Umzug in etwa 2 Jahren, wann das Haus verkaufen?

  • Moin, ich bräuchte mal ein paar Meinungen/Tipps/Beratung.

    Meine Frau und ich besitzen eine abbezahlte Doppelhaushälfte im Rhein-Main-Gebiet und haben Ende letzten Jahres zusätzlich ein altes Bauernhaus in Niedersachsen gekauft. In dieses wollen wir spätestens Ende 2024 einziehen und dann die DHH in Hessen verkaufen. Für das Bauernhaus brauchen wir im kommenden Jahr noch einiges an Geld, da wir eine PV-Anlage, Stromspeicher und Wärmepumpe installieren (lassen) wollen, ggf. muss die Dämmung ausgebessert werden, neue Fenster usw. Das Geld haben wir nicht bar, d.h. wir müssten nochmal einen Kredit aufnehmen.

    Da der Anstieg der Immobilienpreise jetzt langsam stagniert und die Zinsen ja auch immer höher werden, überlegen wir gerade, ob es ein Konzept gibt, bei dem wir jetzt bereits die DHH in Hessen verkaufen, aber noch bis Ende 2024 drin wohnen bleiben. Macht es Sinn, die DHH jetzt schon zum Verkauf zu inserieren und dann im Kaufvertrag die Übergabe auf Ende 2024 feszusetzen? Teilweise beträgt die bereitstellungszinsfreie Zeit ja bis zu 24 Monate, von daher wäre das doch ggf. auch für einen Käufer interessant? Er kann dann die Finanzierung noch zu aktuellen Zinsen abschließen, muss aber dafür noch auf die Immobilie warten. Die Spekulation bleibt natürlich, ob die Preise jetzt weiter steigen oder wieder sinken. Könnte man das ggf. auch mit einer Anzahlung verbinden? Oder ist das utopisch, weil zu unattraktiv für den Käufer?

    Wäre alternativ ein Modell möglich, bei der wir jetzt komplett verkaufen und über ein Wohnrecht aber trotzdem noch in der DHH wohnen bleiben? Dann müsste man natürlich entweder eine Miete ansetzen oder aber dem Wohnrecht einen gewissen Wert geben und diesen vom Kaufpreis abziehen. Ist das vielleicht das bessere Modell? Auch hier ist natürlich wieder die Spekulation involviert, wie sich die Preise entwickeln.
    Oder sollen wir lieber die DHH wirklich erst zeitnah vor dem Umzug verkaufen und dann für die Sanierung des Bauernhauses noch einmal einen Kredit aufnehmen?

    Seht ihr noch andere geschickte Möglichkeiten? Dass niemand eine Glaskugel hat, ist mir natürlich bewusst, es geht mir eher um mögliche Modelle.

    Außerdem sind wir uns noch nicht ganz einig, ob wir mit Makler oder rein privat verkaufen sollen. Makler wäre natürlich bequemer, aber natürlich auch deutlich teurer. Dafür aber auch rechtlich sichererer. Und ggf. kann der Makler noch einen besseren Preis rausschlagen und holt seine Kosten so wieder rein. Aber gut, das müssen wir wahrscheinlich einfach selbst entscheiden, richtig oder falsch gibt es da wohl nicht.

  • Hallo.


    Für mich klingt es nicht so richtig verlockend, jetzt zu kaufen, aber erst in zwei Jahren einziehen zu können. Daher glaube ich, dass der Plan schwierig wird. ?(

    Wenn die Käuferseite ohnehin nur vermieten will, könnte es eher klappen. Dann ist aber frage, was sich dann wirklich an Verkaufspreis erzielen lässt

  • Jetzt kaufen und später beziehen wäre für mich als Käufer nur interessant, wenn es einen massiven Preisabschlag gäbe.

    24 Monate bereitstellungsfreie Zeit gibt's auch nicht von der Stange bzw. könnte generell einen höheren Zinssatz bedeuten.

