Hallo.
Wer ein quasi ungedämmtes Haus kauft, hätte wahrscheinlich auch kein Problem mit einer Ölheizung.
Mich würden beide Aspekte abschrecken.
Muss die Heizung wirklich erneuert werden oder lässt sie sich noch die 5 Jahre irgendwie weiter betreiben?
Hintergrund ist, dass ein zukünftiger Käufer das Haus vermutlich sanieren wird und dann ist die richtige Reihenfolge erst zu sanieren und dann die Heizung richtig dimensioniert auszutauschen. In der Hinsicht machst du den zweiten Schritt vor dem ersten und nach einer energetischen Sanierung wäre die Heizung zu groß dimensioniert.
Ansonsten machen aktuell recht viele Öl- zu Pelletheizung, da Pellets neben Gas das einzige Heizsystem ist das im Hochtemperaturbereich gut funktioniert, Pellets von der CO2 Steuer befreit sind und der Platz der Öltanks in der Regel recht einfach zu einem Pelletlager umgebaut werden kann. Allerdings sind Pellets recht teuer und werden das auf absehbare Zeit auch bleiben, dazu ist die politische Sicht auf Pellets aktuell eher unklar.
Hallo Brand,
Bekomme ich den Mehrwert von 6000€ beim Verkauf wieder?
Es gibt einen ziemlich alten Maklerwitz:
Was sind die drei Kriterien für den Wert einer Immobilie?
1. Lage
2. Lage
3. Lage
Will sagen, wenn die Lage begehrt ist, können Sie fast alles verkaufen. Falls die Lage wenig gefragt ist, wird der Ausbau- und Erhaltungszustand relevanter. Und in Krisenzeiten können Sie selbst Top- Immobilien ggf. nur mit Verlust verkaufen.
Ob Sie bei einer grundsätzlich wertsteigernden Investition die Kosten beim Verkauf herausbekommen oder nicht, lässt sich seriös nicht prognostizieren. Vor diesem Problem stehen alle Hausbesitzer, die in 10 oder weniger Jahren ihre Immobilie verkaufen wollen oder müssen.
Gruß Pumphut
Muss die Heizung wirklich erneuert werden oder lässt sie sich noch die 5 Jahre irgendwie weiter betreiben?
Hintergrund ist, dass ein zukünftiger Käufer das Haus vermutlich sanieren wird und dann ist die richtige Reihenfolge erst zu sanieren und dann die Heizung richtig dimensioniert auszutauschen. In der Hinsicht machst du den zweiten Schritt vor dem ersten und nach einer energetischen Sanierung wäre die Heizung zu groß dimensioniert.
Derzeit ist eine 27 Jahre alte NiedertemperaturkesselÖlheizung eingebaut. Ob die noch fünf Jahre hält? Glaskugel... zwei Jahre darf ich noch rein rechtlich eine Ölheizung einbauen. Danach bleibt noch
-Pelletheizung (ohne BAFA 50% Erstattung)
-Wärmepumpe (ohne richtige Isolierung schwachsinn).
ZitatWill sagen, wenn die Lage begehrt ist, können Sie fast alles verkaufen. Falls die Lage wenig gefragt ist, wird der Ausbau- und Erhaltungszustand relevanter.
Die Lage ist weniger gefragt.
Hallo Brand,
wenn die fünf Jahre fix sind, möchte ich mich der Meinung von LebenimSueden anschließen. Nur das machen, was die Ölheizung am Leben hält. Muss es eine neue sein oder gibt der Heizungsbauer mit dem Austausch der angeknabberten Komponenten auch eine Garantie auf fünf Jahre?
Auch wenn bei mir die Zahl der Jahre nicht feststeht, die ich noch im Haus wohnen werde, vor der Grundsatzfrage stehe ich auch und vermutlich noch ein paar mehr Eigentümer. Ich habe mich dazu entschlossen, neben der reinen Ersatzbeschaffung mittelgroße Investitionen zu tätigen, die mein Leben im Haus verschönern. Auch wenn ich sie beim Verkauf des Hauses nicht herausbekomme.
