Aktueller Zins sichern, bei vor kurzem abgeschlossenen Darlehen

Hallo.

Wohnriester würde ich lassen, es sei denn die Immobilie wäre erst sehr kurz vor der Rente abbezahlt.

Ein Bausparvertrag ist eine recht teure "Versicherung" gegen steigende Zinsen. Sehe ich erstmal nicht.

Wenn die Sondertilgungsmöglichkeiten gekostet haben, dann sollte man sie grundsätzlich auch nutzen, sonst hätte man den Zinsaufschlag völlig vergebens an der Backe.

Den ETF zu befeuern, um in 10 Jahren möglichst viel direkt abzulösen, ist relativ spekulativ. (Kein Mensch weiß, was die Börse in 10 Jahren treibt.

Welche Zinsbindung die richtige ist, hängt stark davon ab wie weit sich die einzelnen Laufzeiten im Zins spreizen. Ich hab für meinen Blog mal ein paar Berechnungen eingestellt, der Artikel geht die nächsten Tage online. Falls Interesse besteht kann ich den hier verlinken.

Ergebnis meiner Rechnungen war dass sich 15 Jahre eher nicht lohnt der der Aufschlag gegenüber 10 Jahren recht kräftig ist, man aber nur 5 Jahre gewinnt in denen man das wieder reinholt. Der Aufschlag von 20 gegenüber 15 Jahren ist dagegen relativ moderat, sodass sich in meinen Berechnungen entweder 10 oder 20 Jahre lohnen.

Grundsätzlich ist diese Rechnerei aber sehr stark davon abhängig welche Tilgung und Restschuld du hast. Je geringer die Restschuld, desto geringer das Risiko dass dir steigende Zinsen Probleme machen. Es gibt auch Rechner für Kreditlaufzeiten, z.B. von FMH. Der spuckt dir dann aus welcher Zins in der Anschlussfinanzierung erreicht werden muss damit sich die kürzere/längere Laufzeit lohnt.

Da du aber schon abgeschlossen hast, sind die Optionen andere.

- Hast du Sondertilgungen? Falls ja, kannst du die nutzen um die Restschuld runterzubringen. Mit Sondertilgungen reduzierst du per sofort auch den Zinsanteil.

- Bausparvertrag jetzt abschließen läuft mehr oder weniger auf eine Variante des TA Darlehens raus. Aufgrund hoher Abschlussgebühren und niedriger Zinsen rentiert sich das nicht (Aus meinem Blog: Warum sich ein TA Darlehen keine gute Idee ist). Außerdem hast du neben der laufenden Rate sicherlich auch nicht das Geld viel in einen Bausparvertrag einzuzahlen.

- "Sondertilgungen über die Börse" kann man machen, das Risiko besteht halt dass die in 10 Jahren niedrig steht. Wenn man dann auf diese Beträge verzichten kann, dann kann man das auch machen. Ich für meinen Teil habe mir vorgenommen alles was übrig bleibt auf diese Weise anzulegen und zu schauen.

- Abwarten und eventuell forward Darlehen abschließen kannst du mit jeder Variante kombinieren. Grundsätzlich würde ich eher nicht davon ausgehen dass wir auf absehbare Zeit Zinsen von 5% o.ä. sehen. Meine eigene Finanzierung hat den Kreuzpunkt zwischen den Laufzeiten bei 3%. Da sich ja über die Jahre auch die Beleihung verbessert, bin ich recht optimistisch dass ich da drunter bleibe (und im ungünstigen Fall nicht deutlich drüber)

Wenn die "Luft" da ist, würde ich die Sondertilgungsmöglichkeiten nutzen und wenn dauerhaft mehr möglich wäre, dann kann man auch die Tilgung erhöhen, wenn das schon so vorgesehen ist.

Huch, noch ein BSV. Welchen Zins hat der für Guthaben und BSV-Kredit? Wie weit ist er von der Zuteilungsreife entfernt? Welche Bausparsumme? Welchen Zins zahlst du aktuell für deinen Kredit?

Ohne konkrete Zahlen ist das alles schwer zu beurteilen.

Grundsätzlich würde ich aber sagen dass dein größtes Problem aktuell die 2% Tilgung sind und weniger die Zinsbindung. Mit 2% werden die Kreditlaufzeiten einfach sehr lang, selbst wenn es über die ganze Laufzeit bei den aktuellen Konditionen bleiben sollte.

Mein Artikel ist übrigens mittlerweile online: Zinsbindung: darf es auch ein bisschen mehr sein?

Wie hoch wäre denn die Restschuld nach den 10 Jahren? Irgendwie muss man ja das Zinsänderungsrisiko abschätzen.

