Mietrecht

Zitat von nelli

Allerdings meinte sie, für neue Steckdosen bezahlt sie nichts, das ist unsere Sache.
Stimmt das so?

Siehe dazu BGH-Urteil v. 26.07.2004, Az.: VIII ZR 281/03. Leitsatz: 'Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.'

Welche Fragen haben Sie zum Mietrecht? In diesem Thread tauschen wir uns aus zu Miete, Mietvertrag, Vermietung & Co.

ja hab da wirklich eine dringende Frage.
Mein Vermiter hat schon seit 6 monaten die Miete angehoben wegen anstehender Sanierungen bzw Modernisierungen. Passiert ist allerdings bisher nix. Und darf der vermiter überhaupt vorher erhöhen? Kenne das nur hinterher bzw hab ich im netz auch nur von hinterher erhöhen gelesen.
Würde mich sehr über ihre Antwort freuen!

Zitat

hab da wirklich eine dringende Frage.
Mein Vermiter hat schon seit 6 monaten die Miete angehoben wegen
anstehender Sanierungen bzw Modernisierungen. Passiert ist allerdings
bisher nix. Und darf der vermiter überhaupt vorher erhöhen? Kenne das
nur hinterher bzw hab ich im netz auch nur von hinterher erhöhen
gelesen.

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Sowas habe ich auch noch nie gehört. Normalerweise sollte es erst nachher sein, denn erst dann ist die Wohnung den höheren Preis durch Sanierungen etc, auch wert.

Bei mir tritt nach 213 Beiträgen in diesem Forum langsam eine gewisse Ermüdung ein.
Das ist hier auch wieder so ein Fall...

@Luni hat ihren Beitrag mit ihrer "wichtigen Frage" am 29.06. gepostet - und das war's dann.
Seither hat sie es nicht mehr für nötig befunden, mal herein zu schauen, ob irgendjemand sich ihres Problems angenommen hat.

Was soll man davon halten?

Die Leute wollen kostenlosen Rechtsrat - und schauen dann nicht einmal nach, ob dieser Rat ihnen gegeben wurde. Und wenn sie einen Rat erhalten und gelesen haben, dann hörst Du in den meisten Fällen nie wieder etwas... - Ein schlichtes "Danke für Ihre Mühe" kommt da nicht rüber.

In der Sache hier hat @Henning schon den zutreffenden Paragraphen des BGB zitiert.
Was der Vermieter von @Luni da macht, ist natürlich rechtswidrig.

Also müsste @Luni jetzt die Mieterhöhungen der letzten sechs Monate wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückfordern (§ 812 Abs. 1 BGB). Allerdings habe ich starke Zweifel, ob sie das alleine - d.h. ohne Anwalt - hinkriegt.

Und insoweit kann man in dem vorliegenden Fall nur raten: suchen Sie sich einen Anwalt, denn Sie werden ihn brauchen.

Hallo, ich bräuchte einen Rat im Bezug auf Kündigung wg. Eigenbedarf.

Zu unsere Situation:
Wir sind eine vierköpfige Familie. Unsere Kinder sind 17 Monate und knapp 3 Jahre alt. Wir wohnen in einem Haus zur Miete, dass nun verkauft werden soll. Die Käufer möchten das Haus dann selber nutzen. Deshalb wollen die Käufer nun vom Verkäufer einen schriftlichen Aufhebungsvertrag unseres Mietverhältnisses, der besagen soll, dass wir bis spätestens Juni 2016 hier raus sein sollen.
Nun ist es so, dass wir aus diesem Haus schon im Laufe der Zeit raus möchten und uns selber ein etwas größeres Häuschen kaufen wollen (momentan nur 3,5 Zimmer) , aber leider gibt der derzeitige Immobilienmarkt nicht viel her. Daher meine Befürchtung, dass wir den Termin Juni 2016 evtl. nicht einhalten können.
Ich möchte auch nichts unterschreiben, was uns im Nachhinein eventuell zum Nachteil ausgelegt werden könnte.