Gruß Pumphut
Nein, jeder der eine alte Ölheizung hat und vernünftig ist, erneuert die in den nächsten zwei Jahren. Mit einem neuen Brennwertkessel ist der Betrieb über Jahrzehnte bei günstigen Kosten und weitgehender Versorgungssicherheit gewährleistet. Das ist der Grund, warum die Heizungsbauer zum Teil bis 2024 dafür ausgebucht sind. Ich weiß nicht, wie groß das Haus ist, aber für ein EFH oder kleineres MFH sind die avisierten 16.000 € reichlich hoch, da kommt man zumindest bei uns trotz hoher Nachfrage auch mit unter 10.000 € hin. Pelletheizung ist - trotz Subventionierung - nicht nur in der Anschaffung, sondern derzeit auch im Betrieb deutlich teurer, wobei sich das aber natürlich auch ändern kann. Und ob ausgerechnet die umweltschädlichste Heizungsart auf Dauer subventioniert bleiben wird, kann auch niemand vorhersagen. Ich kenne übrigens eine Familie, die in einem acht Jahre alten, bestens gedämmten Haus mit Erdwärmepumpe im nächsten Jahr einen Ölkessel zur Unterstützung nachrüsten wird. Alternative wäre ein Scheitholzkaminofen gewesen, gemütlich und kuschelig, aber ansonsten gegenüber Öl mit allen möglichen Nachteilen.
Ich kenne übrigens eine Familie, die in einem acht Jahre alten, bestens gedämmten Haus mit Erdwärmepumpe im nächsten Jahr einen Ölkessel zur Unterstützung nachrüsten wird.
Warum das denn??? Doch nicht so gut gedämmt? Falsch "bewohnt"? Und die haben wirklich Platz für den Öltank?
Preis, Wärmebedarf, Funktions- und Versorgungssicherheit. Sie ist meine Schwägerin und ich kenne das Projekt von Anfang an. Die Dämmung und Bauausführung sind nicht nur "state of the art", sondern "top of the line". Zwei geschossiges EFH. Beide sind vom Fach, sie Architektin, er als Bauingenieur bei einem größeren Immobilien-Projektentwickler tätig, die können die technischen Fragen selbst sehr gut beurteilen. Und ja, Platz für einen 1000 Liter Tank ist kein Problem. Das als Vorbemerkung.
1. Grund Preis: Der Wärmestromverbrauch liegt bei durchschnittlich etwa 8000 kWh pro Jahr. Bei 40 Ct./KWh kostet der Jahresbedarf an Strom für die Wärmepumpe ungefähr doppelt so viel wie die Menge Heizöl, die für ein Jahr vollständige Ölbeheizung nötig wäre.
2. Grund Wärmebedarf: Fußbodenheizung mit ca. 30° C Vorlauftemperatur funktioniert in den meisten Jahren gut. Im Winter 2021 waren aber erstmals die physikalischen Grenzen des Heizverfahrens zu spüren. Die Alternative war, entweder frieren oder die Vorlauftemperatur für zu beheizende 180 qm Grundfläche hochregeln, mit unverhältnismäßig noch höherem Stromverbrauch als Folge.
3. Grund Funktionssicherheit: Aus irgendeinem Grund sind Wärmepumpen offenbar reparaturanfälliger als konventionelle Heizungen. Und das Ding fällt halt immer dann aus, wenn tagelang kein Handwerker verfügbar ist. Da überbrückt ein Backup dann auch solche Wartezeiten.
4. Grund Versorgungssicherheit: Muss man nicht groß erläutern, wer glaubt, dass die Stromversorgung sicher ist, soll das glauben. Mit 1000 Liter Heizöl im Tank lässt sich so ein Haus aber in jedem Fall mehr als ein Jahr beheizen, Glaube hin oder her. Die halbe kWh Strom pro Tag, die der Ölkessel benötigt, lässt sich eine ganze Weile durch Batteriespeicher oder eigene Erzeugung abdecken.
Wobei die Gründe 1 - 3 wohl jedem Wärmepumpenbesitzer geläufig sind, ich kenne auch niemand, der ein Einfamilienhaus nur mit einer Wärmepumpe beheizt, manchmal ist als Ergänzung eine Gastherme vorhanden, selten ein Ölbrenner, meistens ist es ein Holzofen im Wohnzimmer.
1. Grund Preis: Der Wärmestromverbrauch liegt bei durchschnittlich etwa 8000 kWh pro Jahr. Bei 40 Ct./KWh kostet der Jahresbedarf an Strom für die Wärmepumpe ungefähr doppelt so viel wie die Menge Heizöl, die für ein Jahr vollständige Ölbeheizung nötig wäre.
