Darlehenszins und Haus-Afa bei Immobilie

Hallo Zusammen,

wir stehen vor der Überlegung über ein Privatdarlehen die Mietimmobilie meiner Eltern zu kaufen.

Kaufpreis wäre 1,5 Mio. €. Darlehensgeber wären unsere Eltern selbst.

Da der vereinbarte Zinssatz ja einem Marktvergleich standhalten muss, wir aber noch kein entsprechendes Drittangebot haben, rechne ich hier jetzt mal mit 2,5% p.a.. Das wären also 37.500 € im Jahr.

2 % Afa vom Kaufpreis (abzgl ca. 200.000 Grundstückswert) wären 26.000 € im Jahr.

Mieteinnahmen nach Nebenkosten liegen pro Jahr bei circa 65.000 €. (Tendenz eher steigend)

Meine Fragen:

1. Hab ich das jetzt alles richtig verstanden, dass ich nun sowohl Zinsen als auch Afa "abziehen" kann, um das zu versteuernde Einkommen zu erhalten? Wäre das dann richtig: 65k - 26k - 37,5k = 1.500 € zu versteuerndes Einkommen ?

Oder habe ich da einen eklatanten Gedankenfehler?

2. Hieße das, dass uns nahezu 64k jährlich netto bleiben und wir (abzgl. der 37,5k Zinsen) mit 26.500 € das Darlehen tilgen können?

3. Nicht beachtet sind dabei ja Rücklagen. Wenn wir beispielsweise 30.000 € jährlich an Rücklagen bilden wollen, blieben ja nur noch circa 34.000 €. Hieße ja, es wäre nicht genug übrig zum Zinsen zahlen und tilgen. Wie geht man da vor? Sind bei Privatdarlehen Zinszahlungen gesetzlich bindend (selbst wenn es dem Kreditgeber (meinen Eltern) egal ist)? Müssten wir also die Differenz (37,5 k Zinsen vs 34 k "Guthaben") von 3.500 € aus eigener Tasche nachzahlen? Oder wäre es denkbar, dass unsere Eltern auf den Überschuss verzichten? oder stehen wir dann mit dem Gesetz oder Finanzamt auf Kriegsfuss?

Gleiches wäre ja bei ausbleibenden Mieteinnahmen der Fall, wenn wir dadurch nicht die 65.000 p.a. erreichen.

4. Gleiches Grundszenario wie oben, nur dass das Objekt durch eine vv GmbH von uns gekauft wird und dasPrivatdarlehen der GmbH gewährt wird. Im Fall des Ablebens unserer Eltern würden wir ja das Darlehen erben. Könnten wir uns dann weiterhin dieses Darlehen von der GmbH abbezahlen lassen und auf diese Weise elegant Geld aus der GmbH ziehen? Wäre das legal? Oder käme das einer verdeckten Gewinnauschüttung oder Ähnlichem gleich?

Den Fall weitergedacht: Bei obigen Einnahmen würden die Jahreserträge ja immer nur reichen, um Zinsen zu zahlen, ohne dass das Darlehen getilgt wird. Wäre das machbar? Dann könnten wir uns ja auf immer und ewig die Zinsen aus der GmbH rausholen und diese nur auf persönlicher Ebene mit der Kapitalertragssteuer versteuern.

Wäre das ein legales Steuersparmodell? Ich ahne zwar, dass das nicht geht, bin aber mal auf euer Feedback gespannt.

Wie würdet ihr ein solches Szenario angehen?

LG Florian

Hallo Kater.Ka ,

danke für deine Einschätzung und schnelle Antwort.

Zitat von Kater.Ka

Im Grundsatz aus meiner Sicht ja.

Die Rechnung ist ja Einnahmen ./. Aufwendungen. Zu den Aufwendungen gehört auch noch alles rund um Instandhaltung, was i.d.R. keine Nebenkosten, insbesondere keine umlagefähigen Nk sind. Das wäre aufgrund der Erfahrungen der Eltern noch mal zu verifizieren. Je nachdem gibt es einen anfänglichen Verlust, der zu einer Steuererstattung bei anderen Einnahmen führt und damit zusätzlichen positiven Cashflow erzeugt.

Verstehe ich dich richtig, dass ich, wenn ich zu meiner Rechnung von 1. noch andere abzugsfähige Werbungskosten anrechnen kann und der Buchwert dann ein Minus aufweist, ich eine Steuererstattung erhalte, die dann auf mein Privateinkommen "verrechnet" wird? Das wäre natürlich ein ganz nettes Zubrot, dass ich gar nicht auf dem Schirm hatte.

