Auslaufende Zinsbindung - Meinungen

  • Hallo zusammen,


    ich weiß, niemand hat die Glaskugel, aber unterschiedliche Meinungen können ja nicht bei der Entscheidungsfindung schaden.


    Meine Situation:

    Die Immobilie ist wie folgt finanziert.

    Immobilienwert lt. Bank 360.000€ (Marktwert vermutlich höher)


    Folgende Darlehn haben eine Zinsbindung bis 12/2026.

    Darlehn 1 (1,6%, keine Sondertilgung) - Restschuld 2026: rund 42k€

    Darlehn 2 (KFW - 0,75%, Sondertilgung unbegrenzt) - Restschuld 2026: rund 15k€

    Darlehn 3 (KFW - 0,75%, Sondertilgung unbegrenzt) - Restschuld 2026: rund 10k€

    Darlehn 4 (PV Anlage - 2,1%, Sondertilgung unbegrenzt) - Restschuld 2026: rund 4k€

    Also Restschuld gute 71k€




    Dann gibt es noch ein Darlehn, was den Zins(2,38%) bis ende gebunden hat aktuell in Höhe von 119k€.

    Hier wäre in 12/2027 eine Sonderkündigung möglich, die aber vermutlich aufgrund der Zinssituation keinen Sinn macht.


    In meinem Kopf habe ich diese Optionen:


    Option 1:

    Anschlussfinanzierung über 71k€ jetzt schon per Forward sichern.


    Option 2:

    Meine ETF Sparpläne streichen und alles in die Tilgung von 2/3/4 stecken. Damit bekomme ich die Restschuld nicht auf 0, aber etwas reduziert. Bringt mir jetzt keinen Riesenprofit, aber reduziert das Risiko etwas.

    Aktuell investiere ich etwa 5000€/Jahr


    Option 3:

    Abwarten, nichts tun und in 2026 gucken was Sache ist


    Gerne höre ich weitere Meinungen-

  • Tendenziell würde ich eher tilgen, als die Altersvorsorge zu erhöhen.


    Insgesamt sind das aber doch übersichtliche Zahlen, d.h. es besteht kein Risiko, dass Du ins Schlingern kommst, wenn die Zinsen steigen.


    Forward für 4 Jahre halte ich für recht teuer, insbesondere für kleine Summen. Vorteil ist natürlich, Du hast dann feste Rechengrößen.


    Wenn Du bis 2026 nichts machst (außer kleine Sondertilgungen), sehe ich aber als Vorteile:

    - kein erhöhter Forward-Zinssatz

    - Flexibilität bleibt erhalten z.B. bei Erbschaft, Lohnerhöhung, Lottogewinn ...

    - Chancen bei nur wenig steigenden Zinsen (die starken Zinssteigungen der letzten Wochen würde ich nicht linear hochrechnen wollen!)


    Klarer Nachteil ist natürlich, dass Du den Zins in 2026 nicht kennst. Wenn der Zins z.B. 1% steigt, dann reden wir von einer Mehrbelastung von € 500 p.a./€ 40 p.M. Das sollte tragbar sein (zum Vergleich: Wer zur Miete wohnt, muss von deutlich höheren Steigerungen ausgehen. Auch Deine NK werden stärker steigen)! Außerdem hast Du bei starken Steigungen der Zinsen auch noch die Möglichkeit, vorhandene ETFs zur Schuldentilgung zu nutzen.

  • Hallo.


    Sondertilgung bei 4 könnte ich mir schon vorstellen, damit man bei der Anschlussfinanzierung ein Problem weniger zu haben. 2 und 3 würde ich eher nicht sondertilgen, sondern 2026 komplett ablösen, wenn möglich, allein schon der Übersichtlichkeit wegen. Ansonsten Puffer schafen und ggf. die teuren Darlehen teilweise kündigen (quasi als Sondertilgung).

  • Referat Janders , das entspricht aber nicht der typisch deutschen Denke! Wer Steuern sparen kann, der macht das, egal was es kostet ;)


    2,1% sind nach Steuern natürlich immer noch mehr, als 0,75%, die nicht steuerrelevant sind.