Huch, soviel? Da ich ne Sole-Wasser-Wärmepumpe mit 2.000 kWh / Jahr kenne, hätte mit max. 4.000 gerechnet. (Wenn Öl tatsächlich billiger ist als Wärmepumpe im gedämten Haus hoffe ich, dass die Politik das ganz schnell ändert.)
Bei ner JAZ von 4 benötigt das Haus also 32.000 kWh/Jahr - bei 180 qm also 177 kWh / (qm und Jahr) - klingt recht hoch für ein acht Jahre altes, bestens gedämmtes Haus.
2. Grund Wärmebedarf: Fußbodenheizung mit ca. 30° C Vorlauftemperatur funktioniert in den meisten Jahren gut. Im Winter 2021 waren aber erstmals die physikalischen Grenzen des Heizverfahrens zu spüren.
Da kenne ich mich überhaupt nicht aus, klingt für mich aber so, als wenn doch nicht gut genug gedämmt ist (wenn die Heizung im Winter nicht mehr warm bekommt).
4. Grund Versorgungssicherheit: Muss man nicht groß erläutern, wer glaubt, dass die Stromversorgung sicher ist, soll das glauben. Mit 1000 Liter Heizöl im Tank lässt sich so ein Haus aber in jedem Fall mehr als ein Jahr beheizen, Glaube hin oder her. Die halbe kWh Strom pro Tag, die der Ölkessel benötigt, lässt sich eine ganze Weile durch Batteriespeicher oder eigene Erzeugung abdecken.
Also wenn die Wärmepumpe 8.000 kWh braucht und wir mal mit nem JAZ von 4 rechnen (Haus ist ja so geplant worden und ne Erdwärmepumpe), dann bräuchte das Haus ja 32.000 kWh pro Jahr. Hat Öl nicht einen Heizwert von 12 kWh/L? Damit würde zu 1 Jahr doch noch ein gutes Stück fehlen - aber klar, damit sollte man einen Blackout auf jeden Fall überstehen können - vorhandener Batteriespeicher oder PV vorausgesetzt. (Zumal ich nicht an nen Blackout glaube).
ich kenne auch niemand, der ein Einfamilienhaus nur mit einer Wärmepumpe beheizt, manchmal ist als Ergänzung eine Gastherme vorhanden, selten ein Ölbrenner, meistens ist es ein Holzofen im Wohnzimmer.
Ich denke das ist der Standard (zumindest im Neubau). Ggf. noch Holzofen - den aber hauptsächlich wegen "gemütlich und kuschelig". Redundantes Heizsystem ist ja nicht für umsonst zu bekommen ...
Vielen Dank für deine ausführliche Antwort. Ich hoffe trotzdem, dass das die extreme Ausnahme ist.
Hier in unseren Nebaugebieten kenne ich auch niemanden, der ein redundantes Heizsystem hat.
Sorry, aber Top of the line und 8000 kWh Heizstrom passt absolut nicht zusammen. Nehmen wir mal eine JAZ von 4-5 an (für Erdwäme eher 5+), dann kommen wir auf einen Heizbedarf von 32000-40000 kWh. Selbst bei JAZ=3 wären das noch 24000 kWh und damit eher ein Fertighaus der späten 70er Jahre.
"Top of the line" und "bestens gedämmt" wäre Passivhaus mit <=15 kWh/qm. Gab es auch schon vor 8 Jahren. Ich bin jetzt mal großzügig und rechne mit 50 kWh/qm, dann kommt aus dem Heizbedarf eine beheizte Fläche von 500-800 qm raus. Wäre jetzt bei einem Architektenpaar nicht vollkommen auszuschließen, aber eher unwahrscheinlich.
Ein 1000l Tank Heizöl fasst übrigens gerade einmal ~10 000 kWh und müsste dann mehrfach im Winter aufgefüllt werden. Und auch hier passt alles hinten und vorne nicht. Wenn ich das Haus mit 1000l Heizöl mehr als ein Jahr beheizen kann, dann reichen 8000 kWh Wärmestrom mit dem Heizstab locker. So schlecht kann eine Wärmepumpe nicht eingestellt werden.
