Hypothek Zinsen absetzen

    Hallo zusammen,


    über Google habe ich leider zu dem Thema nichts gefunden. Vielleicht wieß ja hier jemand bescheid.


    Wir wohnen seit 7 Jahren in einer Eigentumswohnungen bei der der Kredit noch für weitere 13 Jahre läuft. Nun wollen wir ein Haus kaufen. wir haben noch gut Eigenkapital aufbauen können, aber es reicht natürlich noch nicht. Jetzt ist die Idee die Wohnung neu zu beschulden. Ich weiß das ich bei Vermietung die Zinsen für die Wohnung absetzen kann. Gilt das auch für die Zinsen der Neuverschuldung/Hypothek?


    Danke schon mal vorab, an alle die sich die Mühe machen mir zu antworten.:)

    Hallo Ano-nym , willkommen im Finanztip-Forum.


    Warnhinweis: keine Steuerberatung.


    Die Frage ist nicht so ganz klar gestellt. Grundsätzlich ist es so, dass Ihr bei Vermietung die Euch entstehenden Kosten der Wohnung von der Miete abziehen könnt und nur die Differenz versteuern müsst. Bei den Kosten gibt es zum einen die Abschreibung (2% des Wohnungswertes bei Anschaffung ohne den Grundstücksanteil) und eben die Finanzierungskosten. Wenn es dann einen alten und einen neuen Kredit gibt wäre das mMn kein Problem.


    Beim "absetzen" immer beachten, dass es nur um eine Steuerersparnis geht, also nur der Anteil Aufwendungen mal den persönlichen (Grenz-)Steuersatz.

    Beispiel: 10T€ Finanzierungskosten und 2 T€ Abschreibung mindern bei 35% Grenzsteuersatz die Steuer eben nur um 12T€ * 0,35 = 4.200 €. Umgekehrt könntet Ihr die Miete (andere Kosten mal beiseite) ohne Steuerabzug für Euch verwenden, solange sie eben nur 12T€ beträgt.

    Hallo Kater.Ka,


    danke für deine schnelle und ausführliche Antwort.


    Scheinbar habe ich nur gefährliches Halbwissen und ich muss mich mit dem Thema erstmal intensiver Beschäftigen, da ich von deiner Antwort nur die Hälfte verstanden habe.


    Hättest du vielleicht eine Quelle wo man sich einlesen könnte?

    Redaktioneller Beitrag s. https://www.finanztip.de/steuertipps-vermieter/


    Kannst Du vielleicht Dein / Euer Problem / Vorhaben noch mal genauer spezifizieren, dann kann ich auch genauer antworten.


    Vielleicht mal so ganz grundsätzlich:

    Durch die Beleihung beider Objekte wird das Eigenkapital nicht mehr.

    Sofern Ihr vermietet und die erzielbare Miete hoch ist macht es Sinn, auf der Wohnung weniger Ek einzusetzen als auf das Haus, da damit die Konditionen für das Haus wahrscheinlich besser werden. Wenn dann die Miete nach anderen Kosten, speziell nicht umlegbare Betriebskosten, die Zinsen für die Wohnung zahlt, ist es ja gut. Trotzdem habt Ihr dann mehr Schulden auf dem Haus und insgesamt mehr Schulden mit dem Risiko einer irgendwann anstehenden Umschuldung zu höheren Zinsen.


    Nachteilig ist, dass bei Mietausfall die Kosten trotzdem weiter laufen. Ferner müsst Ihr bei Schäden / Instandsetzung in der Wohnung handeln während man sich das ja überlegen kann solange man selbst darin wohnt. Aus Haftungsgründen wird das dann auch eher ein Handwerker machen, was höhere Kosten als beim selber machen nach sich ziehen kann. Dies bedingt auch eine Rücklage für Instandhaltungen vorzuhalten.

    Hallo Kater.Ka,


    danke noch mal für deine ausführliche Antwort.


    Ich versuche die Lage mal genauer zu umschreiben. Wir haben wie beschrieben eine Eigentumswohnungen, die wir gerne "im Alter" wieder beziehen möchten. Da die Lage mit Geschäften und Ärztehäusern ideal ist.


    Da wir nun zu dritt und bald viert sind haben wir in der Familie das Angebot bekommen günstig ein Reihenhaus abzukaufen.


    Teils wäre die Finanzierung über Raten direkt an das Familienmitglied. 100 000 wären aber gerne direkt nach dem Notar fällig.

    Da im Haus auch Sanierungsarbeiten fällig werden, überlegen wir wie wir das alles nun am cleversten durchführen könnten.


    Es gibt Sarnierungskredite bei der KfW oder Zuschüsse. Würde man den Kredit bei der Bank nehmen und die Zinsen absetzen können, wie im Eingangstread beschrieben, hätte man ja theoretisch kostenlos Geld geliehen und könnte noch von den KfW Zuschüssen profitieren. Aber wie du schon geschrieben hast ist das alles nicht so einfach wie ich mir Eingangs vielleicht gedacht habe.


    Zur Wohnung. Diese könnte ich zu den jetzigen Raten mit kleinen Profit vermieten. Wie die Konditionen mit sagen wir 50-100 000 mehr aussehen, kann ich leider nicht schätzen.


    Ich hoffe ich konnte die Sachlage gut umschreiben, sonst frag gerne nochmal nach. (Natürlich auch alle anderen)

    Zitat von Ano-nym

    Würde man den Kredit bei der Bank nehmen und die Zinsen absetzen können, wie im Eingangstread beschrieben, hätte man ja theoretisch kostenlos Geld geliehen

    Genau das stimmt nicht, da man beim "absetzen" nur den Steueranteil zurückbekommt und nicht alles. Konkret bei 10 T€ Zinsbelastung und Grenzsteuer 34% (= zvE 80T€ bei Zusammenveranlagung, Quelle https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/eingabeformekst.xhtml) bekommt man eben nur knapp 3.400 € Steuerersparnis.


    Ich bastel mal eine kleine Excel im Lauf des Tages zum selber spielen.

    Hallo,

    auch von mir nochmal eine Rückfrage, da ähnliche Situation.

    Kauf Wohnung (Neubau) in 2016 mit Kredit (K_Wohnung) zur Eigennutzung.

    Jetzt soll ein Haus gekauft werden (Umzug, Eigennutzen) mit Kredit (K_Haus) und die Wohnung vermietet werden.


    Was kann jetzt gegen die Mieteinnahmen als Ausgaben angesetzt werden?

    Afa auf die Wohnung: 2% vom Kaufpreis oder vom aktuellen Marktwert oder vom aktuellen Buchwert?


    Kreditzinsen: Welche? vom K_Wohnung oder auch vom K_Haus? Oder vom K_Haus nur, wenn die Grundschuld dafür auch bei der Wohnung und nicht beim Haus eingetragen ist?


    Gruß,

    froop

    Hallo,


    ohne steuerlich zu beraten, wäre aus meiner Sicht folgendes absetzbar:


    AfA 2% auf Anschaffungskosten, ab Zeitpunkt der Vermietung bzw. der Eigennutzung der neuen Immobilie.


    Nutzungsdauer 50 Jahre abzgl. der Jahre/Monate der Eigennutzung


    Kreditzinsen der Wohnung ab Zeitpunkt der Vermietung bzw. Eigennutzung der neuen Immobilie.