Zweiter Bausparvertrag ja oder nein?

  • Liebe Community,


    ich benötige mal eure Hilfe bezüglich einer Frage zum Bausparvertrag/Wohnungsfinanzierung.


    Folgender Fall:

    Wir (beide 32 Jahre) wollen uns in absehbarer Zeit (kleiner 7 Jahre) eine 3-4 Zi. Wohnung kaufen. Die kosten werden bei ca. 350-400K sein. Zur Zeit wohnen wir noch in Miete (700€ kalt).
    Vorhanden ist ein Bausparvertrag mit 100K der zu 35% voll ist. Fester Soll Zins 1,95%.

    Uns wurde nun empfohlen diesen einen zu erhöhen auf 200K (dann würde der Soll Zins auf 1,65% geändert werden) oder einen neuen zweiten (100K) mit Soll Zins 1,65% abzuschließen.
    Kosten bei Erhöhung: 1,6% Abschlussrate + 600€ = 2200€ | Kosten neuer BSV = 1600€ (1,6% Abschlussrate)

    Monatlich können wir noch 500-600€ einzahlen + 20K Einmaleinzahlung (Rücklagen sind bereits vorhanden)

    Mir kommen die 2200€ ziemlich hoch vor. Wie ist hier eure Meinung? Gibt es noch andere Möglichkeiten auf eine Immobilie zu sparen?


    Freue mich auf eure Antworten :)

  • Ich würde keinen Bausparvertrag für 200k€ dafür abschließen.
    Ein Bausparvertrag ist mir zu unflexibel. Das "Timing" zuteilungsreif und passende Immobilie finden finde ich unnötig stressig.
    Auch muss man einen ziemlich hohen Eigenkapitalanteil miteinbringen. 40 bzw. 50 %.

    Die Tilgung muss dann in der Regel auch relativ schnell gehen.


    Ich würde ein klassisches Annuitätendarlehen bevorzugen, mit Eintragung einer Grundschuld und Vereinbarung auf Sondertilgung, falls ihr einen „Geldsegen“ erwartet und schneller tilgen könnt.
    Ich weiss jetzt nicht genau wie der Fachjargon dafür heißt. Aber man könnte sich auch den Zins mit einer Art "Forwarddarlehen" sichern. Viele sichern sich ja heute schon die Anschlussfinanzierung. So gibt es bestimmt auch einen Kredit für die Neufinanzierung.
    Das wäre dann einfacher als ein Bausparvertrag.

  • Ein Forwarddarlehen wird auf einen festen Starttag abgeschlossen und ist daher nur für eine Anschlussfinanzierung (ggf.) sinnvoll.


    Ein BSV hat Vor- und Nachteile und ist komplex. Dennoch kann er ein Instrument zur Zinssicherung sein, wenn man steigende Zinsen erwartet. Wenn man bei niedrigen Zinsen anspart und bei hohen Marktzinsen den Kredit aufnimmt, macht er Sinn. Das weiß man aber erst hinterher.


    Auf jeden Fall sollte man ihn optimieren, dazu empfehle ich die Programmierung in einem Excelsheet. Dann kann man verschiedene Szenarien am einfachsten ausprobieren!


    Optimal heißt, dass das Mindestguthaben und die Mindest-Bewertungszahl möglichst am gleichen Stichtag erreicht werden, idealerweise kurz vor dem Zeitpunkt, an dem das Geld benötigt wird. Wird das Geld 1-2 Jahre eher benötigt, ist problemlos eine Zwischenfinanzierung möglich. Wird es etwas später benötigt, sollten rechtzeitig die Einzahlungen gestoppt werden.


    Euer BSV läuft schon einige Jahre und hat vermutlich schon eine recht hohe Bewertungszahl. Wenn ihr nach Schema F weiterspart, ist er eventuell bald zuteilungsreif, was nicht zu Eurer Planung passt Daher bieten sich prinzipiell 2 Möglichkeiten für den Altvertrag an (die ich in Excel simulieren würde):


    1. Einzahlungen stoppen oder deutlich reduzieren und erst wenn notwendig auf das Mindestguthaben auffüllen.

    2. BSV erhöhen. Hier sind die Bedingungen genau zu prüfen. Offensichtlich wird bei Euch dann der Tarif auf einen aktuellen Tarif umgestellt. Dieser hat den klaren Vorteil, dass der Sollzins niedriger ist. Er hat aber garantiert auch klare Nachteile!! Welche? Bitte die Bausparbedingungen genau vergleichen. Wird der Guthabenzins (rückwirkend) geändert? Beginnt die Mindestsparzeit neu? Wird das Mindestguthaben erhöht? Wie wird die Bewertungszahl umgerechnet? ... Nur wenn das alles für Euch passt, den alten Vertrag ändern, sonst nicht!

    Und wenn ihr den alten Vertrag erhöht ist die nächst Frage um wieviel? Eine Erhöhung um 100% bedeutet, dass es noch einige Jahre dauert, bis der erhöhte Vertrag zuteilungsreif ist. Ich vermute, dass eine geringere Erhöhung sinnvoller ist. Spart auch Abschlusskosten (notfalls folgt später eine erneute Erhöhung).


    Nach Klärung dieser Fragen kann man sich überlegen, ob ein neuer BSV hilfreich ist oder besser freies sparen. Beachtet auch, das bei einem BSV die Tilgung deutlich höher ist, als bei einem normalen Kredit. Diese höheren Raten muss man sich leisten können, auch wenn sich z.B. die Familie vergrößern sollte und/oder ein Gehalt wegfällt.