Nun meine eigentlich Frage:
In dem Artikel "Kündigung wegen Eigenbedarf" steht im letzten Absatz Schutzfrist bei Verkauf etwas von einer Sperrfrist von 3 Jahren. Zählt sowas auch bei uns oder nur bei Mehrfamiliehäusern?

Vielen Dank schonmal im voraus für Ihre Hilfe!

Die von Ihnen erwähnte Sperrfrist existiert nur bei einer Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen.
Das liegt bei Ihnen nicht vor.

Trotzdem sollten Sie nichts unterschreiben! Der Käufer des Hauses muss den bestehenden Mietvertrag zu unveränderten Konditionen übernehmen. Und wenn Sie sich als "widerspenstiger Mieter" präsentieren, wird der Käufer vielleicht vom Kauf abgeschreckt, bzw. es kommen nur Käufer in Betracht, die das Haus als Kapitalanlage kaufen wollen und deshalb an Ihnen als Mieter weiterhin interessiert sind.

Grundsätzlich hat natürlich der Käufer, wie Ihr jetziger Vermieter auch, das Recht wegen Eigenbedarf zu kündigen.
Aber das muss er im Zweifel vor Gericht darlegen und beweisen. Und das scheuen die meisten Vermieter.

Also: bange machen gilt nicht!

Zitat von Sandra S.

Wir wohnen in einem Haus zur Miete, dass nun verkauft werden soll. Die Käufer möchten das Haus dann selber nutzen. Deshalb wollen die Käufer nun vom Verkäufer einen schriftlichen Aufhebungsvertrag unseres Mietverhältnisses, der besagen soll, dass wir bis spätestens Juni 2016 hier raus sein sollen.

Ein Mietaufhebeungsvertrag besteht wie jeder andere Vertrag aus zwei übereinstimmenden Willenserklärungen. Wenn der Mieter hier nicht bereit ist, einen solchen zu unterschreiben, dann gibt es halt keine Einigung über die Auflösung des MIetverhältnisses. Dann läuft dieses weiter.

Der alte Vermieter könnte allerdings eine Eigenbedarfskündigung schicken, wenn er selbst die Immobilie für sich oder eine ihm nahestehende Bedarfsperson nutzen will. - Der geplante Verkauf der Immobilie zählt jedoch nicht zu den anderkannten Gründen für Eigendedarf.

Der neue Käufer der Immobilie kann erst Eigenbedarf geltend machen, wenn er die Immobilie erworben hat und somit auch gleichzeitig neuer Vermieter wird.

Hier scheinen einige Leute (alter und potentieller neuer Vermieter) Interesse an der Auflösung des MIetverhältnisses zu haben. Man sollte sich überlegen, ob man seine Zustimmung zum Mietaufhebungsvertrag möglichst hoch verkauft.
Wenn berechtigter Eigenbedarf geltend gemacht wird, hat man keine Ansprüche auf Kosten für Wohnungssuche, keine Ansprüche auf Kosten für den Umzug usw. - Hierüber sollte sich der Mieter Gedanken machen.
Wie aber geschildert, besteht z. Z. kein Grund zur Panik!

Vielen vielen Dank für die Antwort!

Hallo,
ich finde dieses Forum und das grosse Engagement wie von "muc" einfach toll!
Ein grosses Dankeschön, schon mal im Voraus an alle Helfer und Fragen-Be-
antworter und ich hoffe das "muc" inzwischen wieder viel positives Feedback
bekommen hat, damit Sie uns Fragesteller weiterhin zur Seite steht. Tolle
Arbeit von "muc" und allen anderen!

viele Grüsse, michael alias rommi

Guten Abend

ich bin neu, hätte aber gleich eine Frage zu genau diesem Thema.