    Außerdem reden wir hier von 80€ Zinsen p.a., also ca. 30€ Steuerersparnis. Da würde ich die Vereinfachung der Steuererklärung vorziehen. Also Kleinstkredit weg.

  • Referat Janders , das entspricht aber nicht der typisch deutschen Denke! Wer Steuern sparen kann, der macht das, egal was es kostet ;)


    2,1% sind nach Steuern natürlich immer noch mehr, als 0,75%, die nicht steuerrelevant sind.

    Außerdem reden wir hier von 80€ Zinsen p.a., also ca. 30€ Steuerersparnis. Da würde ich die Vereinfachung der Steuererklärung vorziehen. Also Kleinstkredit weg.

    Wer will schon typisch sein? 8)

  • Mit welchem Zinssatz rechnest du Ende 2026? Die Zahl wird sicherlich mehr oder weniger falsch sein, aber es hilft das Thema etwas nüchterner anzugehen. Dazu würde ich auch die Frage prüfen welcher Zins noch tragbar wäre.

    3,3% für ein Forward finde ich persönlich eher mäßig und würde mir überlegen ob ich das wirklich will (meine Erwartung ist, dass sich die Zinsen zwar höher aber unter 3% einpendeln). Auf der anderen Seite, tendenziell wäre damit wohl auch der Nachteil nicht zu groß falls die Zinsen dann unter dem Forward-Zins liegen.

  • Für Bausparen ist die Zeit bis 2026 etwas knapp. Bei einer Soforteinzahlung von knapp 50% dauert es je nach Tarif ca. 3-4 Jahre bis zur Zuteilung. Du brauchst also

    a) eine Zwischenfinanzierung (Machen die Bauspasskassen gerne, aber Zinssatz in 2026 heute unbekannt; ist andererseits nur für einen kurzen Zeitraum relevant) und

    b) das Geld für die Soforteinzahlung.


    Der Vorteil bei einer Bausparsumme von 50-60T wäre aber, dass die Bausparkassen Darlehen bis 30T idR. als Blankodarlehen geben, also Aufwand und Kosten für einen Grundbucheintrag entfallen.


    Darüber hinaus brauchen die auch keine erstrangige Absicherung. Der FMH-Zinssatz ist ggf. nur für erstrangige Eintragungen, was hier nicht der Fall sein dürfte.

  • Das ist natürlich richtig mit der Zwischfinanzierung, jedoch dürfte der Zeitraum und damit die Zinsbelastung relativ gering sein.

  • Mir fehlt hier noch eine Variante über Bausparen. Wäre zumindest Mal zu prüfen ob es sich in dieser Konstellation umsetzen lässt.

    Müsste man sich einmal konkret durchrechnen lassen.

    Das dürfte sich nur wenig lohnen. Erst einmal lässt du 1-1,5% Abschlussgebühr liegen, dann werden die Einzahlungen mit 0,1-0,25% oder so verzinst. Auf jeden Fall deutlich weniger jetzt für die Kredite bezahlt wird, wir haben also ein negatives Zinsdifferenzgeschäft. Und die garantierten Zinssätze sind dann meistens auch nicht so gut. Unter 3,5% wird man vermutlich nicht kommen. Und damit man überhaupt einen Kredit bekommt, muss man natürlich jetzt schon einzahlen anstatt das Geld in eine Sondertilgung zu packen. Ohnehin braucht man ja mindestens 40% der Bausparsumme aus Kapital. Zwischenfinanzierungen ab 2026 würde ich nicht machen, da kann man auch gleich ein Forward abschließen und fertig.

    Rechnet man alle Nachteile zusammen, dann müssten die Zinsen zur Anschlussfinanzierung ziemlich hoch liegen damit sich die ganze Sache lohnt. 5% sind da vermutlich noch lange nicht übertrieben sondern eher der untere Bereich.

