Kreditlaufzeit : Immobilienkreditzinsen Steuerlich geltend machen (längere Laufzeit) vs. An Zinsen sparen (kürzere Laufzeit)

  • Bei der Wahl der Kreditlaufzeit bin ich mir unschlüssig. Ich stehe wie im Titel erwähnt vor dem folgenden Problem:

    Gibt es eine Art Software/Tools womit man berechnen kann, welche Kreditlaufzeit am sinnvollsten ist.

    Die Debatte geht nämlich darum, dass man ja bekannterweise die Zinsen des Kredits steuerlich geltend machen kann und diese somit die Mieteinnahmen mindern. Im Gegensatz dazu stehen die Zinskosten die man durch längere Kreditlaufzeiten hat. Gibt es dahingehend Entscheidungsregeln die mir die Wahl der Kreditlaufzeit erleichtern. Klar um dies berechnen zu können, müsste man die Steuerliche Situation, Zinsen etc. kennen, aber vielleicht habt ihr Tipps/Vorschläge parat.

  • Generell sollte Dein Interesse sein, möglichst geringe Kosten zu haben, da die Steuer immer nur einen (kleinen) Teil der Kosten ersetzen kann.


    Derzeit ist die Zinskurve sehr flach, d.h. für 10 Jahre zahlst Du nur minimal höhere Zinssätze, als für 5 Jahre. Für sehr lange Laufzeiten ist die Zinskurve sogar invers.


    Beispiel: Dir wird für 5 Jahre 3,8% und für 10 Jahre 3,9% angeboten.

    Wenn Du im ersten Fall in 5 Jahren für die Kreditverlängerung um weitere 5 Jahre 4,0% zahlen musst, dann hast Du in Summe über 10 Jahre etwa die gleichen Zinsen gezahlt (und etwa die gleiche Steuerersparnis).


    Meine Baucheinschätzung: In 5 Jahren zahlst Du mehr als 4%, daher würde ich, wenn Du die Immobilie 10 Jahre halten willst, auch 10 Jahre finanzieren.

  • Ich versuche es mal nochmal zu erläutern, vielleicht habe ich einfach nur einen Denkfehler.

    Also es würde darum gehen entweder 5 Jahre zu finanzieren oder 10 Jahre (wäre somit in beiden Fällen komplett abbezahlt am Ende der Laufzeit)

    Da es sich um eine vermietete Immobilie handelt könnte ich bei längerer Laufzeit die entstandenen Zinsen komplett und länger absetzen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung. Wäre es somit nicht finanziell sinnvoller länger zu finanzieren. Im Gegenzug dazu könnte ich bei einer Kreditlaufzeit von 5 Jahren auch nur 5 Jahre den Zins absetzen, habe aber den Vorteil danach keine Zinsen mehr bezahlen zu müssen. Da aber in dem Fall mein Einkommen steigt, habe ich mehr Abgaben dadurch.

  • Ich würde eventuell eine andere Überlegung vornehmen:


    Gerade bei vermieteten Immobilien würde ich wahrscheinlich dazu tendieren, dass das Objekt sich soweit wie möglich selbst trägt (Tilgung+Zins+Rücklage) und somit so wenig wie möglich Eigenkapital hineinfließen muss. Mit dem nicht in der Wohnung befindlichen Kapital kann man dann weitere Investments tätigen oder einfach nur ruhig schlagen, falls mal was schief geht.


    Mit dieser Überlegung ausgestattet würde ich das persönliche Optimum berechnen. Die Steuer spielt hier im ersten Schritt aus meiner Sicht keine Rolle. Sie ist dann nur ein Ergebnis der Entscheidung.


    Gerade der Gedanke, dass sich eine Immobilie selbst trägt, sorgt dann eher für längere Laufzeiten, da ich dadurch die Tilgung erheblich reduzieren kann und ich eventuell schon während der Abzahlphase einen positiven Cashflow habe.


    Die Senkung der Steuerlast durch höhere Zinsen wurde ja bereits im #2 dargestellt. Dafür musst Du nur Deinen Steuersatz kennen und die Differenz Jahr für Jahr abtragen und versteuern. Das wurde ja hier

    Vielleicht mal folgenden Gedanken:

    Für 1 Euro Minderung des zu versteuernden Einkommens spart man maximal 45 Cent Steuern.


    Ein Euro mehr an Zinslast über die Kreditlaufzeit ist also ein Verlust von mindestens 55 Cent.

    mit dem 45%-igen Steuersatz mal dargestellt. Du kannst also Jahr für Jahr mit Deinem individuellen Steuersatz berechnen, wieviel weniger Steuern Du zahlst durch die Erhöhung der Zinslast.

    Allerdings musst Du Dir bewusst machen, dass es Dich halt auch 1 EUR kosten die 45 Cent zu "sparen".


    Vielleicht hast Du ja Glück und es meldet sich noch jemand der mit Immobilien als Vermieter erfolgreich war und kann was zum Thema i.V.m. Steuern sagen.

  • Wer schneller tilgt, zahlt (über die Gesamtlaufzeit des Kredites) weniger Zinsen. Wegen der ersparten Zinsen hat man eine höhere Abgabenlast. Allerdings ist die Gesamtbelastung aus Zins und Abgaben bei schnellerer Tilgung niedriger als bei langsamerer Tilgung.


