Sondertilgungsrecht Hausbaukredit

    Hallo liebes Forum,


    wir haben ein EFH gebaut und zahlen seit Januar 2020 einen Hauskredit ab.


    Aufgenommen haben wir 280.000 Euro zu 1%, effektiv sind es 1,13%. Die Zinsbindung gilt bis 30.01.2035. Wir zahlen monatlich 840 Euro zurück, am Ende der Zinsbindung wird noch eine Restschuld von etwa 166.000 Euro stehen.


    Wir dürfen jährlich während der Zinsbindung 14.000 Euro außerplanmäßig und ohne Vorfälligkeitsentgelt tilgen.


    Wie allgemein bekannt sein dürfte, ist die Zinswende bereits eingeläutet. Insofern kann man ab 2035 mit deutlich höheren Bauzinsen rechnen, beispielsweise mit 5%.


    Uns gehört noch eine kleine Wohnung, die aktuell einen Marktwert von etwa 150.000 Euro hat. Netto nehmen wir monatlich 400 Euro an Miete ein.


    Jetzt überlegen wir, die Wohnung zu verkaufen und mit dem Erlös, den Kredit unter Ausschöpfung der maximal möglichen Sondertilgungszahlungen vorzeitig zu tilgen. Gefühlt wäre das eine gute Entscheidung, wenngleich ein Teil unserer Alterssicherung in Form der Wohnung wegfiele. Aber man sollte sich natürlich nicht von seinen Gefühlen leiten lassen, sondern auf Basis einer fundierten Analyse. Insofern unsere Frage an die hiesigen Foristen:


    Ist unser Plan sinnvoll? Was wären mögliche Alternativen?

    Meine Meinung


    Warum nicht die Wohnung erst in 10 Jahren verkaufen, also dann, wenn ihr das Geld wirklich benötigt?

    Bis 30.01.2035 könnt ihr mit Sondertilgung maximal die 1,13% einsparen.

    Das ist grob die Hälfte dessen was ihr durch die Nettomiete vereinnahmt.

    Also macht es doch mehr Sinn weiterhin die Miete zu kassieren.


    Einziges Risiko ist, dass der Wert der ETW in 12 Jahren dann eben nicht mehr 150k € sein könnte, sondern durch einen vielleicht veränderten Markt viel weniger. Das weiß heute aber keiner.

    Vielleicht ist sie auch dann mehr wert?


    Wenn ihr unbedingt auf Nummer sicher gehen wollt, dann könnt ihr die ETW verkaufen und das Geld in eine Festgeldleiter mit Laufzeiten bis 10 Jahre stecken. Da bekommt man nach Steuern aktuell schon mehr raus als die 1,13%, die ihr euch einsparen würdet.


    Also ETW verkaufen und Sondertilgung nutzen, sehe ich bei dem niedrigen Zinssatz und den noch 12 Jahren Zinsbindung als suboptimale Idee.

    Hallo.


    Wenn das Darlehen im Januar 2020 voll ausgezahlt wurde, kann ab Februar 2030 mit 6-monatiger Frist ganz oder teilweise gekündigt werden, somit wären Sondertilgungen ab dann möglich. Ansonsten würde man 2035 nur einen Teil neu finanzieren und den Rest dann ablösen. So ließe sich die Ratenhöhe im Griff behalten, selbst wenn die Zinsen explodieren.

    Jetzt Sondertilgungen leisten oder parallel sparen und später sondertilgen, am Ende ist es Geschmackssache, wobei ein Zins von 1,13% durchaus von einigen Investments zu schlagen wäre.

    Verkauf der Wohnung scheint mir erst mal keine besonders gute Idee, außer wenn noch andere Gründe dafür sprechen (absehbar Investitionsbedarf an der Wohnung, Stress mit der Vermietung…).


    Wie andere schon geschrieben haben, habt ihr unabhängig von der Kreditlaufzeit nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Macht Euch da noch mal schlau, dass ihr dies richtig versteht. Daher ist jetzt akut nicht unbedingt Handlungsbedarf. Außerdem könntet Ihr natürlich auch am Ende der Kredit-Laufzeit die Wohnung verkaufen, und dann entsprechend tilgen.


    Bei den aktuellen Inflationsraten würde ich persönlich schätzen, dass die Wohnung in 13 Jahren mehr wert ist als heute (außer wenn mit der Wohnung baulich oder von der Lage her etwas im argen liegt).


