Hallo Zusammen,
wir stehen vor der Überlegung über ein Privatdarlehen die Mietimmobilie meiner Eltern zu kaufen.
Kaufpreis wäre 1,5 Mio. €. Darlehensgeber wären unsere Eltern selbst.
Da der vereinbarte Zinssatz ja einem Marktvergleich standhalten muss, wir aber noch kein entsprechendes Drittangebot haben, rechne ich hier jetzt mal mit 2,5% p.a.. Das wären also 37.500 € im Jahr.
2 % Afa vom Kaufpreis (abzgl ca. 200.000 Grundstückswert) wären 26.000 € im Jahr.
Mieteinnahmen nach Nebenkosten liegen pro Jahr bei circa 65.000 €. (Tendenz eher steigend)
Meine Fragen:
1. Hab ich das jetzt alles richtig verstanden, dass ich nun sowohl Zinsen als auch Afa "abziehen" kann, um das zu versteuernde Einkommen zu erhalten? Wäre das dann richtig: 65k - 26k - 37,5k = 1.500 € zu versteuerndes Einkommen ?
Oder habe ich da einen eklatanten Gedankenfehler?
2. Hieße das, dass uns nahezu 64k jährlich netto bleiben und wir (abzgl. der 37,5k Zinsen) mit 26.500 € das Darlehen tilgen können?
3. Nicht beachtet sind dabei ja Rücklagen. Wenn wir beispielsweise 30.000 € jährlich an Rücklagen bilden wollen, blieben ja nur noch circa 34.000 €. Hieße ja, es wäre nicht genug übrig zum Zinsen zahlen und tilgen. Wie geht man da vor? Sind bei Privatdarlehen Zinszahlungen gesetzlich bindend (selbst wenn es dem Kreditgeber (meinen Eltern) egal ist)? Müssten wir also die Differenz (37,5 k Zinsen vs 34 k "Guthaben") von 3.500 € aus eigener Tasche nachzahlen? Oder wäre es denkbar, dass unsere Eltern auf den Überschuss verzichten? oder stehen wir dann mit dem Gesetz oder Finanzamt auf Kriegsfuss?
Gleiches wäre ja bei ausbleibenden Mieteinnahmen der Fall, wenn wir dadurch nicht die 65.000 p.a. erreichen.
4. Gleiches Grundszenario wie oben, nur dass das Objekt durch eine vv GmbH von uns gekauft wird und dasPrivatdarlehen der GmbH gewährt wird. Im Fall des Ablebens unserer Eltern würden wir ja das Darlehen erben. Könnten wir uns dann weiterhin dieses Darlehen von der GmbH abbezahlen lassen und auf diese Weise elegant Geld aus der GmbH ziehen? Wäre das legal? Oder käme das einer verdeckten Gewinnauschüttung oder Ähnlichem gleich?
Den Fall weitergedacht: Bei obigen Einnahmen würden die Jahreserträge ja immer nur reichen, um Zinsen zu zahlen, ohne dass das Darlehen getilgt wird. Wäre das machbar? Dann könnten wir uns ja auf immer und ewig die Zinsen aus der GmbH rausholen und diese nur auf persönlicher Ebene mit der Kapitalertragssteuer versteuern.
Wäre das ein legales Steuersparmodell? Ich ahne zwar, dass das nicht geht, bin aber mal auf euer Feedback gespannt.
Wie würdet ihr ein solches Szenario angehen?
LG Florian