Aufteilung einer Immobilie und Verkauf an Mieter

    Hallo,

    meine Schwiegereltern sind Mitte Siebzig und besitzen ein Haus (Bj. 1920) mit zwei größeren und zwei kleineren Wohnungen. Sie selbst bewohnen eine der größeren Wohnungen und der Rest ist vermietet. Das Haus wurd umfänglich in den achtzigern renoviert, seither wurden nur kleinere Renovierungen durchgeführt. Auf dem Haus liegt eine Hypothek in niedrieger sechstelliger Höhe.


    Nun hat sie einer der Mieter angesprochen, ob er nicht die zweite größere Wohung kaufen könnte. Da meine Schweigereltern finanziell nicht so dick aufgestellt sind, überlegen sie nun ob sie damit nicht ihre finanzielle Situation verbessern und auch der Kredit damit getilgt werden könnte (wobei dieser erst vor kurzem um 10 Jahre verlängert wurde). Der Mieter wäre evtl. auch daran interessiert, das Haus später komplett zu übernehmen.


    Ich kann die Motivation meiner Schwiegereltern nachvollziehen, da ich das Gefühl habe, dass sie ihre finanzielle Situation etwas belastet, wobei sie grundsätzlich schon über die Runden kommen. Allerdings hätte ich Bedenken das Haus in zwei Eigentümer aufzuteilen, was aus meiner Sicht einen späteren Verkauf schwieriger machen würde (eine eigene Nutzung durch Kinder oder Enkel ist aktuell nicht absehbar). Natürlich könnte man die Aufteilung frei gestalten, trotzdem habe ich das Gefühl, dass meine Schwiegereltern sich hier keinen Gefallen tun würden.


    Ich habe auch schon einen Komplettverkauf angeregt, was für sie aber aktuell keine Alternative ist. Genauso wenig wie ein Teilverkauf an eine Gesellschaft.


    Was wäre Eure Meinung zu diesem Fall. Liege ich mit meinem Bauchgefühl richtig oder sehe ich das zu pessimistisch?


    Vielen Dank im Voraus für Eure Meinungen!

    Hallo Heinz0711,


    wie immer kommt es auf die Ziele an.


    Selbstverständlich kann man ein Vierfamilienhaus in Wohnungseigentum aufteilen und der teilende Eigentümer eine Wohnung verkaufen. Wenn Ihre Schwiegereltern dann noch mehr als 50% der Miteigentumsanteile besitzen, sehe ich keine grundsätzlichen Probleme. Den ganzen Teilungs- und Verkaufsprozess sollte aber ein Profi durchführen, der sicherlich einiges kostet.

    Im Erbfall ist dann zwar kein ganzes Haus sondern nur noch einige Wohnungen zu verkaufen, aber auch dafür gibt es einen Markt. Wo sehen Sie grundsätzliche Probleme?


    Gruß Pumphut

    Hallo Pumphut ,

    danke für Dein Feedback.

    Das Gebäude erfährt aktuell einen Investitionsstau und um es wieder auf ein aktullese Niveau zu heben sind einige Renovierungsmaßnahmen notwendig (Dach, Fenster, Dämung, Heizung, Installation, etc.). Mein Gefühl sagt mir, dass es einfacher wäre später ein sanierungsbedürftiges Haus komplett zu verkaufen, als Anteile davon. Oder sollte es nicht verkauft werden, wäre selbst die Durchführung einer Sanierung einfacher.

    Grüße

    Heinz

    Mit der Aufteilung werden deine Schwiegereltern vom Hausbesitzer zum Wohnungsbesitzer in einer Eigentümergemeinschaft. Das bedeutet, dass die Eigentümer den Sanierungsstau gemeinsam angehen müssen. Hier sehe ich tatsächlich ein mögliches Problem falls eine Wohnung an jemand verkauft ist, dem schlicht und einfach das Budget für größere Maßnahmen fehlt.

    Sind sich die Eigentümer einig, sollte das keine Probleme erzeugen

    So eine Immobilie kann im Alter schon eine Belastung sein, da man sich ständig darum kümmern muss. Der Sanierungsstau zeigt mir, Dass das Deinen Schwiegereltern zunehmend schwer fällt.

    Ich halte vermietete Wohnung auch für eine gute Altersversorgung. Wenn man sich darum kümmert! Wann sind zum letzten mal die Mieten angepasst worden? Sind die Nebenkostenabrechnungen vollständig und korrekt? ...


    Das Haus in Wohnungen aufzuteilen erscheint mir prinzipiell eine gute Idee. Das entlastet die Senioren und löst finanzielle Einschränkungen. Aber das ist ein größeres Projekt, das Arbeit macht! Sind alle Baupläne da, vermutlich gibt es keine Abgeschlossenheitserklärung. Wer erstellt eine Teilungserklärung? Was kostet das? Wer macht hinterher die Hausverwaltung, selbst oder extern? Soll der Hausverwalter auch die Mietverwaltung der kleineren Wohnungen übernehmen? Oder sollen diese auch verkauft werden, ggf. später? ...


    Also Hauptfrage: Wer ist der Kümmerer?


    Ein Komplettverkauf, ggf. mit lebenslangem Wohnrecht ist sicherlich einfacher, aber ich kann gut verstehen, dass ein langjähriger Eigentümer nicht zum Mieter im eigenen Haus werden möchte. Es gibt halt Dinge, die in keine Excel-Tabelle passen ...