    Wenn Ihr sonst monatlich Geld übrig habt, könntet ihr das natürlich für Sondertilgungen nutzen. Die vermietete Wohnung wirft im Jahr ja schon 4800 EUR ab. Alternativ könntet Ihr das Geld anders investieren, mit mehr Rendite, um dann später damit zu tilgen. Sicher geht das nur mit Festgeld, wenn die Zinssätze entsprechend sind.

    Zitat von Coach1976

    Wie allgemein bekannt sein dürfte, ist die Zinswende bereits eingeläutet. Insofern kann man ab 2035 mit deutlich höheren Bauzinsen rechnen, beispielsweise mit 5%.

    Erster Teil ja, zweiter Teil vielleicht. Bis 2035 kann noch sehr viel passieren. Die Zukunft ist selten die einfache Fortschreibung der jüngsten Vergangenheit.


    Zu Panik oder Aktionismus besteht deshalb absolut kein Anlass. 166k sind keine besonders große Restschuld. Ob ihr die zu 1% oder 5% finanziert, macht keine 500€ im Monat aus. Dazu kommt, dass das Geld an Wert verliert und entsprechend die tatsächliche Belastung sinkt. Insofern würde ich nochmal überlegen was ihr wollt. Wenn ihr den Kredit schnell ablösen wollt weil Schulden doof sind, dann ist das in Ordnung. Ich würde aber nicht aus Aktionismus eine Wohnung verkaufen wenn deren Cashflow stimmt.


    Ohnehin...die Wohnung würde ich hier erst einmal gesondert betrachten. Ist die Vermietung zu dem Preis mittelfristig gesichert? Welche Potential besteht für Mieterhöhungen, welches Risiko für Leerstand? Gibt es absehbar Sanierungsbedarf? Daraus dann einen erwarteten Cashflow berechnen und wenn die Rendite stimmt, würde ich die Wohnung nicht verkaufen um einen Kredit mit 1% zu tilgen.


    Wenn ihr die Schulden nicht aus Prinzip schnell loswerden wollt (und das nehme ich nicht an, sonst hättet ihr einen Volltilger abgeschlossen), dann würde ich mir alle Optionen offen halten. Erst einmal das Geld gut anlegen und schauen. Wer weiß, vielleicht kommt 2030 die nächste Krise und die Notenbanken müssen den Markt mit Geld fluten. Wer weiß, vielleicht erleben wir ein Revival der 70er und in 2035 stehen die Zinsen zwar bei 15% aber die 166k Restschuld kauft nur noch einen Kleinwagen. Vielleicht geht die Inflation in 2-3 Jahren auch wieder zurück und die Zinsen pendeln sich bei +-3% ein. Möglich ist alles.

    Coach1976


    Hier ist ja schon einiges gesagt worden, was in dem Kontext relevant ist (Stichworte: "Sonderkündigungsrecht" nach 10 Jahren mit 6 Monatsfrist von Referat Janders - oder der m. E. treffende Beitrag Nr. 6 von LebenimSueden - um nur zwei Beispiele zu nennen).


    Ohne wirklich die spezifische Situation zu kennen (Einkommen, Sicherheit desselben (Arbeitsplatz), EK-Anteil bei der Hausfinanzierung, monatliche Belastung in % vom Einkommen für das Bedienen der Annuität, sonstiges (eventuelles noch weiteres sprich freies) Vermögen und/oder sonstige Anlagen (neben den beiden Immobilien), Status Altersvorsorge, steuerliche Situation etc. sowie die genauen Daten zu den beiden Immobilien (Zustand, Standort also Makro- aber auch Mikrolage, aktueller Verkehrswert usw. - "EFH gebaut" klingt nach Neubau-Erstbezug in 2019/2020 ...) kann man eh nur Allgemeines zu sagen.


    1. Angst oder gar Panik ist generell - und in Finanzdingen erst recht - ein schlechter Ratgeber. Das gilt damit auch für spontane und/oder überhastete Aktionen.


    1. a) Btw: Wäre denn die zweite Immobilie (kleine Wohnung) aus der Spekulationsfrist raus sprich ein steuerfreier Verkauf überhaupt möglich ? (Für meinen Teil würde ich vermutlich dazu tendieren - abhängig natürlich von Deiner Situation und den Spezifika der Wohnung - einen solchen immerhin Sachwert eher zu (be)halten (Stichworte: Hohe Inflation, Euro mutiert schon länger immer mehr zu einer Weichwährung, Realzinsen immer negativer)).


