Hallo,
wenn es in der Zeitung steht, ist es für den Kleinanleger, wie er sich bei Finanztip tummelt, zu spät.
Gruß Pumphut
Durch die komplexen Konstrukte zum Steuerraub pardon zur Steueroptimierung ists halt nicht mehr so einfach zu Unterscheiden welche Unternehmen nur ein bisschen böse sind und Staaten betrügen und welche ganz böse sind und auch die Anleger betrügen. Wobei Anleger ja auch Staatsbürger sind hmm ach was solls der Markt wirds schon richten
schon gar nichts zu tun.
sicher das eine Firma ohne 300 Tochtergesellschaften verteilt auf 20 Steueroasen und ohne permante Fusionen und Neuaufteilungen und was weiß ich nicht alles leichter zu bilanzieren wäre und Betrug egal ob am Staat oder am Anleger viel schneller auffallen würde?
Interessant fand ich:
Deutsche Immobilienblase: Wo schlägt der Blitz zuerst ein? (nzz.ch)
Interessant fand ich:
Deutsche Immobilienblase: Wo schlägt der Blitz zuerst ein? (nzz.ch)
Wirklich interessanter Link. Danke. 
sicher das eine Firma ohne 300 Tochtergesellschaften verteilt auf 20 Steueroasen und ohne permante Fusionen und Neuaufteilungen und was weiß ich nicht alles leichter zu bilanzieren wäre und Betrug egal ob am Staat oder am Anleger viel schneller auffallen würde?
Sicherlich. Aber wenn der Prüfer nicht einmal nach ordentlichen Nachweisen für Milliarden fragt (wie bei Wirecard), dann ist nicht die Struktur das Problem sondern der Prüfer. EY streitet ja auch fleißig ab, dass es überhaupt ihre Aufgabe war zu prüfen ob die Milliarden wirklich existieren und nicht nur dass die korrekt verbucht wurden. Von Einsicht also keine Spur.
Finger weg, von diesen Immobilien-Bilanz-Akrobaten.
Interessant fand ich:
Deutsche Immobilienblase: Wo schlägt der Blitz zuerst ein? (nzz.ch)
Da ist IFRS erklärt.
Das "wieviel" kann man an dem Bilanzposten Passive latente Steuern erkennen.
Diese Bilanzierungspraktik sollte man abschaffen. Es kann ja nicht sein, dass die "Gewinne" dieser Immobilienkonzerne zu mehr als 70% aus Luftbuchungen bestehen.
Bilanzierungspraktik sollte man abschaffen
Immernur Verbote... Wie wärs mit Freiheit und Eigenverantwortung?
Immer nur Verbote... Wie wärs mit Freiheit und Eigenverantwortung?
Die aktuelle Regelung würde ich als Einladung zum Betrug bezeichnen.
Welche Freiheiten habe ich denn? Kann ich mir die Bewertungen anschauen?
Nicht mal KPMG durfte alles sehen (siehe Prüfbericht).
Bei richtigen Bewertungen dient das der Bilanzwahrheit.
Ich bewerte mein Depot ja auch nach aktuellen Kursen und nicht mit Einstandskursen.
Die Frage ist natürlich, was der richtige Kurs ist. Für eine Immobilie gibt es keinen täglichen Börsenkurs. Und Bewertungen müssen natürlich überprüfbar oder zumindest auf Plausibilität prüfbar sein.
Ein Verbot ist m.E. nicht sinnvoll. Könnte man sicherlich auch umgehen, dann wird eben mal durchgehandelt.
Bei Immobilien wird nicht "einfach mal durchgehandelt" da die Kosten dafür sehr hoch sind. Wenn ich den Artikel richtig gelesen habe, ist auch weniger die Bilanzierung zum aktuellen Wert das Problem als die Diskontierung nach aktuellen Zinsen und die Nutzung des diskontierten Werts als "Eigenkapital". Steigen die Zinsen sind diskontierte Einnahmen deutlich weniger Wert und das scheinbare Eigenkapital sinkt
Bei hoher Fremdfinanzierung (wie bei Adler) verrechnet sich diese Verluste aber teilweise wieder mit Diskontierungsgewinnen bei den Krediten.
Wenn zukünftige Zahlungsströme auf den heutigen Tag abgezinst (diskontiert) werden (Bestimmung des Barwertes), hängt das Ergebnis natürlich vom Zinssatz ab. Dabei gilt: Je höher der Zinssatz, desto geringer der Barwert.
Beispiel: Eine (Miet-)Zahlung von 100€ in 2 Jahren ist bei einem Zinssatz von 2% heute 100/1,02²=96,12€ wert. Bei 4% nur 100/1,04²=92,46€.
Ich kann eine Wohnung bewerten, indem ich alle zukünftig erwarteten Mietzahlungen auf den heutigen Tag abdiskontiere. Also fällt der Wert die Wohnung, wenn die Zinsen steigen. Ich mache bei der Wohnung einen Verlust.
Gleichzeitig steigt aber der Wert der Kredite, da hier das Vorzeichen der zukünftigen Zahlungsströme andersherum ist. Die Kredite haben dann einen alten (=niedrigen) Zinssatz unterhalb des aktuellen Marktzinses. Hier mache ich also bei steigenden Zinsen Diskontierungsgewinne.
Je höher die Kredite im Verhältnis zur Wohnung, desto stärker werden die Bewertungsverluste bei der Wohnung kompensiert.
Immobilien haben eine sehr lange Lebenserwartung, daher machen kleine Änderungen im Zinssatz sehr viel aus!
"Bei hoher Fremdfinanzierung (wie bei Adler) verrechnet sich diese Verluste aber teilweise wieder mit Diskontierungsgewinnen bei den Krediten."
Die entscheidende Frage ist, wie lange ist die Zinsbindung dieser Kredite im Schnitt.
Je höher die Kredite im Verhältnis zur Wohnung, desto stärker werden die Bewertungsverluste bei der Wohnung kompensiert.
Je mehr niedrig verzinste Schulden ich habe, desto reicher bin ich. Ja nee is klar.
Je mehr niedrig verzinste Schulden ich habe, desto reicher bin ich. Ja nee is klar.
So hab ich das nicht verstanden.
Eher so:
1. Um so stärker die Inflation (das ist ja idR die Kehrseite des Zinsniveaus), desto stärker der Wertverlust des Bestandes/der Immobilie.
2. um so stärker die Inflation desto besser aber auch ein (alter) Kredit mit niedrigem Zins, weil ja auch die Schulden entwertet werden.
Wenn Du keinen Kredit hast, hast Du eben nur den Nachteil von (1) aber nicht den Vorteil von (2).
Gegen (1) hilft (Dir) eine Mieterhöhung, gegen (2) hilft (der Bank) eine Anschlussfinanzierung. Aber das ist eben beides nicht so einfach.