Mit eine Überlegung wäre noch (habe ich oben vergessen zu schreiben), dass unsere Eltern via Schenkung unter Einhaltung der Freibeträge uns nach und nach die Darlehensschuld erlassen. Da Sie jedoch auf Mieteinnahmen bzw nach Verkauf auf Darlehens/Zinsrückzahlungen zum Lebensunterhalt angewiesen sind, würde dies dann deren Lebenssituation angepasst geschehen.

Wenn Du und der Rest der Community die nackten Zahlen oben lest (ca. 65K Mieteinnahmen, Tendenz steigend), würdet ihr den Kauf in einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft (GmbH), einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft (OHG, GmbH & Co KG) oder privat (bzw als Geschwister dann eine GbR) bevorzugen?

Welche Vor- und Nachteile sehr ihr bei welchen Gesellschaftsformen bei obigen Bedingungen?

Danke.

LG Florian

Hallo Zusammen, Kater.Ka , Thebat , Pumphut , Michael_Dx ,

vielen Dank für das tolle Feedback.

Keine Sorge - Termine bei Steuerberatern (ja, Plural!) sind bereits gemacht. Dennoch will ich mich auch anderweitig umhören, sammle Meinungen, Erfahrungen, Ratschläge und Wissen, um auch etwas die Materie erfasst zu haben, bevor ich vor einem Fachmann sitze.

Zitat von Michael_Dx

Ich habe den Eindruck, die Übertragung mittels Darlehen wurde von Dir/Euch nur gewählt, aus Angst vor Schenkungssteuer und dem Wunsch der Versorgung der Eltern. Vielleicht hilft diese Alternative.

Nein. Die Übertragung via Verkauf wählen wir deshalb, um neues Abschreibevolumen zu generieren. Das Haus ist gut in Schuss, aber leider komplett abgeschrieben, weil über 60 Jahre alt.

Tatsächlich war ein Verkauf mit Nießbrauch zunächst auch denkbar. Allerdings können unsere Eltern dann ja nicht die Afa auf ihre Mieteinkünfte geltend machen und wir als Eigentümer keine Werbungskosten.

Viele Grüße

Florian

Hallo Hornie ,

danke für deinen langen Beitrag.

Genau wie du es schreibst, habe ich es auch aufgefasst (bis auf die Sache mit den Zinserträgen, siehe unten)

Die Nebenkosten habe ich in meiner anfänglichen Berechnung bereits rausgenommen. Die 65.000 € Mieteinnahmen sind also die Kaltmieten. Die Warmmiete liegt irgendwo 20k höher - also bei circa 85.000 €.

Zitat von Hornie

Deine Eltern müssen die Zinseinnahmen versteuern und zwar zum persönlichen Steuersatz, nicht 25% Abschlagssteuer.

Ich hatte mich soweit vorgearbeitet, dass die Zinsen der Kapitalerstragsteuer unterliegen (+ Soli + Kirche). Da meine Eltern als Rentner und Pensionäre einen niedrigeren Steuersatz haben, wäre mein Weg die Beantragung einer Günstigerprüfung gewesen. Aber das wird mir sicherlich der Fachmann genauer erklären.

Steuerlich natürlich ein kompliziertes Konstrukt, bei dem die Steuersätze aller Beteiligten eine Rolle spielen - der unserer Eltern, meiner Geschwister (+ Partner bei gemeinsamer veraanlagung) und meine Ehefrau und ich.

Das würde im Konstrukt einer vv GmbH natürlich auch wieder etwas "übersichtlicher".

Die unter #5 angesprochenen Güter im Betriebsvermögen sind nicht vorhanden (keine Hebebühne, Rolltreppe, Kraftwerk im Keller, PV aufm Dach, Aufzug). Es ist ein einfaches 60 Jahre altes Mehrfamilienhaus, allerdings mit Ladenlokalen unten im Haus (Umsatzsteuer wird (bisher) nicht optiert).

Zitat von Hornie

Der Aufbau von Rücklagen ist nicht steuerwirksam. Erst die konkrete Ausgabe für eine Renovierung/Modernisierung etc. ist steuerwirksam.

