Reihenfolge Hausbau/-kauf - Finanzierung

  • Guten Tag.


    Meine Frage bezieht sich auf die richtige Vorgehensweise beim Kauf einer Immobile bzw. Grundstück (und anschließendem Neubau).

    Soll die Finanzierung bereits vor dem Kauf stehen oder suche ich mir erst das passende Objekt und kläre dann die Finanzierung? Ich frage, da bei uns in der Region die Objekte meist so schnell weg sind, dass man gar nicht erst die Finanzierungsanfrage starten kann. Die Baufinanzierer fragen ja auch Informationen über das konkrete Objekt ab, welches ich in meiner Situation ja noch gar nicht habe?

    Oder geht man so vor, dass man sich die Zusage der Bank über eine bestimmte Summe holt und damit dann auf die Suche nach Objekten geht?


    Vielen Dank bereits für die Rückmeldungen!

  • Das sind zwei unterschiedliche Dinge.


    Beim Kauf einer Bestandsimmobilie solltest du vorher auf jeden Fall von der Bank einen Zettel holen, dass sie dich bis zum Betrag X finanzieren würden. Eigentlich ist dieser Zettel aber wertlos, da die Finanzierung immer auch am konkreten Objekt hängt und daran wie die Bank das im Verhältnis zum Kredit bewertet (Stichwort Beleihungsauslauf). In dem Fall solltet ihr alles so vorbereitet haben, dass die Bank schnell eine Zusage machen kann.


    Beim Kauf eines Grundstücks und Neubau macht ihr erst einmal eine Budgetplanung. Was kostet das Grundstück, Hausbau, Küche, Baunebenkosten, Carport/Garage, Außenanlagen, usw. Die Bank muss euch dieses Budget grundsätzlich finanzieren, plus einen Puffer (für steigende Baukosten, steigende Zinsen oder beides). Dann geht ihr auf Grundstückssuche. Idealerweise könnt ihr das Grundstück mit Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Ansonsten finanziert man das in der Regel variabel (variable Kredite lassen sich kurzfristig wieder kündigen wenn die endgültige Finanzierung kommt). Anschließend wird das Haus konkret geplant und mit dem Angebot des Bauunternehmers oder einer Kostenkalkulation des Architekten die endgültige Finanzierung festgemacht.

  • Hallo!

    Ich habe mich vor 2 Jahren intensiv mit Hausbau beschäftigt. Zu groß geplant mit 3 verschiedenen häuslebauer, Grundstück reserviert, kleiner geplant, finanziellen Rahmen abgesteckt. Grundstücksreservierung zurückgezogen und abgewartet. 5 Häuser angeschaut und letztes Jahr ein Haus angeschaut und nach einer halben Stunde Besichtigung vor Ort die Zusage gegeben.

    -soweit so gut-

    Jetzt kommt’s:

    Alle 3 Hausbauer haben uns als hervorragend eingestuft, hätten Ggfs. Sogar eine Bank für die Finanzierung gehabt. Alles schön und gut, aber überleg dir genau, wieviel Spielraum du hast. Wir hätten 30-35jahre wie die bekloppten arbeiten müssen, da zu dem Abtrag nochmal 400-600€ steuern, Müll, etc. Dazukommen. Weiter hast du ein Haus, ohne Inhalt (Küche, Inneneinrichtung,…) und auch ums Haus kannst du schnell mal eben 20 Kilo versenken und hast 0815 und viel Eigenarbeit.

    Das Kapitel hätte ich gerne anders gehabt, aber zugeschlagen. Gerade die Hausbauer möchten am Ende doch auch nur das Haus verkaufen. Gute sympathische Menschen, aber du musst am Ende in der Lage sein es zu blechen.

    Geh unabhängig vom Vorhaben zur eigenen Bank, erstmal völlig egal welche (meiner Meinung nach). Offen und ehrlich sprechen und eine ganz grobe Einschätzung und Sichtweise der Bank bekommen, vielleicht sogar ein empfohlener Maximalwert, wenn es ein guter Berater ist.

    Ich war seit Beginn bei der Sparkasse Kunde, habe gelacht über die Summe, welche mir genannt wurde und dachte: für die Summe bekommst du entweder nie ein eigenes zu Hause oder eine Bruchbude.

    Da ich so ganz grob wusste worauf ich mich einlasse, habe ich das Haus zugesagt ohne kreditprüfung, Formularen, etc. Ehrlicherweise denke ich, sollte man das nicht machen, sondern bei zumindest einer Bank eine Zusage der Finanzierung haben, unabhängig, ob man dort später finanziert oder nicht.