  • Die Frage ist was euer Primärziel ist, möglichst viele Euros bekommen, sichere Wohnung für die nächsten 2 Jahre etc.




    Im notariellen Kaufvertrag kann man ziemlich viel zu Wohnrecht, Übergabe etc. regeln. Man muss halt jemanden finden, der sich auf eure Bedingungen einlässt.


    Ich kann hier nur für mich sprechen aber ich würde weder 2 Jahre auf ein gekauftes und bezahltes Haus warten wollen, noch für einen solchen Zeitraum auch noch einen Makler bezahlen. Letzteres liegt evtl. an meinen negativen Erfahrungen mit Maklern.


    Kompliziert wird es, wenn in den zwei Jahren nochmal große Arbeiten am aktuellen Haus stattfinden müssen. Da ist Streit, wenn es nicht eindeutig im Kaufvertrag formuliert ist vorprogrammiert.




    Aufgrund der angespannten Wohnsituation sicher keine geeignete Lösung aber der Vollständigkeit halber mal in den Ring geworfen:




    Sich eine kleine und günstige Mietwohnung für die 2 Jahre suchen und Haus verkaufen. Das "zuviel" an Möbeln ggf. schon im neuen Haus einlagern wenn es nicht total saniert werden soll.




    Ob ihr jetzt Miete an einen anderen Vermieter oder den Käufer zahlen würdet ist egal die Doppelbelastung hättet ihr sowiso.

  • Hallo.


    Für mich klingt es nicht so richtig verlockend, jetzt zu kaufen, aber erst in zwei Jahren einziehen zu können. Daher glaube ich, dass der Plan schwierig wird. ?(

    Wenn die Käuferseite ohnehin nur vermieten will, könnte es eher klappen. Dann ist aber frage, was sich dann wirklich an Verkaufspreis erzielen lässt

    Ja, das ist natürlich die Frage, was man da abziehen müsste. Denke mal die Miete würde bei mind. 1500 € liegen, wenn wir jetzt 24 Monate ansetzen wären das also 36.000 €. Wenn bis 2024 die Preise wieder fallen, ist das für uns natürlich ein guter Deal, ansonsten nicht. Aber das ist eine Diskussion für die Glaskugel.

    Jetzt kaufen und später beziehen wäre für mich als Käufer nur interessant, wenn es einen massiven Preisabschlag gäbe.

    24 Monate bereitstellungsfreie Zeit gibt's auch nicht von der Stange bzw. könnte generell einen höheren Zinssatz bedeuten.

    Ja, Preisabschlag oder aber Miete. Der Vorteil für uns wäre natürlich, dass wir zinsfrei wieder Geld für die Sanierungen hätten. Müssten wir dann natürlich gegenrechnen, was wir dann an Miete bezahlen und es bleibt die Marktentwicklung, die niemand absehen kann.

    Das Primärziel ist der maximale Gewinn und das ganze möglichst stressfrei abzuwiegeln. Eigentlich hätten wir einfach bei den steigenden Preisen weiter gewartet und die Kröte, dass wir für die Sanierungen noch einmal einen Kredit aufnehmen müssen, geschluckt. Aber wenn die Preissteigerung jetzt aufhört und ggf. die Preise wieder fallen, ist es auf einmal natürlich doch interessant vielleicht jetzt noch in der Hochphase zu verkaufen und gleichzeitig schneller Bargeld zu haben. Das muss sich dann natürlich mit der Miete oder dem Abschlag fürs Wohnrecht rechnen.

  • [...]

    Das Primärziel ist der maximale Gewinn und das ganze möglichst stressfrei abzuwiegeln. [...]

    Auf den ersten Blick enthält dieser Satz einen Zielkonflikt: "Maximal" kann der Gewinn nicht nicht sein, wenn er durch die Maklerprovision gekürzt wird. "Möglichst stressfrei" wird es ohne Makler aber auch nicht, eher im Gegenteil.