Thema Vorlauftemperatur...es wird niemand daran gehindert diese höher einzustellen wenn es wochenlang -20 Grad hat. Mit Erdwärme ist das auch kein Problem und immer noch sehr effizient da der Unterschied zwischen Sole und Heizungsvorlauf sehr gering ist. Mit unserer 80m Bohrung können wir mit ca 12 Grad rechnen, zum Heizungsvorlauf haben wir entsprechend etwa 20 Grad, die die Wärmepumpe leisten muss. Würde man die um 5 Grad erhöhen, wären das nur 25 Grad. Jede Luft-Wasser-Wärmepumpe schafft 30 Grad Vorlauf bei 0 Grad Außentemperatur mit einem COP > 3
Das habe ich bei meinen Ferienjobs auf dem Bau gelernt: Wenn Architekten bauen oder umbauen, nimm Reißaus!
Um nochmal auf die ursprüngliche Frage zurück zu kommen.
Ich würde Alles daran setzen die bestehende Heizungsanlage die nächsten 5 Jahre bis zum Verkauf des Hauses weiter zu betreiben. Einen evtl. 'Mehrwert' durch eine Pelletheizung bei einem Verkauf kann niemand seriös beurteilen. Erwartbar wäre ein höherer VK-Preis m.E. eher nicht.
Auch kann heute niemand seriös vorhersehen, wie sich die Immobilienpreise in den nächsten Jahren entwickeln. Und das ist m.E. viel entscheidender für den späteren Marktpreis der Immobilie.
BTW: Das Haus meiner Eltern (BJ 1974) hat in den letzten 12 Monaten rund 15-25% an Marktwert verloren, wenn ich den Maklern so glauben darf.
Und das Obwohl sich absolut nichts am Zustand der Immobilie geändert hat. Einfach nur weil die Zinsen gestiegen sind und die Kosten für Baumaterial schwer kalkulierbar geworden sind.
Einfach nur ist gut. Ich habe überschlagen, dass meine Finanzierung von vor einem Jahr jetzt gute 100k kleiner sein müsste damit die Rate zwar immer noch höher aber im vernünftigen Rahmen ist. Höhere Zinsen über eine niedrigere Tilgung und entsprechend längere Laufzeiten abfangen, geht einfach nur begrenzt.
Und gerade für unsanierte Altbauten hat sich die letzten 12 Monate durchaus einiges geändert. 25000kWh Gas jedes Jahr sind jetzt doch etwas viel teurer geworden, selbiges für Öl und noch schlimmer Nachtspeicheröfen
Der Grund für den gesunkenen Marktwert des Hauses meiner Eltern ist natürlich klar.
Ich wollte damit nur zum Ausdruck bringen, wie schnell und rapide sich der Marktwert einer Immobilie ändern kann. Da ist es dann völlig egal, ob eine verhältnismäßig moderne Pellet-Heizung oder ein alter Ölbrenner Im Haus verbaut ist.
Man bekommt immer nur das an Geld für eine Immobilie, was ein anderer bereit ist dafür zu bezahlen (oder was die Finanzierung ermöglicht).
Würde auf Strom umstellen, denn alles für die Umwelt und gegen Putin.
Also Wärmepumpe oder die guten alten Nachtspeicheröfen.
Würde auf Strom umstellen, denn alles für die Umwelt und gegen Putin.
Also Wärmepumpe oder die guten alten Nachtspeicheröfen.
Trolle sollen einen guten Brennwert haben. => Trollheizung und gut!
(Aber keine Fische drauf braten)
So daneben ist die Aussage nicht. Bekanntermaßen habe ich ja eine kleine Solaranlage und eine WP sowie Gas und Holzkamin als Rückfallebene. Das ist mMn auch mit den neuen Relationen aus der Bremse Gas:Strom 12:40 noch OK. Dito beim Grundversorger ab 01.01.23 21:55. Ich plane gerade einen Hausumbau und werde dort ebenfalls auf die WP mit Backup Pelletkessek und Holzofen gehen. Bei den Pellets gelten ja Tagespreise, aktuell hier ca. 12,5 Cent / kWh.
Also wenn die Wärmepumpe 8.000 kWh braucht und wir mal mit nem JAZ von 4 rechnen (Haus ist ja so geplant worden und ne Erdwärmepumpe), dann bräuchte das Haus ja 32.000 kWh pro Jahr. Hat Öl nicht einen Heizwert von 12 kWh/L? Damit würde zu 1 Jahr doch noch ein gutes Stück fehlen - aber klar, damit sollte man einen Blackout auf jeden Fall überstehen können - vorhandener Batteriespeicher oder PV vorausgesetzt. (Zumal ich nicht an nen Blackout glaube).
Da ist ein Denkfehler: Bei Blackout sind PV-Anlagen dank "intelligenter" deutscher Vorschriften leider auch aus.