    Bei einem (eventuellen) Verkauf der Wohnung würde ich das Geld sprich den Verkaufserlös (schon aus Gründen der Diversifikation) wohl eher wieder anlegen und zwar am Aktienmarkt - statt damit ausgerechnet einen Kredit zu tilgen, der mich effektiv nur 1,13% Zinsen kostet. Welche auch noch bis zum Jahr 2035 festgeschrieben sprich garantiert sind. Da besteht über einen langen Zeitraum wie bis 2035 eine realistische Chance am Aktienmarkt mehr zu erzielen als nur 1,13% p. a. Das hier aber nur am Rande.


    2. Generell: Wie der Immobilienmarkt in deutlich > 10 Jahren in Deutschland und/oder die Zinslandschaft in deutlich > 10 Jahren in der Eurozone aussehen werden, das kann - jedenfalls seriös - kein Mensch mit absoluter Sicherheit vorhersagen. Das wäre reine Spekulation.


    Ob "man ab 2035 mit deutlich höheren Bauzinsen rechnen kann, beispielsweise mit 5%", wie Du schreibst, weiß ich nicht. Möglich ist es. Man wird aber seitens der EZB im Hinblick auf die "Zinslandschaft" auch auf die Immobilienmärkte schauen müssen (Stichwort: "Finanzstabilität") und noch mehr aber auf die hochverschuldeten Euroländer (Italien, Griechenland, Portugal, Spanien, Frankreich usw.), die eine echte Zinswende kaum aushalten dürften. Der EZB ist die Fragilität des Konstruktes Einheitswährung sehr wohl bewußt (Stichwort: TPI als "unbegrenztes" neues "Instrument" der EZB). Aus meiner Sicht steht die EZB längst unter fiskalischer Dominanz - eine erneute Eurokrise wird seitens der EZB gefürchtet wie der Teufel das Weihwasser. So viel zu der "Zinswende". Die Bekämpfung der Inflation seitens der EZB (mit Zinserhöhungen) wird spätestens da ihre Grenze finden, wo es anfängt für die Stabilität der Eurozone (in ihrer jetzigen Länder-Besetzung) gefährlich zu werden. Und/oder gefährlich für die Finanzstabilität insgesamt. Auch das hier aber nur am Rande.


    3. Ob man bei einer derart hohen Inflation von 8-9 Prozent per annum wie aktuell (einige ernstzunehmende Ökonomen rechnen im kommenden Jahren mit noch höheren sprich zweistelligen Inflationsraten) unbedingt und prioritär an das Tilgen von (sehr niedrig verzinsten) Schulden denken muß, darüber kann man ernsthaft diskutieren. Es sei denn, man hat (u. a. psychologisch) generell was gegen Schulden - aber wenn das so wäre, hätte man wohl in 2020 keinen Kredit in Höhe von 280 Tsd. Euro aufgenommen. De facto wird die Restschuld derzeit jedenfalls nicht nur durch die in der Annuität enthaltene Tilgung sondern real noch mehr durch die Inflation sozusagen "automatisch" abgebaut sprich "entwertet".


    4. Natürlich ist immer alles relativ. Das soll jetzt nicht überheblich klingen, aber eine Restschuld von "nur" 166 Tsd. - noch dazu dann im Jahr 2035 und für ein EFH - klingt jetzt nicht gerade exorbitant hoch und damit finanziell gesehen sehr gefährlich.


    Conclusio: Allerdings ohne Kenntnisse der Details - da wäre mein Empfehlung eher erstmal nix machen, kühl bleiben, einfach abwarten und das Ganze aber nichtsdestotrotz ein klein wenig beobachten. Allerdings durchaus entspannt (zu den Gründen s. o.).


    Handlungsoptionen eröffnen sich ab 2030 (Sonderkündigungsrecht) ohnehin und automatisch. Vielleicht konnte bis dahin etwas zusätzliches Geld angespart werden, vielleicht/vermutlich gab es inzwischen Gehaltserhöhungen bzw. Einkommenssteigerungen, eventuell auch eine Erbschaft, Schenkung etc.


    Nur meine bescheidene persönliche Meinung.

    Hallo, wennn ihr, besonders in den ersten Jahren, hohe Sondertilgungen leistet sinkt der Betrag merklich unter deine 166.000.


    Die Wohnung würde ich auch nicht verkaufen, lieber die Miete dafür hernehmen und Sondertilgen.

    Was in 10 oder 15 Jahren ist .........