Hallo.
Wahrscheinlich weiß man erst hinterher, was richtig ist. Aber wenn ich 4% Kreditzins und 4,5% Bruttomietenrendite vergleiche, dann komme ich wohl zu einem Ergebnis. 
Hallo.
Wahrscheinlich weiß man erst hinterher, was richtig ist. Aber wenn ich 4% Kreditzins und 4,5% Bruttomietenrendite vergleiche, dann komme ich wohl zu einem Ergebnis.
Also machen oder nicht machen? Bin mir nicht sicher was du/ihr als wirklich rentabel definiert.
Hallo Brand !
Ich denke, dass Referat Janders diese Investition nicht tätigen würde.
4% Kreditzins zu 4,5% BRUTTO-Mietrendite sorgt für einen negativen Cashflow.
Du legst effektiv also jeden Monat drauf. Darauf zu hoffen, dass der Immobilienwert in Zukunft entsprechend steigt, wäre mir zu spekulativ.
Ich würde das nicht machen.
Also auf die Gahr hin, dass ich mit Wurstkordel gesteinigt werden könnte... will ich einmal mehr meinen Senf beisteuer.
Zunächst einmal ergibt die isolierte Betrachtung einer - wie auch immer gearteten - 'Geldanlage' wenig Sinn, wenn die Gesamtsituation nicht klar ist.
Isoliert betrachtet fallen mir aber dennoch ein paar Dinge auf...
Geld - wozu auch immer - anzusparen ist nur in ganz wenigen Fällen sinnvoll und/oder angeraten. Für einen Immobilienerwerb in x Jahren den Kaufpreis bei hoch negativer Realrendite anzusparen, währenddessen die Immobilienpreise möglichweise ansteigen werden, ist Quark; jedenfalls wenn die Immo dazu erworben werden soll, um eine ordentliche Mietrendite zu erhalten. Meiner Ansicht nach sollte man die mögliche Mietrendite immer auf den Einsatz von Eigenkapital beziehen. Bei 100% Eigenkapital für den Kauf inklusive der Kaufnebenkosten läge die Mietrendite brutto bei um die 4%. Das Netto kannst du gerne selbst ermitteln und immer auch daran denken, dass Rücklagen für die Instandhaltung gebildet werden müssen.
würdest du die Immo bei dem Einsatz von 100k an Eigenkapital finanzieren, wäre die Mietrendite (auf das Eigenkapital bezogen) während der Dauer der Finanzierung quasi Null.
Entweder findest du einen Weg, die 'Bude' intelligent so zu finanzieren, dass die Mieteinkünfte die Annuität und einen 'Zins' auf das EK abdecken, oder du läßt die Finger von dieser 'wunderbaren Art der Geldvernichtung'.
Was man ansonsten mit 100k cash und einer Sparrate von 2k im Monat so anstellen kann, kannst du dir ja einmal in Ruhe ausmalen und ggfs. auch dazu weitere Infos und Meinungen 'anfordern'.
Zunächst einmal ergibt die isolierte Betrachtung einer - wie auch immer gearteten - 'Geldanlage' wenig Sinn, wenn die Gesamtsituation nicht klar ist.
Isoliert betrachtet fallen mir aber dennoch ein paar Dinge auf...
Die neue Wohnung wäre nicht nur Geldanlage, sondern auch zukünftiger Wohnort. Da wo ich derzeit wohne, ist es ganz nett, aber es zieht mich doch in meine alte Heimat. (geplant in 5–8 Jahren ca. Ortswechsel)
Mietwohnung kostet dort auch 1000 € kalt jeden Monat. Die kann ich auch als monatliche Rate an die Bank abdrücken + 10k Sondertilgungsrate jedes Jahr, dann wäre ich in 13 Jahren fertig damit. (5-8 davon mit zusätzlichen Mieteinnahmen).
Mein jetziger Stand ist jeden Monat (inkl. Urlaub, Rate an Bank, Sondertilgung) = +2000 € Sparguthaben jeden Monat.
Mit neuer Eigentumswohnung + Neuvermietung (inkl. Urlaub, neuer Rate an Bank, 10k Sondertilgung)) = +2.400 € Sparguthaben jeden Monat.
Mit neuer Eigentumswohnung + Neuvermietung (inkl. Urlaub, neuer Rate an Bank, 10k Sondertilgung)) = +2.400 € Sparguthaben jeden Monat.
Mich brauchst du nicht überzeugen
Wichtig ist doch nur, dass du damit klar kommst...
Mich brauchst du nicht überzeugen
Wichtig ist doch nur, dass du damit klar kommst...
Ich versuche nicht zu "überzeugen",nur meine Situation so gut es geht dazulegen. Um ehrlich zu sein bin ich etwas unsicher in meine Vorhaben, darum habe ich mir angemeldet. Man kann hier anonym über seine Finanzen sprechen. Mein Bekanntenkreis geht das nichts an.