  • Auf jeden Fall sollte man ihn optimieren, dazu empfehle ich die Programmierung in einem Excelsheet. Dann kann man verschiedene Szenarien am einfachsten ausprobieren!

    Genau zu beschreiben, wie das geht, würde den Rahmen sprengen, daher vielleicht grob die Vorgehensweise
    Wie geht man allgemein vor, seinen Bausparvertrag in Excel zu programmieren?
    Vermutlich in dem man als Erstes die AGBs genau liest und versteht und so lange seinen Berater nervt, bis man alles verstanden hat.


    Zweitens?

  • Hallo Joeyone,


    erst einmal Glückwunsch.

    Wir (beide 32 Jahre) wollen uns in absehbarer Zeit (kleiner 7 Jahre) eine 3-4 Zi. Wohnung kaufen. Die kosten werden bei ca. 350-400K sein.

    Sie wissen, was in 5-6 Jahren eine Immobilie von ungefähr 100 m² kosten wird.


    Bitte die flapsige Bemerkung nicht übelnehmen. Ich wollte Ihnen nur die Augen öffnen, dass Sie sich m.E. derzeit um ein Randthema den Kopf zerbrechen. Selbst wenn Ihre Wunschwohnung heute die genannten 350 – 400 k kostet, kann sie in 5-6 Jahren 500-600 k ausmachen. Wir haben derzeit eine erhebliche Unsicherheit am Immobilienmarkt und keiner weiß letztendlich, wo wir in einigen Jahren stehen werden.


    Die ganz überwiegende Meinung bei der Einbindung eines Bausparvertrages in eine Immobilienfinanzierung ist, dass der Bausparer nur ein Element sein sollte. Für den klassischen Käufer mit einem Kreditanteil von ca. 80% hat eine Vollfinanzierung mit einem BSV zu viele Nachteile; haben die Vorschreiber schon ausgeführt.


    (Etwas anders sieht die Diskussion aus, wenn Sie für die derzeit geschätzten 400 k Kaufkosten schon 200 k Eigenkapital hätten. Dann würde ein BSV über 200 k ggf. Sinn machen.)


    Falls Sie aber nicht in dieser komfortablen Lage sind, würde ich am BSV eher nichts ändern und die Zuteilung durch die Einzahlungen versuchen so zu steuern, dass sie zum gewünschten Kaufzeitpunkt erreicht ist. Die bisher übrigen 500-600 Euro tapfer weiter sparen, auch gegen 5-10% Inflation. (Es gibt derzeit nur verschiedene schlechte Lösungen.) Wenn Sie dann beim Kauf „nur“ 50% über ein Annuitätendarlehn finanzieren müssen, sind Sie überall ein gefragter Kunde.


    Randbemerkung: Die Senkung des Sollzinssatzes von 1,95 auf 1,65% lockt natürlich. Gibt es die auch schon bei einer Erhöhung von z.B. 100 auf 120k? Dann wäre es eine Rechenaufgabe.


    Gruß Pumphut

  • Vermutlich in dem man als Erstes die AGBs genau liest und versteht und so lange seinen Berater nervt, bis man alles verstanden hat.

    Korrekt. In den Bausparbedingungen ist alles definiert. Dieses muss man in Excel umsetzen. Das ist nicht jedermanns Sache.

    Anbei ein Beispiel für einen (alten) LBS-Tarif, wie ich es gelöst habe. Lässt sich aber nicht so leicht auf andere Tarife anpassen.


    Der "Berater" wird sich in den Details nicht weiter auskennen, es ist nur Verkäufer. Er kann höchstens eine Simulation über sein System erstellen, die man in seiner eigenen Anwendung nachrechnen kann. Bei einem bestehenden Vertrag hat man aber auch seine jährlichen Kontoauszüge zum checken.


    LBS Classic FL 2012.xls

    Die Senkung des Sollzinssatzes von 1,95 auf 1,65% lockt natürlich. Gibt es die auch schon bei einer Erhöhung von z.B. 100 auf 120k?

    Das sollte funktionieren, aber umso stärker wirken dann auch die (hier unbekannten) Nachteile!

  • Vielen Dank erst mal für die ausfühlrichen Antworten und anregungen!


    Ich denke ich werde heute mal ein wenig mit den Zahlen "spielen".

    Das mit der Rückzahlung ist natürlich nicht zu verachten: Lt. Berater pro 100K = 500€ mtl.

    Guthabenzins liegt bei Erhöhung gleich bei 0,1% X/

    Was die Immobilie bis dato kosten wird, weiß natürlich keiner :S.

    Ob es die 1,65% auch bei einer niedrigeren Erhöhnung gibt müsste ich erst klären. Wäre evtl. auch eine Option.

    Dennoch Danke für eure Meinungen!

  • D

    Danke für die Offenlegung. Da steckt eine Menge Arbeit drin. Schön, dass du das gratis mit dem Forum teilst.
    Wenn man seinen Vertrag in Excel nachbauen kann, dann hat man diesen definitiv besser verstanden als der Verkäufer des Vertrages. ;-)
    Mein „Berater“ kann mich nichts schriftlich geben, so lange es nicht offiziell im System geändert wird und rechnet auch lange altmodisch mit Taschenrechner herum und scheint dabei etwas unsicher zu sein. Ich persönlich empfinde das als mehr Schall und Rauch mit viel Hall. Auf seinen "Beratungsbausteinen" fühlte ich mich nicht sicher und kompetent beraten und musste mehrfach nachfragen. Einen schlauen Fuchs stelle ich mir persönlich definitiv anders vor.