Immobilienfinanzierung

    Wir haben ein kleines Reihenhaus (B-Lage in Frankfurt), das bis auf ca EUR 114.000 abbezahlt ist, benötigen aber eine größere Immobilie. Unsere Idee ist, die Bestandsimmobilie mit weiteren EUR 140.000 zu belasten und mit diesem Eigenkapital ein größeres Haus für ca EUR 450.000 zu kaufen. Die Vermietungseinnahmen von etwa EUR 1.000 genügen, um diese beiden Kredite zu bedienen und einen kleinen Überschuss zu erwirtschaften. Die übrigen EUR 300.000 würden wir aus unserem Einkommen mit etwa EUR 1.300 pro Monat finanzieren. Rechnerisch geht das eigentlich ganz gut, ich habe aber ein Störgefühl, so viele Schulden zu haben. Meine Frage ist: Denke ich zu konservativ? Vielen Dank schonmal für alle Antworten

    Hi Martin,

    folgende Gedanken würde ich mir machen:


    - Vermietung bedeutet auch immer Pflichten nicht nur Einnahmen. Ist es evtl günstiger das kleine Haus zu verkaufen und durch den Gewinn nach Ablösung des alten Kredits das Eigenkapital zu erhöhen?


    - Wie sind die 1000€ Miete kalkuliert?

    - Mit Puffer für Mietausfall?

    - Aufbau Rücklagen für die vermietete Immobilie?

    - Steuern auf die Erträge bereits berücksichtigt?


    Wenn ihr mehr Platz benötigt macht eine größere Immobilie natürlich Sinn, die Fragenist ob man deshalb parallel in das unternehmerische Risiko eines Vermieters einsteigen will.

    Wow, das ist aber eine rasche Antwort. Wir möchten das Haus ungern verkaufen, da wir ein vergleichbar gutes Vermietobjekt derzeit kaum wieder finden werden…Wir würden so ca EUR 100-200 Cash-Flow generieren, das reicht für Instandhaltungsrücklagen, jedoch nicht für Mietausfälle, das müssten wir ggf aus unserem Gehalt finanzieren….In dieser Gegend ist das Leerstandsrisiko tatsächlich fast 0, da es in der Gegend keine Mietshäuser auf dem Markt gibt (mein Schwager hat für quasi dasselbe Haus im schlechteren Zustand binnen 1 Woche 27 Anfragen erhalten). Mietausfallrisiko bleibt, klar…Zudem müssen wir Steuern bezahlen, das ist auch klar…Jedoch ist die Marktentwicklung derzeit überragend…Deswegen möchte ich ungern verkaufen, sondern die neue Immobilie durch die Bestandsimmobilie quer finanzieren….

    Wir würden ein kleines Haus kaufen und dann (teuer und aufwendig) erweitern und renovieren…. Und wir wohnen derzeit auf 70qm, also es müsste nur etwas größer sein (2 Kinderzimmer und ein größeres Wohnzimmer)…..

    Was passt lässt sich aus der Ferne schwer sagen. Wenn ihr das bisherige Haus behalten und vermieten wollt, dann ist das sicherlich eine machbare Idee. Ob das dann zu viel Schulden sind, hängt davon ab, wie euer Einkommen ist und wieviel die beiden Immobilien tatsächlich wert sind. Der einfachere Weg ist sicherlich ein Verkauf der bisherigen Immobilie und der Kauf der neuen Immobilie mit diesem Geld.


    Ich würde an der Stelle auch kritisch durchleuchten ob ihr unter dem Gesichtspunkt möglicher Sanierungspflichten euch ein altes Haus leisten könnt und dazu ein weiteres Haus zur Vermietung. Ich kenne mich in Frankfurt nicht aus, aber es würde mich wundern wenn sich dort die Leute nicht ebenfalls um die letzten Bruchbuden kloppen würden und derjenige das Bieterverfahren gewinnt, der die Sanierung am meisten unterschätzt.

    Generell kann ich nachvollziehen dass ihr die aktuelle Immobilie behalten wollt. Ihr solltet alles mal durchrechnen, wann sind die beiden Immobilien abbezahlt, wieviel Reserve habt Ihr dabei usw. Und ihr braucht ein geeignetes Objekt für Euch, der Markt ist aktuell für Käufer enorm schwierig.