Kurzer Hintergrund: Unser Vermieter kündigt uns natürlich wegen Eigenbedarf. Wir wohnen in einer 100m² Wohnung (wir, dass sind: 1 Kleinkind, 1 behinderte Person 50% Grad + 1 hochschwangere Person). Entbindungstermin liegt genau zum Zeitpunkt des Endes der 3 monatigen Frist. Sprich wir haben dann ein Neugeborenes, was entweder sofort nach der Klinik mit uns umziehen darf oder wir müssen noch kurz vor Termin raus!

Einziehen möchte unser Vermieter hier allein....es sitzen also 4 Personen dann wegen 1 Person auf der Straße. Auch ist unklar wie lange er hier wohnen wird, da eine Versteigerung von seinem Haus und dieser Wohnung im Raum steht.

Aufgrund der Behinderung ist ein gewisses Ärzteteam im Umkreis notwendig, welches auch sehr gut zusammen arbeitet und mühsam aufgebaut wurde. Der Kindergarten etc. des Kleinkindes sind natürlich auch von enormer Bedeutung! Leider findet sich hier im Umkreis auch nichts entsprechendes was behinderten tauglich wäre oder auch nur ansatzweise mit zwei Kindern zu machen ist. Vom finanziellen mal ganz abgesehen....

Welche Chancen haben wir dies als "Härtefall" auszulegen und damit durchzukommen? Welche Möglichkeiten haben wir diese Wohnung zu behalten (wir würden sie sogar kaufen wenn es unbedingt sein muss!).

Schon Mal vielen Dank, ich weiß dass dies nicht einfach ist und wir gehen natürlich demnächst noch zum Anwalt, ich möchte nur gerne vorab schon etwas dazu wissen um nicht ganz geflasht zu sein. Die Situation ist momentan nicht auszuhalten für uns.

Das Wichtigste: Sie müssen der Kündigung widersprechen! Und zwar schriftlich.
Verlangen Sie eine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Lesen Sie § 574 BGB.

Legen Sie Ihre Gründe dar (fortgeschrittene Schwangerschaft, Behinderung, Schwierigkeiten bei der Suche nach geeignetem Ersatzwohnraum). Ihre Chancen stehen gut!

Allerdings müssen Sie sich darüber bewußt sein, dass es nicht allein auf das Personenverhältnis 4 : 1 ankommt. Ob der Eigentümer als Einzelperson oder mit Großfamilie einziehen will, ist nicht entscheidend. Grundsätzlich hat der Eigentümer das Recht, dass er sein Eigentum zu Wohnzwecken nutzt.

Jedoch kommt es in einem solchen Fall zu einer Interessenabwägung. Und da stehen Ihre Chancen sehr gut, weil Sie mit Ihrer familiären Situation jedenfalls ein "Härtefall" sind. Ob die Härte, die es für Ihren Vermieter bedeutet, wenn er nicht selbst nutzen kann, überwiegt, hängt von den näheren Umständen auf der Seite des Vermietes ab, die ich nicht kenne.

Wenn Sie schreiben, dass beim Vermieter eine Versteigerung beider Immobilien (eigenes Haus und Wohnung) im Raum steht, befindet er sich möglicherweise in einer Zwangslage. Das kann für den Vermieter ebenfalls härtebegründend sein.

Sollten Ihnen der Nachweis gelingen, dass er "es sowieso nicht schafft" (d.h. am Ende wird die von Ihnen genutzte Wohnung auch bei Eigennutzung durch den Vermieter zwangsversteigert), dann könnten Sie seinen Vortrag des Eigenbedarfs erschüttern. Dann läge auf der Hand, dass er die Wohnung allenfalls für ein paar Monate bis zum bitteren Ende der Zwangsversteigerung selbst nutzen kann.

Das dürfte für Sie allerdings kaum beweisbar sein, weil Sie dazu genau wissen müssten, welche Schulden Ihr Vermieter hat, was das eigene Haus beim Verkauf erlösen wird, welches Einkommen er erzielt und wie sich seine Gläubiger verhalten werden.

Das sind alles Einflussfaktoren, die in der Sphäre Ihres Vermieters liegen, die Sie nicht im Detail kennen und die zum Teil auch in der Zukunft liegen und deshalb Spekulationen sind.

