Wie wird Arbeitszimmer im Keller bei Grundsteuer berücksichtigt?

    Hallo zusammen,


    ich hatte Ende 2022 noch fristgemäß meine Grundsteuererklärung abgegeben und dafür die vereinfachte Erklärung genutzt. Hier habe ich eine Wohnung mit 99 qm (abgerundet von 99,6 qm), eine mit 102 qm (abgerundet von 102,5 qm) sowie drei weitere Wohnräume (die beiden Arbeitszimmer plus Gäste-WC) mit 29 qm (abgerundet von 29,2 qm) angeben.


    Nun habe ich den Grundsteuerbescheid bekommen und festgestellt, dass diese Wohnflächenangaben sehr zu meinen Ungunsten sind:

    Für die 99 qm Wohnung im OG ergibt sich ein deutlich höherer Ertragswert als bei der EG Wohnung mit 102 qm, weil für Wohnungen unter 100 qm ein 12 % höherer €/qm Wert angesetzt wird als darüber. Die 29 qm werden auch noch als eigene Wohnung gerechnet mit einem sogar 51 % höherer €/qm Wert als für über 100 qm!

    Nun plane ich das Finanzamt darum zu bitten, die Flächenberechnung anzupassen zu einer 100 qm Wohnung (hier ist aufrunden zu meinen Gunsten) und eine 131 qm Wohnung, da ja die Arbeitszimmer wirtschaftlich zur EG Wohnung gehören, auch wenn sie im Keller liegen.

    Bekommt man sowas mit einem einfachen Antrag auf Änderung hin oder sollte man besser gleich Widersprich einlegen?

    Ein befreundeter Steuerberater meinte man könnte auch gleich noch Widerspruch wegen Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit des Verfahrens einlegen - bringt das was?

    Zunächst würde ich klären, ob die Arbeitszimmer im Keller überhaupt Wohnraum gemäß der Wohnflächenverordnung darstellen. Da gibt es strenge Anforderungen an die Deckenhöhe, an die Anzahl der Fenster, etc. Nur weil ein Zimmer wie ein Wohnraum genutzt wird, heißt das nicht automatisch, dass er das auch für die Grundsteuererklärung ist. Den Rest soll der befreundete Steuerberater erklären, Zugang zum Experten besteht ja :-), und der weiß dann auch, welche Sonderegeln für das jeweilige Bundesland greifen.

    Zitat von Thebat

    Wenn nur ein Grundbuch und ein Grundsteuerbescheid, dann ist alles gemeinsam in einer Steuererklärung zu erklären. Die Zurechnung zu einer Wohnung ist dann egal.

    Ich sehe gerade, dass Du von einem Experten bereits einen richtigen Hinweis bekommen hast, ihn dann aber leider nicht umgesetzt hast. Ich bin raus...

    Zitat von O_aus_B
    ...

    Nun plane ich das Finanzamt darum zu bitten, die Flächenberechnung anzupassen zu einer 100 qm Wohnung (hier ist aufrunden zu meinen Gunsten) und eine 131 qm Wohnung, da ja die Arbeitszimmer wirtschaftlich zur EG Wohnung gehören, auch wenn sie im Keller liegen.

    ...

    Hast du nichts daraus gelernt, dass der erste Versuch mit solchen Spitzfindigkeiten zu kommen, nach hinten losgegangen ist? Warum machst du es nicht im zweiten Anlauf einfach korrekt? Du wirst nicht erwarten können, dass das Finanzamt zur Beseitigung des unerwünschten Ergebnisses jetzt mit dir zusammen trickst. Du kannst Einspruch gegen den Bescheid einlegen und zur Begründung angeben, 'leider habe ich mich bei der Erklärung völlig vergaloppiert, in Wirklichkeit ist es ein Einfamilienhaus mit 231,3 qm Wohnfläche'. Je nachdem, wie der Sachbearbeiter gelaunt ist, kann es sein, dass du für eine Prüfung vorgemerkt wirst und irgendwann jemand kommt, der sich das vor Ort ansieht. Aber zuerst einmal wird das Finanzamt das akzeptieren müssen und da die Angaben aus freien Stücken korrigiert werden, bleibt es auch straffrei.

    Was hat denn den Ausschlag gegeben, bei der ersten Erklärung den Rat von Thebat nicht zu berücksichtigen und mit zwei Wohnungen zu operieren?

    Laut dem alten Grundsteuerbescheid ist es ein Zweifamilienhaus und es wird auch als ein solches genutzt, da eine Wohnung vermietet ist (wenn auch an Verwandte) und als solche auch in der Steuererklärung auftaucht. Insofern macht es in meinen Augen wenig Sinn, dem Finanzamt vorspielen zu wollen, dass es sich um ein Einfamilienhaus handelt.


    Laut Anlage 39 zum BewG ist der Rohertrag pro qm bei ZFH diesen Baujahrs in NRW auch geringer als bei EFH, also wäre es sogar von Nachteil für mich, dem Finanzamt ein EFH vorzuspielen, oder?

    So wie ich das sehe, hast du 2 Wohnungen und einmal "sonstige Räume" im Keller. Die Kellerräume sind nicht Teil der Wohnung (liegen außerhalb), daher hat man sie separat als zusätzliche Räume berücksichtigt.


    Probier das mit der Zusammenlegungung aus, aber mach dir da nicht zu große Hoffnungen.

    Nein, dann macht das natürlich wirklich keinen Sinn, denn dann ist es ein Zweifamilienhaus. Da gilt das oben geschriebene aber entsprechend. Einspruch einlegen und die ursprüngliche Angaben korrigieren. ich war aufgrund dieser Angabe davon ausgegangen, dass es als Einfamilienhaus genutzt wird:

    Zitat von O_aus_B

    ... Genutzt werden die Arbeitszimmer gemeinsam mit der EG Wohnung von meiner Familie und mir.

    Gib die tatsächliche Nutzung an (Stand 01.01.2022) und alles ist paletti. Das Ergebnis ist dann eben so, wie es ist. Steuergesetze haben nunmal den Nachteil, dass man sie als Steuerpflichtiger nicht ändern kann.