    Ein heißer tip noch an dieser Stelle: es gibt versicherungsagenturen, welche deine gewünschte Summe in einem bankenpool ausschreibt und du kannst dir das günstigste Angebot aussuchen (sowas wie check24, nur mit Kompetenz und Beratung hinter - keine Ahnung wie das bei Check 24 läuft 🤷‍♀️)

    Trotzdem ist es bei uns die örtliche Volksbank gewesen, welche das beste Angebot hatte - ohne Nachverhandlungen!! Da hätte ich keinen Pfifferling drauf gesetzt.


    Und: Ggfs. Todesfall Lebensversicherung abschließen.


    Ich würde wieder so handeln und in erster Linie eine Summe ausgeben, die man mit sich vereinbaren kann.


    Am Ende kannst du dir 1000 verschiedene Meinungen anhören, musst aber selbst entscheiden und bezahlen. (Einmal 5€ fürs Phrasenschwein 🙂)

  • Zum Thema Aussenanlage:

    Das bitte NIE unterschätzen. Wie Flo sagt, man kann da 20T€ versenken und hat dann wirklich nur 0815.

    Wenn man das richtig machen will, kostet das je nach Grundstück richtig viel Schotter.

    Viele denken, das können sie mit ein bißchen Eigenleistung selber machen, aber das ist oft ein Trugschluss. Die Banken lassen bei Finanzierungsangeboten das Thema Außenanlage auch gerne aussen vor, und dss halte ich für einen großen Fehler. Wir haben auch erst kürzlich gebaut, ich weiß wovon ich rede. Also bitte immer einen ausreichenden Puffer für die Außenanlage einplanen.

    Unser Nachbar wohnt z.B. seit 4 Jahren in seinem Haus, und da ist aussen rum immer noch Baustelle…

  • Wir haben Ende 2020 gekauft und davor jahrelang gesucht. Zu dem Zeitpunkt haben wir bereits diverse Objekte angeschaut. Wir waren vorab mal mit einem Kreditvermittler in Kontakt und haben grob die Rahmenbedingungen geprüft. Eine prägnante Aussage davon war, dass "man eigentlich immer eine Bank findet, die bis zu 100 Nettogehälter finanziert". Das war 2020, also schon etwas her und man müsste sich dann natürlich auch fragen, wie lange man für wie viel Rate und mit welchem Risiko umgeht.

    Um grob zu überschlagen kann man wie folgt vorgehen:


    Tilgung >=2 % ansetzen

    Zins: ? (15 Jahre aktuell vielleicht grob 2,5 %?)

    Beleihungsauslauf kleiner gleich 90% ansetzen (also nicht mehr als 90% das Objekt beleihen als die Bank den Wert davon einstuft (das kann durchaus einiges niedriger als der Kaufpreis sein)).


    Beispiel:

    Ihr braucht 100.000 Euro von der Bank und der Beleihungsauslauf gibt das her (Bank schätzt Wert auf 500.000 Euro, dann wäre der Beleihungsauslauf 20 % (100.000/500.000)


    Jährliche Rate (Annuität genannt): 100.000 * (Tilgungssatz + Zins) = 100.000 * (0.02 + 0.025) = 4.500 pro Jahr -> Monatlich: 4.500 Euro / 12 = 375 Euro pro Monat.


    Für die Laufzeit ergibt sich:


    n (in Jahren)= - ln(1-i/(i+r))/ln(1+i)

    i : Zinssatz (2.5% -> 0.025)

    r: Anfängliche Tilgungsrate: (2% -> 0.02)


    Bei dem obigen Beispiel sind das etwa 29,3 Jahre. Entscheidend ist hierbei das Verhältnis von Zins und Tilgungsrate, welches den Zähler der Gleichung beeinflusst. Das erscheint plausibel, da das Verhältnis aus Zins und Tilgung die Rate bestimmt und je höher die Rate, desto mehr wird anfänglich bereits getilgt.



    Zum weiteren Vorgehen:

    Mein Eindruck damals war, dass man für ein Objekt bereits zusagen muss, obwohl die Finanzierung noch nicht wasserdicht ist. Dies ist auch gar nicht möglich, da ja erst nach Zusage die vollständigen Objektunterlagen vorliegen und alles Zeit benötigt. Das ist zwar irgendwie unlauter, jedoch ist der Markt aktuell wohl einfach so. ...