Ein eher erfolgversprechender Weg scheint mir zu sein, dass Sie die Wohnung dem Vermieter selbst abkaufen.
Widersprechen Sie der Kündigung und signalisieren sie ihm Ihr Kaufinteresse.

Wenn er bei Verstand ist, muss er sich darüber klar werden, dass er Sie keinesfalls so wie von ihm geplant ohne weiteres aus der Wohnung herausbekommt. Er müsste klagen, vor Gericht wird über Ihren Härtefall gestritten werden usw.
Das kann locker sechs bis zwölf Monate Verzögerung bedeuten und derweil sitzen ihm die Gläubiger im Genick.

Wenn es letztendlich doch zu einer Zwangsversteigerung kommt, riskiert er einen schlechteren Kaufpreis. Da vermietete Wohnungen nie so viel kosten wie freie Wohnungen. (Im Übrigen könnten Sie natürlich bei der Zwangsversteigerung als Bieter mitmachen.)

Wenn Sie ihm einen fairen Kaufpreis anbieten, hat er - wenn er sich seine Situation vor Augen führt - vielleicht sogar Interesse, auf diese Weise wenigstens schnell und ohne Ärger zu Bargeld zu kommen.

Viel Erfolg!

Guten Morgen,

vielen Dank für die hilfreiche Antwort. Das macht zumindest Mut, dass wir nicht direkt nach dem Entbindungstermin ausziehen müssen.

Er wäre zumindest nicht abgeneigt gegenüber einem Verkauf, aber seine Exfrau muss diesem wohl zustimmen.

Gestern ist uns in diesem Zusammenhang noch aufgefallen, dass Wohnung wohl ihm und seiner Exfrau gemeinsam gehört. Allerdings hat lediglich er den Mietvertrag mit uns abgeschlossen. Ist das Mietverhältnis dann überhaupt zustande gekommen? Seine Exfrau weiß auf jeden Fall, dass wir Mieter sind hat aber den Vertrag wie gesagt nicht mit unterschrieben etc. Sie taucht dort nirgends auf...

Gibt es in diesem Fall auch soetwas wie stillschweigendes Einverständnis seiner Frau?

Puuh ich wünschte es wäre bereits Montag und wir könnten unseren Anwalt erreichen.

Auf jeden Fall nochmal Danke!

Das deutsche Zivilrecht ist kompliziert. Aber für Ihre Frage brauchen Sie (noch) keinen Anwalt.

Sie müssen zwischen Schuldrecht und Sachenrecht unterscheiden.
Der Mietvertrag gehört zum Schuldrecht. Das Eigentum ist eine Frage des Sachenrechts.

Ich kann ALLES vermieten. Damit verpflichte ich mich als Vermieter dem Mieter die Gebrauchsüberlassung zu verschaffen.
Das ist der schuldrechtliche Teil.

Ob ich das kann, hängt von der Zustimmung des Eigentümers ab. Das ist der sachenrechtliche Teil.
Wenn ich etwas vermietet habe, was mir nicht gehört und der Eigentümer verhindert die Gebrauchsüberlassung, habe ich trotzdem einen wirksamen Mietvertrag und hafte dem Mieter gegenüber auf Schadensersatz.

So - nun zu Ihrer Frage: Das Mietverhältnis ist ordnungsgemäß zustande gekommen. Ob Ihrem Vermieter die Wohnung allein gehört oder zusammen mit irgendeiner Ex-Frau braucht Sie nicht zu interessieren.

Natürlich wird die Ex-Frau ein Wörtchen beim Verkauf mitreden.
Aber das kann ja eventuell sogar für Sie vorteilhaft sein, wenn die Ex-Frau eventuell sogar Gläubigerin Ihres Vermieters ist, haben Sie möglicherweise eine Verbündete, die auch an einer schnellen Cash-Lösung interessiert ist.

Vielen Dank

Ein schönen Sonntag Abend noch