    Da der Mittelweg, z. B. "ein bisschen Makler" vertraglich nicht einfach und zugleich sauber darstellbar sein dürfte, läuft euer Projekt vermutlich besser "mit Makler".


    Also nicht "ob", sondern "welchen unter den guten nach Aussieben der mittelmäßigen".


    Hieße dann aber auch verkaufen, wenn der Makler zum Punkt gekommen ist. Oder die Maklerprovision abschreiben wie eine verlorene Wette.


    Ein glückliches Händchen beim immobilen Balanceakt
    wünscht Alexis

    Heinrich Zille: "Vorne zu eng, hinten jeht er ausenander - det is'n Schuh von Salamander!"

  • Ja, dass das konträr ist, ist mir durchaus bewusst. Wir müssen nur mal gucken, in welche Richtung die Waage dann kippt.

  • 1. Ich würde Dir auf jedem Fall empfehlen, einen Makler einzuschalten. Klar, kostet Geld, aber hilft viel zum Thema "Stressfreiheit", gerade wenn es etwas komplizierter ist, wie bei Dir. Der Makler kann Dich auch zu den hier gestellten Fragen weiter beraten.


    2. Es gibt 2 Arten von Käufern: Anleger und Eigennutzer. Eine DHH lohnt sich selten zum Vermieten. Gehe mal davon aus, dass Dein Käufer Eigennutzer sein wird.


    3. Wer von stark fallenden Preisen ausgeht, kauft jetzt nicht. Dein potentieller Käufer will heute kaufen, weil er eher von zukünftig schlechteren Konditionen (steigende Preise und/oder steigende Zinsen) ausgeht.


    4. Wer im Rhein-Main-Gebiet ein Haus sucht, der sucht schon länger. Das Angebot ist gering bis verrückt. Wenn Deine DHH passt, werden mE hier viele den 2-Jahres-Haken schlucken. Er hat ja idR eine (zu kleine) Wohnung. Vielleicht freut er sich sogar, dass er in Ruhe den Verkauf seiner ETW organisieren kann und auch bei der Planung von Renovierung und Umzug weniger Stress hat.


    5. Ich würde als Käufer keinen Mietvertrag akzeptieren, da dann leicht mietrechtliche Probleme auftauchen. Am saubersten ist Nutzen-/Lastenübergabe in 2 Jahren. Dann ist aber üblicherweise auch Kaufpreiszahlung erst in 2 Jahren. In Deinem Fall würde ich eine deutliche Anzahlung nach Eintragung der Vormerkung vereinbaren, Rest in 2 Jahren. Vermutlich zahlt der Käufer die Anzahlung aus EK und kann heute ein Standard-Forward-Darlehen aufnehmen.

    Für Deine Investitionen sollten Anzahlung + Förderdarlehen reichen.

  • Vielen Dank für deine ausführliche Antwort! Was wäre denn eine sinnvolle Anzahlung, mit der man in Verhandlungen geht? 10 % vom Kaufpreis oder sowas?

  • Ich hatte kürzlich ein Telefongespräch mit einem Makler. Es ging dabei um eine Ferienwohnung, die meiner Mutter gehört und die mein Bruder und ich verkaufen möchten. Ich sagte dem Makler, dass wir noch nicht wüssten, wann wir verkaufen wollen und ob mit/ohne Makler, da es auch im engeren Familienkreis Interesse geben könnte. Ich hätte aber gerne eine Wertschätzung durch einen Makler. Der Makler meinte, eine Wertschätzung sei erst dann sinnvoll, wenn wir verkaufen wollten, denn die Immobilienpreise könnten ziemlich schwanken. Es gibt über verschiedene Maklerportale die Möglichkeit, eine ungefähre Wertschätzung der Immobilie zu bekommen. Man muss dann natürlich seine Mail-Adresse und Telefonnummer hinterlassen und bekommt einen Anruf von einem Makler. Das Ganze ist unverbindlich, aber du könntest dort auch deine Fragen stellen. Auf Finanztip gibt es ebenfalls einen Artikel über Pro und Contra von Maklern: https://www.finanztip.de/haus-verkaufen/