Wenn man tilgt (oder sondertilgt) wie ein Weltmeister, sich das Einkommen in den nächsten Jahren vielleicht noch erhöht und die Immobilienpreise nicht komplett in die Knie gehen, dann sollte selbst ein insgesamt höheres Zinsniveau nicht zwingend zu höheren Raten führen.

Dann erscheint es mir schon sinnig, dass Ihr sobald möglich die Tilgung erhöht, sofern Ihr Euch so nicht jeglichen Spielraum nehmt.

Hallo davbar, bei mir liegt quasi die gleiche Situation vor. Habe 2020 eine Immobilie gekauft und Zinsbindung bewusst auf 10 Jahre gemacht.

Meine Gedanken: Die großen Zinsbeträge fallen in den ersten 10-15 Jahren an (weil da der Gesamtbetrag noch sehr hoch ist), deshalb war es mir wichtig einen möglichst niedrigen Zins abzuschließen (was mir mit 0,62% auch ganz gut gelungen ist).

Mir war ein Zinsänderungsszenario von Anfang an bewusst, allerdings hatte ich dabei immer folgenden Gedankengang: deutliche Zinserhöhungen (Richtung 2%) KANN es im Euroraum nur noch nach deutlicher, länger andauernder Inflation geben. Dies würde unweigerlich auch zu einem Anstieg der Löhne und Gehälter führen, was höhere Zinsen wieder deutlich leistbarer macht.

Sondertilgungsmöglichkeit habe ich über 5% im Jahr, aber noch nicht einmal in Anspruch genommen. Halte ich im Nachhinein auch für unsinnig (kostete bei mir aber keinen "Aufpreis"), weil: Sobald ich mit dem Geld das ich in die Sondertilgung stecke mehr als 0,62% im Jahr verdienen kann macht es keinen Sinn die Sondertilgung zu machen. Nach den 10 Jahren kann ich das angesparte Geld (oder einen Teil davon) ohnehin zur Senkung der Restschuld nutzen.

Mein Rat: Lass Dich vom Zinsgespenst nicht verrückt machen. Nimm das gesparte Geld (im vergleich zur längeren Zinsbindung), oder was Du sonst noch erübrigen kannst und spar es an und setz es einmalig nach den 10 Jahren zur Senkung der Restschuld ein.

Riester kann sich übrigens (je nach Familienplanung) auch lohnen, aber nicht als klassischer Wohnriester. Ich habe bewusst einen klassischen Riester bei der Condor abgeschlossen und entnehme das komplette angesparte kapital kurz vor Beginn der Rentenphase FÖRDERUNSCHÄDLICH zur Tilgung meines Immobiliendarlehens. Das geht und ist wesentlich sinnvoller als ein klassischer Wohnriester!

Zitat von davbar

Wegen Riester:
Familienplanung ist eigentlich soweit abgeschlossen.

Wir haben 2 kleine Kinder (1 Baby + 2 Jahre)

Super, ab 2 Kindern scheppert Riester so richtig! Du zahlst maximal 1325€/Jahr ein und erhältst zulagen in Höhe von 775€, besparst den Riester also effektiv mit max. 2100 im Jahr.

Beschäftige Dich doch mal mit der Möglichkeit die §92a Abs.1 Satz1, Nr. 1 EStG bietet, so kommst Du um die Verrentung herum und greifst trotzdem alle Vorteile und Förderungen ab und wenn Du das kurz vor der Rentenphase machst ist uach das Wohnförderkonto kein Problem ;-)!

Wenn Du jetzt noch einen günstigen ETF Riester findest kanns losgehen (die Condor hat ihre Riester Tarife leider geschlossen). Schau Dich dazu nach einem Netto Tarif um, mit Provisionstarifen verlierst Du bei der AV einfach zu viel Geld!

Hm, schauen was man tilgen kann bzw. was sich nebenbei ansparen lässt. Je niedriger die Anschlussfinanzierung, desto niedriger der Zins bzw. das Zinsänderungsrisiko.

Ruhig bleiben und abwarten. Abgerechnet wird zur Anschlussfinanzierung. Der Zins kann sich noch in alle Richtungen ändern, wer weiß wo wir in 2030 stehen. Ich hatte mir das bei meiner Finanzierung auch ein bisschen anders vorgestellt (Stichwort "zinslose Dekade"), aber wirklich was negatives passiert ist nicht. Der alte Zins läuft ja weiter. Die ganzen anderen Probleme (Material, Baupreise) stressen mich gerade viel mehr.

Wichtig ist, dass du dir jetzt schon klar machst welche Restschuld zu welchen Zinssätzen und Raten tragbar ist und die Restschuld entsprechend unter Kontrolle bringen. Das ist natürlich auch keine exakte Wissenschaft, denn wer weiß schon sein Einkommen und die Lebenshaltungskosten in 2030?