    Die Zuteilung bei Bausparverträgen ist auch mit diversen Unsicherheiten behaftet und keineswegs zu einem bestimmten Zeitpunkt garantiert.

  • Das dürfte sich nur wenig lohnen. Erst einmal lässt du 1-1,5% Abschlussgebühr liegen, dann werden die Einzahlungen mit 0,1-0,25% oder so verzinst. Auf jeden Fall deutlich weniger jetzt für die Kredite bezahlt wird, wir haben also ein negatives Zinsdifferenzgeschäft. Und die garantierten Zinssätze sind dann meistens auch nicht so gut. Unter 3,5% wird man vermutlich nicht kommen. Und damit man überhaupt einen Kredit bekommt, muss man natürlich jetzt schon einzahlen anstatt das Geld in eine Sondertilgung zu packen. Ohnehin braucht man ja mindestens 40% der Bausparsumme aus Kapital. Zwischenfinanzierungen ab 2026 würde ich nicht machen, da kann man auch gleich ein Forward abschließen und fertig.

    Rechnet man alle Nachteile zusammen, dann müssten die Zinsen zur Anschlussfinanzierung ziemlich hoch liegen damit sich die ganze Sache lohnt. 5% sind da vermutlich noch lange nicht übertrieben sondern eher der untere Bereich.

    Die Zuteilung bei Bausparverträgen ist auch mit diversen Unsicherheiten behaftet und keineswegs zu einem bestimmten Zeitpunkt garantiert.

    Das müsste man durchrechnen (lassen)

    Müsste deutlich unter 3,25 gehen..

    Beim Rest stimm ich dir gerne zu;)

  • Ich habe da meine Zweifel. Ende September/Anfang Oktober hatte ich ein Angebot mit TA-Darlehen zu 2,5%. Seither sind die Bauzinsen aber um gut 1,5% gestiegen. Am Grundproblem ändert es aber nichts. Auch ein 3% Bausparzins ist keine gute Alternative zu einem Forward zu 3,3%

  • Mir fehlt hier noch eine Variante über Bausparen. Wäre zumindest Mal zu prüfen ob es sich in dieser Konstellation umsetzen lässt.

    Müsste man sich einmal konkret durchrechnen lassen.

    Gibt es irgendeine Konstellation, wo sich das überhaupt rentiert?

    Die Abschlussgebühr frisst schon mal ein schönes Loch, und die Zinsen sind meistens auch schlecht...

    Der monatliche Sparbeitrag wäre als Sondertilgung besser eingesetzt.

  • Ja, gibt es.

    Ja, die Kosten machen sehr viel kaputt.


    Meinen ersten BSV habe ich als Student abgeschlossen. Mit Prämie für junge Leute und staatlicher Förderung. Passte später perfekt zu meiner ersten Wohnung. Einige Jahre später waren die Zinsen merklich gesunken. Dann nutzte ich den Vorteil der jederzeitigen Sondertilgung zu 100%. Hat sich rentiert.


    Einen weiteren BSV habe 2001 mit einem Guthabenzins von 5% abgeschlossen. Durch fallende Zinsen wurde daraus natürlich ein reiner Sparvertrag, den ich bis zur Übersparung 2016 halten konnte. Hat sich rentiert.


    Im Rahmen einer Werbeaktion habe ich 2015 einen kleinen BSV ohne Abschlussgebühr abgeschlossen. Einmalig 100€ eingezahlt, dann nichts mehr. Bleibt liegen, bis die Zinsen merklich gestiegen sind und wird dann aufgefüllt. Gut für eine größere Renovierung oder altersgerechter Umbau. Wenn nicht, hat die Option mich fast nichts gekostet.


    Vorteile beim Bausparen sind die langen Zinsfestschreibungen, aber auch jederzeitige Sonderzahlungen (regelmäßig habe ich nur den Ersten bespart, Rest nach Kassenlage bzw. Marktlage).

    Nachteile sind die Komplexität des Produktes (Überwachung mit Excel ist Pflicht) und natürlich die Kosten.