Man kann hier anonym über seine Finanzen sprechen. Mein Bekanntenkreis geht das nichts an.
Dann rechne doch einmal die verschiedenen Varianten durch und stelle Vergleiche an. Bei Immobilien, die (auch später) zu Eigennutzung vorgesehen sind, spielt in den meisten Fällen die Rendite nicht die größte Rolle. Nicht umsonst spricht man ja dabei auch von 'Life Style - Investitionen'...
Also als reine Anlage würde es sich mir nicht zwingend aufdrängen. Zumal ich hier noch einmal auf unsere jüngste Diskussion hinsichtlich der Segnungen einer Eigentümerversammlung verweisen kann.
Aber da es nicht um meine Kohle oder Freizeit geht, muss meine Meinung nicht erheblich sein. 
Unabhängig von der Relation laufender Mieteinnahmen zu Finanzierungskosten, kann sich das Vorhaben finanziell eigentlich nie lohnen. Dafür ist schon das Verhältnis Kaufpreis zu Mieteinahmen zu ungesund. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 320.000 € und Mieteinnahmen von 14.400 € pro Jahr kostet die Wohnung mehr als das 22-fache der Jahresmieteinnahmen, die Erwerbsnebenkosten sind dabei noch nicht berücksichtigt. Als Faustregel für ein gesundes Verhältnis gilt gemeinhin, dass der Kaufpreis, das 12 - 14-fache der Jahresbruttomieteinnahmen nicht übersteigen sollte. Und das ist eine Eigentumswohnung, d. h. unabhängig von dem evtl. Ärger mit Miteigentümern fallen in jedem Fall typischerweise jährliche Kosten im oberen vier- bis unteren fünfstelligen Bereich an, die nicht auf die Mieter abgewälzt werden können. Auch ganz ohne Kredit wird es also schon 30 oder mehr Jahre dauern, bis die Einnahmen die aufgewendeten Kosten übersteigen werden. Und da darf nichts außergewöhnliches passieren (Mietnomaden, zahlungsunfähig werdende Mieter, ungeplante größere Reparaturen, unfreundliche Gesetze). Unter Rendite stellt man sich für gewöhnlich etwas anderes vor.
Ich halte es immer für schwierig, selbstgenutzte und vermietete Wohnungen zu vermischen:
Neue Wohnung: Erst vermieten, später selbst nutzen. Wie bekommst Du den Mieter raus, zu dem Zeitpunkt zu dem Du willst? Zeitmietvertrag? Klagen? Behandelt der Mieter die Wohnung so, wie Du es wünscht oder ist eine Großrenovierung sowieso (finanziell) eingeplant? Finanzierungskosten kannst Du nur für die vermietete Zeit steuerlich geltend machen.
Alte Wohnung: Abbezahlt, derzeit selbstgenutzt, später vermieten. Du kannst keinerlei Finanzierungskosten geltend machen, musst Miete voll versteuern.
Ich würde dann, wenn Du umziehen willst die neue Wohnung kaufen und die alte Wohnung verkaufen. Wenn Du eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage willst, mache das besser vollkommen getrennt von Deinen eigenen Wohnwünschen, abhängig von betriebswirtschaftlichen Wünschen.
Neue Wohnung: Erst vermieten, später selbst nutzen. Wie bekommst Du den Mieter raus, zu dem Zeitpunkt zu dem Du willst? Zeitmietvertrag? Klagen? Behandelt der Mieter die Wohnung so, wie Du es wünscht oder ist eine Großrenovierung sowieso (finanziell) eingeplant? Finanzierungskosten kannst Du nur für die vermietete Zeit steuerlich geltend machen.
Alte Wohnung: Abbezahlt, derzeit selbstgenutzt, später vermieten. Du kannst keinerlei Finanzierungskosten geltend machen, musst Miete voll versteuern.
Ich würde dann, wenn Du umziehen willst die neue Wohnung kaufen und die alte Wohnung verkaufen. Wenn Du eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage willst, mache das besser vollkommen getrennt von Deinen eigenen Wohnwünschen, abhängig von betriebswirtschaftlichen Wünschen.
zu 1. Erstmal sich zusammensetzen um eine Lösung zu finden wenn das nicht klappt Kündigung wegen Eigenbedarf.
2. Ich wohne derzeit in meinem Mehrfamilienhaus mit meinen Mietern zusammen (nervt). Die Restschuld beträgt zurzeit 10.000€.
3. Also noch meine 5-8 jahre warten. In dieser Zeit Geld auf die Seite legen (in 8 Jahren hätte ich dann nochmal +200k Barvermögen), Haus verkaufen und anschliessend eine Eigentumswohnung kaufen.
Mit dem Restgeld dann ETF kaufen?
Zu Ziff. 2 musst du nur bedenken, dass der Umgang mit den Eigentümern anderer Wohnungen, deren Mietern und dem Verwalter mindestens so nervend sein kann. Bisher bist du immerhin der "Chef" im Haus, dann nicht mehr.
