Kosten für Immobilienerwerb

    Hallo liebe Forumsgemeinschaft,

    ich stehe auf dem Schlauch und brauche dringend eure Hilfe. Ich habe mir im Dezember 2021 eine Wohnung gekauft, sprich der Notartermin war im Dezember. Der Notar, der Makler und die Stadt haben die Rechnungen auch schon fleißig im Dezember 2021 geschrieben. Die Wohnung ist laut Kaufvertrag aber erst im Februar 2022 in meinen Besitz übergegangen. Daher wurde auch das Darlehen erst in 2022 ausbezahlt und überwiesen – Kaufpreisfälligkeit Mitte Januar 2022.

    Was kann bzw. muss ich in der Steuererklärung 2021 angeben und wo?

    • Notartermin im Dezember 2021
    • Wohnung ist vermietet
    • Wohnungseigentümer laut Kaufvertrag ab Februar 2022

    Zu den Anschaffungskosten sowie Anschaffungsnebenkosten müsste ich unter den Werbungkosten absetzen können:


    · Kaufpreis (abzüglich Anteil für den Grund, denn dieser unterliegt nicht der Abnutzung)

    · Notarkosten

    · Auflassungsgebühren

    · Grundschuldschuldbestellung war 2021

    · Grunderwerbssteuer

    · Gebühren des Grundbuchamts

    · Maklerprovision für die erworbene Immobilie

    · Fahrt- und Telefonkosten (zum gekauften Objekt)


    Was ich erst nächstes Jahr geltend machen kann:

    • Darlehenszinsen
    • Kontoführungsgebühren
    • Hausgeld

    Ja, Nein, Hilfe, Tipps?

    Ich bin euch für jede Antwort dankbar:!:

    Wenn es um Vermietung geht, gilt für Einnahmen und Ausgaben das Zuflussprinzip. Was 2021 gezahlt wurde, war für 2021 als Werbungskosten abzusetzen, was 2022 gezahlt wurde oder wird, ist für 2022 als Werbungskosten abzusetzen. Rechnungs- oder Fälligkeitdatum sind egal. Eine Ausnahme gilt nur für wiederkehrende Zahlungen, die ein paar Tage vor oder nach dem Jahreswechsel ein- oder ausgehen. Die sind dem Jahr zuzurechnen, für das sie geleistet werden. Wenn die Januarrmiete bereits am 30.12.2022 auf dem Konto ist, gilt sie trotzdem als Einnahme für 2023 und nicht für 2022. Kaufpreis mit allen Nebenkosten sind Anschaffungskosten, die normalerweise über 50 Jahre abgeschrieben werden. Die müssen mit der ersten Steuererklärung geltend gemacht werden und werden dann in jedem Folgejahr automatisch berücksichtigt.

    Hast du dich mit einem Steuerberater mal auseinandergesetzt, der sich damit auch auskennt bzw. hast du einen Steuerberater, der gerade diese Ausgaben genau im Blick hat und dir Empfehlungen gibt? So wie ich es einschätze, werden die Zahlungen nur für die Zeiträume gelten, wo die Kosten auch fällig werden. Wenn ich im Januar 2022 eien Rechnung schreibe, kann ich sie wohl kaum rückwirkend für 2021 anhängen, auch wenn da schon einige Aktivitäten stattfandne.

    Also konkret: Die Anschaffungskosten und -nebenkosten wie von Dir aufgezählt zählst Du im nächsten Jahr alle zusammen, egal, wann bezahlt. Davon 2% ist die jährliche AfA. Davon 11/12 setzt Du für 2022 ab. In 2023 bis 2071 die volle AfA und in 2072 die letzten 1/12.


    Die anderen Werbungskosten setzt Du in dem Jahr ab, in dem Du sie bezahlt hast. Wie von @R.F. genau beschrieben. Kann also gut sein, dass Du für 2021 gar keine Anlage V benötigst.