Zahlen ist das alles schwer zu beurteilen.

    Grundsätzlich würde ich aber sagen dass dein größtes Problem aktuell die 2% Tilgung sind und weniger die Zinsbindung. Mit 2% werden die Kreditlaufzeiten einfach sehr lang, selbst wenn es über die ganze Laufzeit bei den aktuellen Konditionen bleiben sollte.

    Bausparsumme: 118.000

    Beginn 12/2015

    Guthabenzinssatz: 0,10%

    Bewertungszahl 42,8


    Auf mein aktuelles Darlehen, sind 2x KFW (1,7% & 1,4%) und der Rest war über die Bausparkasse mit 2,2%


    Hier sind aktuell ca. 16.000€ drauf, die ich eigentlich sobald mein altes Darlehen abgelöst habe, damit die Vorfälligkeitsentschädigung zahlen möchte.


    @Münchner:



    Wegen Riester:
    Familienplanung ist eigentlich soweit abgeschlossen.

    Wir haben 2 kleine Kinder (1 Baby + 2 Jahre)


    @Referat Janders:

    Wir können definitiv in ein paar Monat auf die 2,5% Tilgung hochgehen.

  • Wegen Riester:
    Familienplanung ist eigentlich soweit abgeschlossen.

    Wir haben 2 kleine Kinder (1 Baby + 2 Jahre)


    Super, ab 2 Kindern scheppert Riester so richtig! Du zahlst maximal 1325€/Jahr ein und erhältst zulagen in Höhe von 775€, besparst den Riester also effektiv mit max. 2100 im Jahr.


    Beschäftige Dich doch mal mit der Möglichkeit die §92a Abs.1 Satz1, Nr. 1 EStG bietet, so kommst Du um die Verrentung herum und greifst trotzdem alle Vorteile und Förderungen ab und wenn Du das kurz vor der Rentenphase machst ist uach das Wohnförderkonto kein Problem ;-)!

    Wenn Du jetzt noch einen günstigen ETF Riester findest kanns losgehen (die Condor hat ihre Riester Tarife leider geschlossen). Schau Dich dazu nach einem Netto Tarif um, mit Provisionstarifen verlierst Du bei der AV einfach zu viel Geld!