Haus Eltern verkaufen, altersgerechte Wohnung kaufen - Mehrkosten Sohn übernehmen

    Liebe Community,


    für den folgenden Sachverhalt (natürlich alles rein fiktiv ;)) benötige ich euer Wissen und eure Ideen.


    Status quo:

    - Älteres Ehepaar (70+)

    - beide niedrige Renten

    - abbezahltes Eigenheim/Haus (gut gepflegt, saniert und renoviert - Heizung steht aber an), jedoch nicht altersgerecht

    - Wert der Immobilie zwischen 350.000 - 400.000 EUR (Bj. 1996, Doppelhaushälfte)


    Überlegung:

    - Altersgerechte Eigentumswohnung (Neubau)

    - Kosten ca. 445.000 + Kaufnebenkosten + Küche etc.


    Wie man sieht, würde der Erlös nicht ausreichen.


    Das Ehepaar hat zwei Kinder. Das eine Kind (Sohn A) hat Familie und hat selbst finanzielle Verpflichtungen.

    Das andere Kind (Sohn B; Ende 30) hat eine Partnerin. Zusammen haben Sie ein Nettoeinkommen um die 6.700 + 13. Gehalt (Gehälter sind ziemlich gleich verteilt) und - außer Miete - keine finanzielle Verpflichtungen.


    Die Geschwister stellen sich nun die Frage, ob es ggf. sinnvoll wäre, dass der eine Sohn (mit freiem Budget) den restlichen Teil der Finanzierungslücke finanziert (als zusätzliche Altersvorsorge).


    Folgende Fragestellungen ergeben sich:


    - Ist dies eine mögliche (sinnige) Lösung?

    - Wer sollte die altersgerechte Immobilie erwerben (Eltern? Sohn B?)

    - Sollten die Eltern das Haus verkaufen oder ggf. zuvor den Söhnen zu Lebzeiten schenken?

    - Würde evtl. eine Vermietung der Eigentumswohnung durch den Sohn an die Eltern in Betracht kommen?

    - Was wäre steuerlicher Sicht sinnvoll?

    - Später sollen die Söhne mal zu gleichen Teilen erben (soweit es geht). Sie haben beide ein Interesse eine gute Lösung für die Eltern zu finden und dies auch schon heute schriftlich zu fixieren, damit es später keine unnötigen Diskussion gibt. Die Frage wäre, wie am besten?


    Angenommen es wäre eine gangbare Lösung und es sei des Weiteren angenommen, dass der Bauträger eine Bank ist bzw. Bank mit eigener Immo ist. Würdet ihr versuchen das Haus über diese Immo zu veräußern (evtl. lassen sich bei guter Verhandlung die Maklerprovision sparen)?


    Unabhängig von den Fragen, was würdet ihr ggf. noch als wichtig ansehen?


    Vielen Dank!


    LG

    Frank

    Hallo FrankF,


    Sie sollten die die Angelegenheit nicht verkomplizieren. Was halten Sie von der Variante:

    Haus wird an Dritte verkauft, Eltern kaufen sich eine ETW zu je ca. 40% und Sohn B zu ca. 20% (unterstellt, das geht aus dem Eigenkapital). Die Eltern zahlen für den 20%- Anteil an B eine Miete (zumindest offiziell). Den Verbleib der 80% regelt das Testament der Eltern. Das Leben ist bunt. Vielleicht findet der überlebende Elternteil einen neuen Partner/in. Weder die Eltern noch A oder B werden durch die Konstruktion benachteiligt. Außer der Grunderwerbssteuer für die neue Wohnung fallen keine Steuern an.


    Referat Janders

    Zitat von Referat Janders

    Muss es denn überhaupt Eigentum sein? Haus verkaufen und bedarfsgerecht mieten klingt für mich als Außenstehenden zunächst logischer.

    Wer einmal eine Eigenbedarfskündigung er- und überlebt hat, sieht die Frage ggf. anders. Geno- Wohnungen u.ä. sind auch nicht so häufig. Außerdem ist bei einer Neubauwohnung das Hausgeld doch deutlich niedriger als die Miete für eine vergleichbare Wohnung.


    Gruß Pumphut

    Schon mal vielen Dank für die Antworten!


    Referat Janders

    Kann Ihre Idee verstehen. Hatte auch ich im Kopf. Sehe aber auch die Probleme von Pumphut und dazu kommt noch die "ältere Generation" die aus dem Eigentum bzw. dem Eigentumsverhältnis nicht raus möchte.


    Pumphut

    Genau, es geht um das fehlende Eigenkapital. Auch daher kommt auch die Frage, wer soll die Wohnung kaufen? Die Eltern oder könnte es Sinn machen, dass dies der Sohn macht und vermietet. Bei einer Vermietung könnten ggf. Abschreibungen erfolgen. Instandhaltung wird es aber vermutlich erst mal nicht geben (Neubau) und daher auch nichts zum absetzen. Dazu kommt noch, dass man eine "Mindestmiete" verlangen muss, damit man überhaupt etwas absetzen kann (ich meine 2/3 der ortsüblichen Miete). Aber vermutlich ist es genau, was du mit "verkomplizieren" meinst!?:-)


    Der Sohn sollte auch etwas mehr als das "GAP" finanzieren, damit noch etwas liquide Rücklagen für die Pflege übrig bleiben.

    Hallo FrankF


    OK, wenn B die grob 100k nicht hat, wird es komplizierter. Er könnte natürlich einen Kredit dafür aufnehmen. Es wäre dann eine Rechenaufgabe, ob die 20%- Miete die Kreditkosten deckt. Seine anteiligen Nebenkosten sollten aber über EK gedeckt sein.


