Immobilienberatung - Sanieren oder Verkaufen

  • Hi liebe Community,


    ich bin drin und jetzt auch mit dabei :thumbsup:

    Und ich habe gleich eine Frage an die versierte Immobilienprofis unter Euch. Ich habe eine stark sanierungsbedürftige Immobilie in einer deutschen Grossstadt in A-Lage. Ich selbst habe noch nie ein Haus gebaut, verfüge aber über sehr fundierte Kenntnisse in der Finanzierung (Mobilienfinanzierung). Damit sich das Projekt insgesamt trägt, muss neben der Sanierung der bestehenden Substanz gleichzeitig in die Erweiterung investiert werden. Hierzu benötige ich ein professionelles Beratungsunternehmen, welches mir bei der Entscheidungsfindung helfen kann. Ziel ist es NICHT einen Makler oder Bauträger zu finden. Ziel ist es herauszufinden unter welchen Bedingungen sich der Einsatz lohnt und welche Risiken mit dabei sind.

    Könnt Ihr Empfehlungen dahingehend abgeben oder aus eigenen positiven Erfahrungen berichten?

    Danke schon vorab und viele Grüsse


    Jörgscher

  • Hallo Jörgscher,

    Hierzu benötige ich ein professionelles Beratungsunternehmen, welches mir bei der Entscheidungsfindung helfen kann. Ziel ist es NICHT einen Makler oder Bauträger zu finden. Ziel ist es herauszufinden unter welchen Bedingungen sich der Einsatz lohnt und welche Risiken mit dabei sind.

    Die Ausarbeitung der fachlichen Basis für Ihre Entscheidung ist ein klassischer Architektenjob. Lassen Sie sich einige Varianten bis zur Leistungsphase 2 (Vorplanung mit Kostenschätzung) HOAI erarbeiten. Damit bekommen Sie ein Gefühl, was baurechtlich geht und über welchen Kostenrahmen (mit allen Unsicherheiten!) Sie nachdenken müssen.


    Und was die Risiken betrifft – in der Glaskugel ist gerade Sturm. Ernsthaft: Es gibt genügend Literatur von Bauherrenorganisationen, die Ihnen Tipps zum Erkennen und Vermeiden von Risiken beim Bau geben. Welche dann bei Ihnen eintreffen oder ob es plötzlich ganz neue gibt (z.B. Enteignungsphantasien), kann Ihnen auch kein Beratungsunternehmen sagen. Das Einzige, wozu das Beratungsunternehmen gut ist, ist die Möglichkeit, wenn es schief gegangen ist zu sagen: „aber die haben mir doch empfohlen…“ Wenn es wirklich Profis waren, haben die Ihnen einen Vertrag zur Unterschrift vorgelegt, dass das Unternehmen garantiert nicht haftet.


    Gruß Pumphut

  • Die Kalkulation ist an sich einfach. Der erwartete Ertrag muss die Finanzierungskosten (egal ob Kredit oder Opportunitätskosten) tragen. Teil des Ertrags können auch Wertsteigerungen sein, mögliche Wertverluste nicht vergessen.


    Die Crux dabei ist, dass aktuell die Kosten und der Aufwand kaum kalkulierbar sind. Die Zinsen sind gerade sehr stark gestiegen, wie das weitergeht weiß keiner. Baukosten sind schwer kalkulierbar und Material oft nicht zu bekommen. Wie sehr sich der gestiegende Zins auf die Preise durchschlägt lässt sich schwer sagen, tendenziell sind hoch bewertete Lagen am anfälligsten. Es ist auch mit vielen Sanierungsvorschriften zu rechnen, klar ausformuliert sind die aktuell noch nicht. Ein Architekt kann da helfen, gerade die Kostenschätzungen bei Architekten sind aber häufig mit Vorsicht zu genießen da der Architekt nicht für Fehlkalkulationen haftet

  • Hallo zusammen,


    vielen Dank für die Ausführungen und die Erklärungen. Nun ja, das Objekt befindet sich in München (Innenstadt) und das macht es so schwierig, weil der Kostenrahmen und die Tragweite schon erheblich sind. Ich habe verstanden, dass ein Berater wohl auch nur so gut ist, wie sein Vertrag, den er mir zur Unterschrift vorlegt. Und da ist man schnell verraten, nicht wahr?

    Nochmals Danke für den Hinweis - ich werde mir geeignete Literatur zu Gemüte führen und selbst wieder das Lernen anfangen. In der Tat ist es sehr schwer in Zeiten volatiler Rohstoffpreise ein verlässliches Angebot zu bekommen, das die Risikokalkulation plausibel erscheinen lässt.

    Ich werde nun im ersten Schritt die Bausubstanz prüfen lassen, ob eine Sanierung überhaupt in Frage kommt. Gleichzeitig werde ich mal bei der Bank nachfragen, welche Unterlagen zur Refinanzierung von mir vorgelegt werden müssen und welche quantitativen und qualitativen Kriterien (Businesspläne) erfüllt sein müssen (Cash-Flow-Planung, Sanierungskosten, Zeitplan etc.)

    Wenn ich dann weiss, was konkret gefordert ist, kann ich dem Architekten sagen, welchen finanziellen Rahmen wir haben und einen Risikopuffer einplanen.


    Aber dennoch, ich denke ich werde einen sachverständigen Sparringspartner benötigen, mit dem ich das Vorhaben diskutieren, verproben und fachlich kritisieren kann.


    Ich suche weiter....


    VG

    JJ