Abwägung Beleihung, höhere AfA und Notarkosten. Lohnt es sich?

    Hallo Forum,


    zwecks Möglichkeit der Beleihung eines Mietshauses für anstehende Kredite von meiner Schwester und mir, würde unsere Mutter das Mietshaus uns als vorgezogenes Erbe bereits überschreiben.


    Aufgrund der Reihenfolge der Grundschulden im Grundbuch und der daraus entstehenden Risiken (Zinsaufschlag oder sogar Kreditablehnung) für den zweiten Gläubiger, hätte entweder ich oder meine Schwester einen Nachteil.


    Um das zu verhindern, steht aktuell die Umwandlung der Wohnungen des Mietshauses in Eigentumswohnungen im Raum. 6 / 2 = 3 Wohnungen / Person.


    Desweiteren steht zur Debatte, das Mietshaus meiner Mutter abzukaufen, um eine hohe AfA Abschreibung steuerlich zu nutzen. Aktuell geht die restliche AfA gegen Null. Der Kauf würde durch ein Verkäuferdarlehen mit marktüblichem Zins abgewickelt werden. Die Höhe der Tilgungsrate ist noch nicht bestimmt worden.


    1. Inwiefern, oder ab, wann lohnt sich der Vorteil aus der höheren AfA, wenn man die Kosten der notariellen Umwandlung gegen hält? Ist das überhaupt relevant?


    2. Gibt es überhaupt einen Vorteil, das Mietshaus als Erbengemeinschaft zu führen?


    3. DANKE <3


    Verkehrswert des Mietshauses ca 600.000 €

    Summe Kaltmieten/Monat 2500 €


    Viele Grüsse,

    Thomas

    Steuerlich ist Kauf deutlich interessanter, als Schenkung.

    Angenommen, das Grundstück ist 150k wert, dann ist das Gebäude 450k wert. Die AfA beträgt 2%=9k p.a., also bei einem Steuersatz von 33% sparst Du 3k Steuern p.a.


    Falls Deine Mutter aber 6 Wohnungen statt 1 Haus verkauft, verletzt sie die Objektgrenze! Das solltet ihr unbedingt mit einem Steuerberater checken, sonst wird's teuer.

    Zitat von Hornie

    Steuerlich ist Kauf deutlich interessanter, als Schenkung.

    Angenommen, das Grundstück ist 150k wert, dann ist das Gebäude 450k wert. Die AfA beträgt 2%=9k p.a., also bei einem Steuersatz von 33% sparst Du 3k Steuern p.a.


    Falls Deine Mutter aber 6 Wohnungen statt 1 Haus verkauft, verletzt sie die Objektgrenze! Das solltet ihr unbedingt mit einem Steuerberater checken, sonst wird's teuer.

    Danke dir für deine Einschätzung insbesondere der Beispielrechnung!


    So wie ich das verstanden habe, gilt die Objektgrenze nur für Objekte, die innerhalb von 5 Jahren gekauft/weiterverkauft wurde. Das Haus ist bereits im Besitz von meiner Mutter seit über 20 Jahren. Werde ich aber mal mitnehmen zum Steuerberater.

    Ist nicht so trivial mit der Objektgrenze, aber sollte passen bei Euch.



    Aufpassen noch, dass die Mieter ein Vorkaufsrecht bei Umwandlung/Verkauf haben dürften!!!


    Das Darlehen sollte marktgerecht sein, selbst wenn es kurz danach Euch geschenkt wird.

    Schenkungen sind dem Finanzamt (formlos) anzumelden. Wenn ihr innerhalb von 10 Jahren erben solltet, wird das ja bei der Erbschaftssteuer berücksichtigt. Ggf. kann das Darlehen an mehrere verteilt werden (Schwiegerkinder, Enkel). Darlehen schriftlich fixieren und auch so durchführen!


    Das mit der Erbengemeinschaft habe ich nicht verstanden, ihr erbt ja nichts, solange die Mutter lebt. Natürlich kannst Du eine GbR oder GmbH mit Deiner Schwester gründen. Bringt in der Vermietungsphase Steuervorteile, aber Steuernachteile, wenn mal was verkauft wird. Darüber hinaus kaum beleihbar für Euch.

    Danke für die Hinweise!

    Schenkungssteuer würde nach aktueller Bewertung nicht anfallen.


    Mit der Erbengemeinschaft meinte ich die vorweggenommene Erbfolge. Damit würden wir notariell bereits zu Lebzeiten meiner Mutter erben.


    Das Thema GbR, GmbH und Stiftung ist für uns keine Option aus zum Teil deiner genannten Gründe.

    Eine vorweggenommene Erbfolge ist juristisch kein Erbe, sondern eine Schenkung.

    Schenkungen sind auch dann innerhalb eines Monats anzumelden, wenn keine Schenkungssteuer anfällt. Hintergrund ist, dass durch weitere Schenkung/Erbe die Freibeträge überschritten werden könnten.

    Vielen Dank, ja das ist uns bewußt, das Schenkungen innerhalb von 10 Jahren die Freibeträge überschreiten können. In Betracht auf die gesamte potentielle Erbsumme im Erbfall (ohne Wertsteigerungen) würde keine Schenkungssteuer fällig werden. Bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen müsste die Bewertung natürlich auch nochmal neu gemacht werden.

    Zitat von Dangertom

    Aufgrund der Reihenfolge der Grundschulden im Grundbuch und der daraus entstehenden Risiken (Zinsaufschlag oder sogar Kreditablehnung) für den zweiten Gläubiger, hätte entweder ich oder meine Schwester einen Nachteil.

    Hallo Dangertom, das muss nicht so sein. Werden beide Grundschulden gleichzeitig beantragt (also wirklich gemeinsam in einem Antrag, der gleiche Tag reicht nicht!), gelten sie als gleichrangig. https://dejure.org/gesetze/GBO/45.html

    Zitat von Dangertom

    Allerdings bezweifle ich, das wir die Darlehensverträge zeitlich synchron planen können

    Ihr müsst "vorrangig" :) auch nur die Grundschuldeinträge gleichrangig eingetragen bekommen. Genutzt werden können die ja auch versetzt.


    Keine Ahnung, ob das eine gute Idee passend für Eure Situation ist. Es war mir nur in den Sinn gekommen, weil die vermeintliche Unmöglichkeit überhaupt erst der Auslöser für Eure breit gefächerten Überlegungen war.