    Solange beim Notar nichts unterschrieben worden ist, ist auch noch nichts passiert.

  • Das bitte NIE unterschätzen. Wie Flo sagt, man kann da 20T€ versenken und hat dann wirklich nur 0815.

    Würde ich so pauschal nicht sagen. Wenn du alles machen lässt und dir der Galabauer dann Staudenbeete mit 50 Pflanzen pro Quadratmeter hinklotzt, wird es richtig teuer. Und bei einem Hanggrundstück mit aufwändiger Terrassierung auch. Auf der anderen Seite kannst du auch günstig selbst pflastern, einen Spritzschutz anlegen und einen Carport oder Gartenhaus aufbauen.

    Viel Werkzeug kann man sich auch günstig gebraucht kaufen und wieder verkaufen. Ich habe mir zum Beispiel einen Anhänger zugelegt (klar, die großen Mengen lässt man sich liefern, aber viel Kleinkram kommt trotzdem noch zusammen) und eine gebrauchte Rüttelplatte (kostete 250€, der Baumarkt nimmt für eine vergleichbare Rüttelplatte 90€/Woche plus 30€ für die Gummimatte...).


    Wichtig ist einfach, hier eine sehr genaue Kalkulation aufzustellen die wirklich alle Punkte enthält. X qm Pflastersteine a Y€, Schotter X Tonnen a Y€, usw. Pflanzen im Garten nicht vergessen. Wobei man da auch viel Gelds sparen kann wenn man kleinere Pflanzen nimmt. So eine Buchenhecke wächst 20-50cm im Jahr, da lohnt sich der Aufpreis für die 120cm Bäumchen gegenüber den 60cm kaum. Jetzt Ende April/Anfang Mai werden auch oft Restposten Wurzelware angeboten.

  • Ich schließe mich einigen Vorschreibern an - ich würde (und habe es damals auch so gemacht) unabhängig von einem konkreten Objekt zur Bank, auch gerne zu mehreren, gehen und schauen, was für ein Angebot die jeweils für einen geschätzten zu finanzierenden Betrag (also Kaufpreis + Nebenkosten - Eigenkapital) und eine bestimmte monatliche Rate, die z.B. durch das Gehalt limitiert ist, machen.
    Dann weißt du schonmal, in welchem Preissegment du etwa suchen kannst und kannst dann auch schnell nach der Besichtigung zu- oder absagen.
    Für die Details des Kredits braucht die Bank sowieso Unterlagen zum Objekt selbst. Solange du die nicht hast - und die bekommst du erst, wenn du der Interessent der Wahl bist - gibt es von der Bank ohnehin nur unverbindliche Abschätzungen.

  • Würde ich so pauschal nicht sagen. Wenn du alles machen lässt und dir der Galabauer dann Staudenbeete mit 50 Pflanzen pro Quadratmeter hinklotzt, wird es richtig teuer. Und bei einem Hanggrundstück mit aufwändiger Terrassierung auch. Auf der anderen Seite kannst du auch günstig selbst pflastern, einen Spritzschutz anlegen und einen Carport oder Gartenhaus aufbauen.

    Viel Werkzeug kann man sich auch günstig gebraucht kaufen und wieder verkaufen. Ich habe mir zum Beispiel einen Anhänger zugelegt (klar, die großen Mengen lässt man sich liefern, aber viel Kleinkram kommt trotzdem noch zusammen) und eine gebrauchte Rüttelplatte (kostete 250€, der Baumarkt nimmt für eine vergleichbare Rüttelplatte 90€/Woche plus 30€ für die Gummimatte...).


    Wichtig ist einfach, hier eine sehr genaue Kalkulation aufzustellen die wirklich alle Punkte enthält. X qm Pflastersteine a Y€, Schotter X Tonnen a Y€, usw. Pflanzen im Garten nicht vergessen. Wobei man da auch viel Gelds sparen kann wenn man kleinere Pflanzen nimmt. So eine Buchenhecke wächst 20-50cm im Jahr, da lohnt sich der Aufpreis für die 120cm Bäumchen gegenüber den 60cm kaum. Jetzt Ende April/Anfang Mai werden auch oft Restposten Wurzelware angeboten.

    Wir haben eben ein Hanggrundstück und alleine fürs Auffüllen waren über 40 LkW-Ladungen notwendig, plus über 50lfm L-Steine etc…

    Das wussten wir aber vorher, und sowas ist das Geschäft meines AG, daher hat das bei uns gepasst.

