2-Konten-Modell bei Immobilien, Steuervorteile

  • Hallo Zusammen,


    im Zuge von Recherchen für meine Mietimmobilie (die ich bald von denEltern übernehme) bin ich auf das 2-Konten-Modell für Immobilien zur Steueroptimierung gestoßen.

    (Es geht nicht ums private Kontenmodell zur Trennung von Konsum)

    Was ich dazu gefunden habe, ist jedoch recht dürftig bzw habe ich es null kapiert.

    Es geht wohl darum, dass von einem Konto alle Ausgaben getätigt werden, auf das andere Konto alle Einnahmen fließen und sich daraus steuerliche Vorteile ergeben.


    1. Wie sieht dieses Modell in der Praxis aus? (Wie werden die Kosten des Ausgabenkontos ausgeglichen, da muss doch vorab Geld drauf sein? Wie soll das steuerlich genutzt werden?)


    2. Ich habe ebenfalls gelesen, dass man durch dieses Modell, sofern man ein Eigenheim und eine Mietimmobilie hat, es schafft, die Zinsen des Eigenheims (die ja steuerlich nicht gelten) ebenfalls auf das Mietobjekt umzuwälzen, um sie steuerlich geltend machen zu können.


    was ich im netz gefunden habe, habe ich nicht verstanden.


    Wie genau soll das funktionieren?

    Habt ihr anschauliche Quellen, mit denen auch ich das kapieren kann? Gibt es irgendwo Beispielrechnungen?`


    Danke

    beste Grüße

    Florian

  • Generell kannst Du alle Zinsen für Kredite, die Du für die vermietete Immobilie aufgenommen hast, von der Steuer abziehen. Die Zinsen der selbstgenutzten Immobilie aber nicht.


    Theoretisch ist es möglich, das Du alle Ausgaben für die vermietete Immobilie von einem Konto 1 zahlst und alle Einnahmen auf Konto 2 eingehen. Mit dem Geld von Konto 2 zahlst Du Deinen eigenen Kredit ab und den Dispozins auf Konto 1 kannst Du von der Steuer abziehen. So erhöhst Du jeden Monat einen steuerbaren Kredit und reduzierst den anderen.


    Für praktikabel halte ich das nicht. Der Dispozins sollte viel zu hoch sein, Du müsstest ständig umfinanzieren in ein Hypothekendarlehen. Das macht keine Bank mit. Ich kenne auch keine Bank, die z.B. einen Kredit mtl. um 500€ erhöht und auf Konto 1 zahlt.


    Ich würde eher vorne anfangen. Mit "von den Eltern übernehmen" meinst Du Schenken? Besser ist es, Du kaufst die Immobilie von Deinen Eltern. Dann hast Du eine AfA, die deutlich höher, als bei Deinen Eltern ist. Das macht viel mehr aus, als ein paar Zinsen! Den Kaufpreis kannst Du bei einer Bank finanzieren. Deine Eltern schenken Dir den Verkaufserlös zur Tilgung Deines Altkredits. Alternativ kaufst Du gegen ein Elterndarlehen oder eine Mischung aus beidem.

  • Hallo Hornie ,


    ja ich werde das Haus meiner Eltern kaufen (siehe meinen anderen Beitrag, in dem du mir schon wertvolle Tipps gegegben hast).


    Tatsächlich geht es mir hier in diesen Fall gar nicht darum, es selbst umzusetzen, sondern um reines Interesse und vor Allem darum es zu verstehen. (Ich will mich steuerlich bilden)

    Ich hab dazu ein paar einträge auf seiten von steuerberatern gefunden, aber für mich didaktisch verständlich war das nicht.


    Gruß

    Florian

  • Hallo Zusammen,


    ich will dieses Thema nochmal auffrischen, da ich es immer noch nicht kapiert habe.
    Aufmerksam geworden auf das Zweikontenmodell bin ich über die immocation-webseite.

    Dort konnte man sich "10 Steuertipps" von deren Steuerberater runterladen.

    In diesen Tipps wird das Modell angesprochen.