    Die Eltern werden die Wohnung kaum allein kaufen können, wenn sie nicht so viel Verkaufserlös aus dem Haus erzielen. Entgegen der landläufigen Meinung kann man zwar als Rentner auch noch einen Kredit bekommen, aber da muss das Einkommen stimmen.


    Alternative: Die Eltern verkaufen das Haus an Dritte und der Nettoverkaufserlös wird hälftig an die Kinder geschenkt. B kauft mit dem Geschenk als EK im Rücken und einem Kredit die Wohnung und vermietet sie an die Eltern. Wie Sie schon schrieben, damit es steuerlich funktioniert, muss er mindestens 2/3 der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Können – und wollen? – dass die Eltern? Ich, so annähernd im Alter Ihrer Eltern, hätte mit der Lösung ein psychologisches Problem. Die Lösung ist ziemlich endgültig und lässt keinen Raum für spätere Änderungen.

    Zitat von FrankF

    Der Sohn sollte auch etwas mehr als das "GAP" finanzieren, damit noch etwas liquide Rücklagen für die Pflege übrig bleiben.

    Also zumindest nach aktueller Rechtslage gibt es dafür keinen Grund. Noch springt die Sozialgemeinschaft ein, wenn der Pflegebedürftige für die angemessene Pflege nicht ausreichend Einkommen oder Vermögen hat.


    Gruß Pumphut

    Zitat von FrankF

    natürlich alles rein fiktiv ;)

    Fiktive Probleme führen nur zu fiktiven Lösungen ;)

    Im Gegensatz zu manchen anderen Foren dürfen hier auch konkrete Probleme diskutiert werden. Ohnehin gilt, dass die Antworten umso besser werden je konkreter der Input ist. Es versteht sich aber von selbst, dass hier hauptsächlich interessierte Laien unterwegs sind, die eventuell nicht alle Fallstricke kennen.


    Grundsätzlich sehe ich hier das Problem, dass die Neubauwohnung den Wert des Hauses übersteigt. Inklusive Nebenkosten, Küche, Umzug landet diese in der Größenordnung von 500k. Wenn das Haus weniger wert ist, geht sich das nicht aus, egal ob jetzt 350k oder 450k. Selbst wenn das Haus etwas mehr wert wäre, würde ich in Frage sellen ob es sinnvoll ist. Denn man würde einen Klumpen gegen einen anderen Klumpen tauschen und dabei jede Menge Geld für Makler, Finanzamt und Notar unwiderruflich vernichten. Falls in 5 Jahren dann auch die altersgerechte Wohnung nicht mehr reicht, ist vielleicht der nächste Verkauf fällig um das Pflegeheim zu finanzieren.


    Jetzt sehe ich grundsätzlich zwei Varianten:

    1. Status quo: in der DHH leben solange es noch geht, eventuell mit kleineren Umbaumaßnahmen. Ob das realistisch ist, hängt stark vom konkreten Gesundheitszustand ab

    2. Verkauf und Miete. Der naheliegendste Weg ist, dass das gesamte Vermögen bei den Eltern bleibt und davon gemietet wird. Eine Variante wäre einen Teil des Vermögens zu verschenken und vom Sohn zu mieten. In diesem Fall wäre auch gleich das Thema Erbe zu klären. Außerdem würde ich das Sohn B nur empfehlen wenn er das auch wirklich will (!), da diese Variante ihm potentiell 25 Jahre auf der Tasche liegen kann (reduzierte Miete). Auch ein gleichwertiges Erbe wird schwierig wenn jetzt bereits alles an einen Sohn geht.

    Grundsätzlich sollten die Eltern hier auch überlegen ob es wirklich Eigentum sein muss wenn es finanziell sich nicht ausgeht. Mit Halsstarrigkeit und abenteuerlichen Konstruktionen ist hier nicht geholfen.


    Detailfragen wie Makler würde ich erst klären wenn der Rest steht. Grundsätzlich finde ich, dass viele Makler ihr Geld nicht einmal ansatzweise wert sind.

    Einen gemeinsamen Kauf von Eltern und Sohn B würde ich auf jedem Fall vermeiden. Ist kompliziert und führt zu Zusatzproblemen.

    Wenn es ein Kauf sein soll (kann ich verstehen, ich möchte auch nicht mehr Mieter sein - ist ein Gefühlsding), dann sollte B der Käufer sein, da

    - Vermietung steuerlich deutlich günstiger als Eigennutzung ist und

    - B den höchsten Steuersatz hat.

    Voraussetzung, Eltern, A und B sind sich einig und wollen das Gleiche!


    Folgender Diskussionsvorschlag:

    - Eltern verkaufen Haus. Verkaufserlös teilweise Rücklagen für Mieten und Notfälle, Rest Darlehen an B

    - B kauft Wohnung. Finanziert durch Darlehen der Eltern plus Bankdarlehen plus Eigenkapital

    - Vermietung der Wohnung an Eltern (2/3-Miete)

    - B kann volle AfA, Zinsen und sonstige Kosten, abzügl. Mieteinnahmen steuerlich geltend machen. Eltern zahlen kaum Steuern auf Zinseinnahmen.

    - Im Ernstfall kann Darlehen und Rücklagen leichter auf 2 Söhne vererbt werden, als 1 Immobilie. Auch teilweise vorherige Schenkungen sind möglich (aber nicht sinnvoll). Die Wohnung wird später fremdvermietet oder verkauft.