Beispiel: ich habe mir ausgerechnet, dass bei etwa 3% für die Anschlussfinanzierung die kurze und lange Laufzeit ähnlich sind. Wenn ich einen größeren Teil ablöse, eher höher. Alles im Bereich bis ~3,5% war zwar kein guter Deal wird aber wer nichts risikiert, gewinnt nix. Bis etwa 5% wäre unschön, aber noch ohne größere Einschränkungen machbar. Drüber wird hässlich, da dürfte dann aber die Inflation in die Hände spielen.

Die einfachste Variante wäre dann die Restschuld über Sondertilgungen entsprechend zu verringern. Großer Vorteil dabei: das Geld ist weg und kann nicht mehr zweckentfremdet werden. Eine Alternative wäre das Geld für Sondertilgungen über Festgelder auf die Seite zu legen, da bekommt man vermutlich mehr als du Zins zahlst. Nachteil: man muss damit auch wirklich einen Teil der Restschuld ablösen. Vorteil wäre, dass man mehr oder weniger flüssig bleibt falls doch noch eine Sanierung fällig ist

Grundsätzlich bin der Meinung, dass 2% Anfangstilgung bei Zinssätzen um 1% viel zu wenig sind. Da wird die Laufzeit einfach viel zu lange. Hast du die Möglichkeit den Tilgungssatz zu erhöhen? Das wäre meiner Meinung nach die eleganteste Lösung. Jeden Monat bucht die Bank ab und das Geld ist weg. Ansonsten würde ich das über Sondertilgungen simulieren bis du in einen Bereich kommst der für dich komfortabel ist.

Hallo davbar,

ich würde auch empfehlen soweit möglich Ruhe zu bewahren. Wir sind mit unserer Familie in einer sehr vergleichbaren Situation.

Ich denke der erste wichtige Schritt ist, dass man das Risiko grundsätzlich mal auf dem Schirm hat und sich auch jetzt eine Strategie für die Minimierung des Zinsänderungsrisikos überlegt.

Was aber in knapp zehn Jahren ist, kann niemand sagen. Es gibt derzeit eine relativ komplexe Gemengenlage. Bspw. die Inflation, die die Anhebung des Leitzinses notwendig macht, andererseits einige sehr hoch-verschuldete EU-Mitglieder, die keine unendlichen Zinserhöhungen verkraften könnten.

Dass die Weltpolitik auch völlig unvorhersehbar ist, bekommen wir leider momentan auch alle mit. Das sind einfach Themen, die sich überhaupt nicht vorhersehen lassen.

Ein erster Punkt für meine Strategie war übrigens ein 450€-Job, ab Oktober dann 520€-Job. Das sind im Jahr nochmal rund 6.000€ (netto!) dazu, die zum Aufbau von Sicherheiten oder Minderung des Energiepreise genutzt werden können.

Grüße aus dem Schwabenland

Wenn ihr die feste Absicht habt die Sondertilgung zu machen und es euch leisten könnt, dann würde ich gleich die Rate hochsetzen. Was weg ist, ist weg und mit dem Rest arrangiert man sich.

Zitat von davbar

Ich hab damals mich von der "niedrigeren" monatliche Rate blenden lassen und leider nur eine 10 Jahre Zinsbindung abgeschlossen. Für ca. 200€ - 250€ mehr, hätte ich zumindest 15 Jahre bei der gleichen Bank erhalten.

Das Hauptproblem einer Standardfinanzierung sehe ich weniger in der Laufzeit (10 oder 15 Jahre), sondern in der Tatsache, dass oft nur auf eine Laufzeit finanziert wird.

Du wusstest bei Anschluss nicht, wie der Zins in 10 bzw. 15 Jahren sein wird. Das weißt Du heute aber genau so wenig! Vielleicht sind wir in 10 Jahren wieder in einem Zinstal und in 15 Jahren extrem teuer?

Du hast also in beiden Fällen das Problem, dass Du vom Zinssatz zu einem bestimmten Zeitpunkt abhängig bist. (Ich hatte seinerzeit daher die Finanzierung über 3 verschiedene Laufzeiten gesplittet).

Das zweite Problem einer Standardfinanzierung ist die konstante Annuität über einen sehr langen Zeitraum. Gerade in dem zukünftigem Inflationsumfeld werden wir auch deutliche Steigerungen der (nominalen) Gehälter in den nächsten Jahren sehen. Welche Inflation hast Du in Deinen Excel-Rechnungen berücksichtigt? Ideal wäre eine Annuität, die mit Deinem Gehalt wächst. Das kannst Du nur indirekt durch Sondertilgungen darstellen.

Ich behaupte, dass Du in einigen Jahren maximal sondertilgen kannst und wirst. Daher würde ich mir an Deiner Stelle heute keine Gedanken darüber machen, wie der Marktzins in 10 Jahren ist.