    Die Kreditvermittler und die Banken haben das damals aber bei der Kalkulation völlig aussen vor gelassen und wollten irgendwas mit 20T€ Eigenleistung für die Aussenanlage ansetzen.

    Aber selbst wenn man das wirklich alles selbst macht, darf man nie den Zeitaufwand unterschätzen. Aber jetzt sind wir völlig off topic.

  • Bei der Bank oder einem Vermittler arbeiten immerhin auch Bänker und keine Architekten oder Galaplaner. Es geht letztlich um ein Zinsgeschäft, bei dem Ausfallrisiko betrachtet wird. Ob der Kunde nun ein Hanggrundstück, einen japanischen "Sonst-Was-Garten" oder einfach nur eine große Sandkiste plant, ist für die Bank unerheblich, für den Bauherrn aber nicht.


    Übrigens sind alleine die Zu- und Ableitungen vom Haus auch mit Kosten verbunden, die man selbst nicht immer von einem Bauträger oder Baufirma aufgelistet bekommt. Da hört das Angebot am Ende der Bodenplatte auf.

    Auch hier muss man zu der aktuellen Zeit festhalten, dass dies von den örtlichen Gegebenheiten und ergo individuelle Planung bedarf, was Arbeit macht.


    Und auch bei Architekten werden Außenanlagen gerne klein gerechnet.


    Ergänzend sei noch erwähnt, dass ich folgende Fragen / Prioritäten vergeben würde:


    1. Zu- und Ableitungen fürs Haus (Wasser / Abwasser / Strom / Telefon)

    2. Versickerung von anfallendem Oberflächenwasser (Regenrinnen), üblicherweise Versickerung auf eigenem Grundstück

    3. Sind alle Stellplätze aus der Baugenehmigung vorhanden, die benötigt werden?

    4. Trockenhaltung des eigenen Fundaments / Kellers / etc. Braucht es eine Dränage um das Haus, gibt es bindigen Boden?

    5. Falls es Terrassen am Haus geben sollte, ggf. mit Kellerfenstern: Gibt es hier genug Wasserablauf, Dränage an Kellerschächten?


    Darüber hinaus kommen eigentlich erst die anderen Schönheitsdinge, wie zum Beispiel:

    * Carport

    * Zaun

    * Rasen

    * Beete

    * Anpflanzungen


    Klar, wenn der GaLa-Bauer kommt, wird es teuer, aber einige Dinge lassen sich ohne schwerem Gerät auch nicht anstellen. Zu Berücksichtigen ist auch die Zeit zum Baggern oder um den Radlader zu bedienen.


    Gerade mit den immer häufiger anzutreffenden Regenmengen (Starkregen) muss das traute Heim einfach trocken sein und bleiben und zumindest diese Dinge sollten beim Bau bereits kalkuliert und durchgeführt werden.

  • Ich würde mir auf jeden Fall mal meine Unterlagen gut aufarbeiten und diese mal an ein paar potenzielle Banken übergeben.
    Da sollte dann mal grob die Konditionen und die mögliche Finanzierungshöhe geregelt werden, ohne in konkretes Objekt.
    Wenn du dann ein Schreiben in der Art „pauschale Finanzierungszusage“ erhältst, kannst du damit beim Verkäufer eventuell punkten. Er weiß, du hast dir über die Finanzierung schon Gedanken gemacht.
    Ich würde am besten von den entsprechenden Banken gleich mehre „pauschale Finanzierungszusagen“ in unterschiedlichen Höhen einholen.

    Nehmen wir mal an, du bekommt 1 Mio.€ maximal pauschal.
    Es wäre dann bei der Kaufpreisverhandlung dumm, wenn du damit mit 1 Mio. „posaunst“.
    Besser wäre es, wenn du dann den Verkäufern einen Zettel von 500k€ zeigt, wenn das du beim Grundstückskauf 480k€ benötigst, oder wenn du einen Zettel von 300k€ zeigst, wenn du ein Grundstück von 280k€ kaufst. So kannst du vielleicht noch den Preis drücken.
    Wenn du dem Verkäufer 1 Mio. zeigen würdest für ein Grundstück von 300k€ und dann noch den Preis herunterhandeln wolltest, würde er vielleicht nicht an dich verkaufen wollen.

    Es ist wichtig, strategisch zu handeln, bei der pauschalen Finanzierungsbestätigung in dessen Höhe.