    Bei denen geht es wohl darum, dass man, wenn man sowohl Renditeobjekt als auch Eigenheim hat, man mit dem Zweikontenmodell die steuerlich nicht relevanten Eigenheim-Zinsen in steuerliche relevante Mietobjektzinsen verwandeln kann. Demnach soll dann die Tilgung des Eigenheims über das Einnahmenkonto des Mietobjekts erfolgen, während die Ausgaben des Mietobjekts in absprache mit der finanzierenden Bank auflaufen und in ein darlehen umgewandelt werden sollen.


    Kapiert habe ich das nicht. Dem Finanzamt sollte doch relativ egal sein, von welchem Konto aus ich tilge bzw Zinsen zahle. Das FA sieht doch nur mein Eigenheim-Darlehen und dessen Verzinsung und erkennt diese daher nicht an.

    Also, wo ist da der legale Steuertrick, den ich nicht kapiere?

  • Das müsste Du ggf. als Link posten.


    Nach kurzer Befragung der Suchmaschine vermute ich wie folgt:

    Das Ausgabenkonto wird negativ geführt, die Schuldzinsen sind dann abziehbar. Im Endeffekt erhöht man den Schuldenanteil im vermieteten Objekt -> geringere Steuer als Vermieter und reduziert den Schuldenanteil im eigenen Objekt z.B. durch schnellere TIlgung -> Zinsgewinn.


    Wir hatten so was ähnliches als wir umgezogen sind und das erste Haus einige Jahre vermietet hatten. Dann hatten wir quasi eine 100%-Finanzierung, die aber auf beide Häuser aufgeteilt war, durch die die Zinsen niedrig waren und die aus das vermietete Haus absetzbar waren sowie wir für unseren Anteil entsprechend wenig monatlich zahlen mussten.

  • Betrachte das vermietete Objekt wie ein Gewerbe oder einen eigenen Topf, in dem sich Immobilie, Konten und alle zugehörigen Verträge befinden. Ebenso befinden sich Kredite in dem Topf, die Du zur Generierung von zukünftigen Gewinnen aufgenommen hast.


    Versteuern musst Du den Gewinn, also Einnahmen - Ausgaben.


    Normalfall mit einem Konto: Es sammelt sich ein Überschuss auf dem Konto, den Du regelmäßig entnehmen kannst, egal ob zum Verprassen oder Tilgen Deiner privaten Schulden.

    Du darfst nicht mehr, als einen Überschuss entnehmen, weil dann entstehende Dispozinsen durch eine Privatentnahme verursacht wurden, nicht durch die Bewirtschaftung des Objekts.


    Sonderfall mit 2 Konten: Im ersten Konto kommen alle Einnahmen an, im zweiten Konto alle Ausgaben. Entsprechend sammelt sich Vermögen im ersten Konto und Schulden in zweiten Konto. Die Dispozinsen des zweiten Kontos sind steuerbar, denn sie stehen in direktem Zusammenhang mit dem Objekt, z.B. einen Energieeinkauf auf Kredit. Betriebswirtschaftlich mag es nicht besonders klug sein, dass Du den Kredit nicht durch eine Umbuchung aus dem ersten Konto vermeidest, aber das ist Deine unternehmerische Freiheit. Der Kredit bleibt steuerwirksam.

    Nun kannst Du das Guthaben vom ersten Konto entnehmen. Das ist problemlos, denn Du erzeugst keinen Kredit durch diese Entnahme.


    Dadurch kannst Du maximal Cash herausziehen und zur Tilgung privater Schulden nutzen. Parallel erhöhen sich die Objektschulden.


    Wie üblich der Hinweis, dass hier keine Steuerberatung stattfindet, nur Austausch wirrer Ideen.

  • Gut, da steht genau das drin, was andere und ich auch geschrieben hatten.

    Ja, ich habs aus der Quelle nur nicht kapiert und die Suchmaschinenergebnisse waren entweder unverständlich oder zu fachsprachlich, als das ich es hätte verstehen können :-)


    Hier der Beitrag #6 war da bisher am verständlichsten, so dass ich zumindest vage verstehe, wie man es deichselt.


    Danke!