  • Hallo Peacecamper,


    auch wenn es nicht die Antwort auf Ihre Frage ist. Ich würde von der Variante mit den zwei Jahren grundsätzlich abraten. In dieser dynamischen Zeit kann sowohl von den staatlichen Regulierungen, vom Markt als auch bei den persönlichen Vorstellungen von Ihnen und dem Käufer viel passieren. Und wenn der ursprüngliche Kaufvertrag plötzlich für Käufer oder Verkäufer nicht mehr passt, haben Sie statt maximalem Gewinn maximalen Ärger.

    Nehmen Sie für die Sanierung einen Kredit auf, der großzügige Sondertilgungsmöglichkeiten vorsieht. Wenn alles klappt und Sie das Haus verkauft haben, können Sie den Kredit schnell loswerden. Und wenn es nicht mehr passt mit dem Verkauf des Hauses, haben Sie alle Handlungsoptionen.


    Gruß Pumphut

  • Vielen Dank für deine ausführliche Antwort! Was wäre denn eine sinnvolle Anzahlung, mit der man in Verhandlungen geht? 10 % vom Kaufpreis oder sowas?

    Vermutlich würde ich höher anfangen, damit am Ende der Verhandlungen ca. 10% stehen. Das ist ja auch eine Größenordnung, die jeder seriöse Käufer aus EK zahlen können sollte. Aber auch dazu wird ein Makler eine Meinung haben.

  • Mal ein bisschen Off-Topic:

    Habt ihr alle so gute Erfahrungen mit Maklern gemacht?


    Ich kenne Makler bislang nur von der anderen Seite (Miet-Interessent) und die Würde ich in eine Schiene mit Vermögensberatern stecken: Adrett gekleidet, Wortgewand aber außer dass sie einem Illusionen verkaufen können wenig hilfreich.

    Leider habe ich ähnliche Erfahrungen mit Anwälten gemacht.

    Ich würde, gerade in solch einschneidenden Dingen wie Hauskauf/Erbschaft jemanden auf meiner Seite haben, der mich leitet, aber leider die Gegenteilige Erfahrung gemacht. :(

  • Ich würde, gerade in solch einschneidenden Dingen wie Hauskauf/Erbschaft jemanden auf meiner Seite haben, der mich leitet, aber leider die Gegenteilige Erfahrung gemacht. :(

    Mir ging es da ähnlich, als Immobilieninteressent bist du auch der Dumme der den Makler dafür bezahlt, dass er gegen dich arbeitet und den Preis hochtreibt. Unter Umständen ist die Erfahrung besser wenn man sich selbst den Makler aussuchen kann.

    Grundsätzlich würde ich aber immer in Frage stellen ob der Makler das Geld wirklich wert ist. Immerhin reden wir bei einem Hausverkauf schnell von 20 000€ aufwärts die von beiden Seiten gezahlt werden. Das Geld fehlt natürlich dann beim Verkaufspreis

  • 20 000€ aufwärts

    Das erscheint mir ganz schön teuer für Türaufschließen und n paar Emails beantworten (jaja minimal mehr gehört dazu). Aber denke der Markt regelt das. Da die letzten Jahre wenig Immos aufm Markt waren und diese schnell und ohne viel Aufwand verkauft wurden ist sicher die Maklergebühr für alle Beteiligten gesunken (race to the bottom)

  • Die nehmen immer noch gerne jeweils 3,x% von jeder Seite. Was das bei Häusern von 400k aufwärts ergibt, kann sich jeder selbst ausrechnen.

    Und letztlich gehen ja auch die 3,x % vom Käufer von unserem Verkaufserlös ab, weil das ja auch im Käuferbudget enthalten sein muss. Es sei denn, der Makler findet noch kaufpreisstärkere Interessenten, die ich selbst nicht erreichen kann.