Genau. Aber da wir einen Teil der Einnahmen zur Rücklagenbildung nutzen sollten, können diese Beträge nicht zur Tilgung genutzt werde. Das hatte ich ja bei #1 Punkt 3 angeführt. In dieser Rechnung bliebe uns ja weniger übrig, als wir verbindlich tilgen müssten -- hieße wir müssen drauf zahlen. Wobei die Rücklagenbildung bei obigem Beispiel mit fast der Hälfte Kaltmieteneinnahmen eh etwas hoch angesetzt ist.

Zitat von Hornie

Bedenke aber, dass die Immobilie eben der Gesellschaft gehört, nicht Dir. Jede Ausschüttung an Dich ist letztlich doch wieder voll zu versteuern.

Ja. Daher auch mein Gedankenspiel: Wenn, sagen wir, durch Schenkungen und Tilgungen das Darlehen zum Zeitpunkt des Ablebens meiner Eltern von 1,5Mio auf 900k geschrumpft ist, würden wir Geschwister ja dieses Darlehen erben und die vv GmBh würde uns noch 900k schulden. Dann müsste doch 900k noch steuerlich vergünstigt aus der GmbH herausgeholt werden können - steuerfrei der Tilgungsanteil und mit Kapitalsteueranteil die Verzinsung (wobei du ja oben schriebst, dass hier nicht die KapSt. gilt).

Oder habe ich da einen Gedankenfehler? oder lese ich hierdrin eine Bestätigung:

Zitat von Hornie

Zinsen der Gesellschaft sind m.E. Zinsen und keine Ausschüttungen (wenn der Marktvergleich passt). Hier würde ich kein Problem erwarten. Sollte der Fachmann noch bestätigen.

?

Zitat von Hornie

ist vielleicht die Steuerfreiheit nach 10 Jahren im Privatbestand wieder attraktiver

Ja, das sollte auf jedenfall bedacht werden. Wobei die Option die komplette Gmbh zu veräußern ja auch machbar wäre.

Aber im Moment ist ein Weiterverkauf in zehn Jahren eigentlich gar keine Option. (Eventuell aber, das Haus sofort zu veräußern)

Zitat von Hornie

. Steuerlich machst Du also Verlust, was bei einer Immobilie am Anfang der Normalfall ist. In seltenen Fällen will das Finanzamt eine Langfristprognose über 30 Jahre sehen.

Ab wann könnte denn das FA wegen Liebhaberei anklopfen? Es kann ja durchaus sein, dass man zunächst Jahrzehnte tilgt, ohne Gewinne. Fragen die erst nach 30 Jahren nach?

Hat jemand noch einen Tip, wie wir am sinnvollsten an einen Marktvergleich komme?

Wenn ich bei meiner Bank anrufe und sage, ich will 1,5 Mio, dann wird das Gespräch vermutlich relativ kurz (mit meiner derzeitigen Bonität würde mir das vermutlich keine Bank gewähren).

Wenn ich mit der Tür ins Haus falle und sage, ich will das Angebot nur für einen Drittvergleich, machen die sich doch auch keine Mühen.

Wie geht man da also am besten vor? Hat jemand Erfahrungen damit gemacht oder Tips?

Herzlcihen Dank

Florian

Hallo Hornie ,

Zitat von Hornie

Die reine Vermietung einer Gewerbeeinheit ist nicht gewerblich. Aufpassen musst Du schon, wenn Du eine Küche mit vermietest, tödlich wird es, wenn Du irgendwelche Dienstleistungen anbietest.

Also in einer Gewerbeeinheit ist tatsächlich eine Küche drin. Es handelt sich um einen kleinen Süßwarenbäcker, der die Küche nutzt.

Die Küche steht schon sehr lange drin, ist im Mietvertrag nicht vermerkt.

Ob es sich dabei um ein Objekt handelt, dass vom Vormieter stammt oder damals von meinen Eltern eingebracht wurde, ist mir nicht bekannt.

Zitat von Hornie

Deine Eltern müssen die Zinseinnahmen versteuern und zwar zum persönlichen Steuersatz, nicht 25% Abschlagssteuer

Kannst du mir dazu näheres schreiben? Bisher hab ich nur was von Kapitalertragssteuer dazu gefunden. Bei einem persönlichen Steuersatz der über den der Kapitalertragssteuer liegt, so wie du es schreibst, wäre das ganze Modell ja nochmal neu zu bedenken und zu berechnen.

Danke

Gruß

Florian