    Zusätzliche Kosten zu haben, um Steuern zu sparen, lohnt sich eher nicht.


    Wenn man mit dem zusätzlichen Cashflow so richtig lukrative Dinge anstellt, dann kann es sich lohnen, langsamer zu tilgen. Das muss aber so luk

    lukrativ sein, dass man den Umweg über die Vermietung hinterfragen könnte.

  • Rechnen wir doch mal ein fiktives Beispiel für 2022 für einen Single aus.


    Angenommen, du hast ein zu versteuerndes Einkommen von 300.000, könntest bei der 10-Jahres-Finanzierung 20.000 Euro mehr für 2022 an Zinsen absetzen können, würdest also alternativ ein zu versteuerndes Einkommen von 280.000 Euro haben


    Dann wäre Deine Steuerlast mit 280.000 Euro, also mit 20.000 Euro an gezahlten Zinsen:

    Einkommensteuer 108.328,00 Euro
    Solidaritätszuschlag 5.958,04 Euro
    Summe 114.286,04 Euro


    Bei 300.000 sähe es so aus:

    Einkommensteuer 117.328,00 Euro
    Solidaritätszuschlag 6.453,04 Euro
    Summe 123.781,04 Euro


    Die Differenz beträgt also 9.495 Euro - du hast aber für diese Ersparnis 20.000 Euro an Kreditzinsen an die Bank zahlen müssen.


    Allein wegen der Steuer würde ich keine längere Finanzierung wählen (Edit: Wie von meinen Vorschreibern schon erläutert). Das kann natürlich anders aussehen, wenn die geringere monatliche Belastung bei der 10-Jahres-Finanzierung für andere Zwecke nützlich ist (z.B. Rücklagen, unvorhergesehene Belastungen)


    PS: zum selber rechnen mit deinen eigenen Annahmen kannst Du z.B. https://www.bmf-steuerrechner.de/ benutzen.

  • ... vielleicht habe ich einfach nur einen Denkfehler...

    ... habe ich mehr Abgaben dadurch...

    Der Denkfehler ist aus meiner Sicht folgender:


    Du hast vielleicht irgendwie im Hinterkopf, dass die Zinsausgaben zu 100% deine Steuerlast reduzieren. Das tun sie aber nicht, sondern maximal zu 45%.

    Kurzes Beispiel:


    1. Mieteinnahmen 6.000 EUR, Zinsausgaben 2.500 EUR, Steuerlast maximal 3.500 EUR x 45% = 1.575 EUR. Gesamt erzieltes Geld in dem Jahr: 6.000 EUR - 2.500 EUR - 1.575 EUR =1.925 EUR


    2. Mieteinnahmen 6.000 EUR, Zinsausgaben 0 EUR, Steuerlast maximal 6.000 EUR x 45% = 2.700 EUR. Gesamt erzieltes Geld in dem Jahr: 6.000 EUR - 0 EUR - 2.700 EUR =3.300 EUR


    Also hast du ohne Zinszahlungen immer noch mehr Geld zur Verfügung als mit Zinszahlungen.


    Steuerliche Aspekte sollten deswegen aus meiner Sicht keine Rolle spielen bei der Auswahl der Laufzeit.


    Übrigen wären mit demselben Argument ja auch höhere Zinsen besser und ich kenne niemanden der nach höheren Kreditzinsen ruft um Steuern zu sparen.

  • Gibt es eine Art Software/Tools womit man berechnen kann, welche Kreditlaufzeit am sinnvollsten ist.

    Um mal noch auf diese Frage zurückzukommen. Bei FMH gibt es einen Vergleichsrechner für Laufzeiten der dir ausspuckt bei welchem Zins zur Anschlussfinanzierung zwei Varianten gleich ziehen. Entscheiden muss man noch selbst, aber das fand ich sehr hilfreich:

    https://zinsentscheidung.fmh.de/fmh2/zinsentscheidung/


    Bei längeren Laufzeiten außerdem nicht vergessen, dass du nach 10 Jahren ein Sonderkündigungsrecht hast. Falls die Zinsen bis dahin fallen sollten, lohnt sich eine Umschuldung

  • Offensichtlich kannst Du es Dir leisten, den Kredit innerhalb von 5 Jahren komplett zu tilgen.


    Wenn Du statt dessen erst innerhalb von 10 Jahren tilgst, hast Du in den ersten 5 Jahren mehr Liquidität zur Verfügung.


    Jetzt ist die Frage, was Du mit dieser Liquidität machst.


    Angenommen, Du legst jeden Monat diese Liquidität in 5-Jahresgeld an und angenommen Du findest jeden Monat eine Anlage, die Dir genau die gleiche Rendite zahlt, wie Dein Kredit. Dann wäre Dein Cashflow vor Steuern in beiden Varianten gleich.

    In diesem idealisiertem Beispiel hättest Du aber nach Steuern einen Vorteil, da die Habenzinsen mit 25% versteuert werden, die Sollzinsen aber bis zu 45% Steuern sparen. Anders formuliert, Dein Habenzins darf etwas niedriger sein, als der Sollzins.


    Letztlich also die Frage, ob Du eine Anlage auf Kredit möchtest, wenn der Kreditzins steuerlich etwas subventioniert ist.