Wie kann man einer Architektenberechnung zum Bauantrag nicht trauen?
Weil sie in vielen Fällen allenfalls pi mal Daumen der Realität entsprechen. Ich habe Erklärungen für Gebäude mit insgesamt neun Wohnungen abgegeben. Alle Wohnungen waren kleiner als bisher geglaubt. Der Grund, um nachzurechnen war, dass bei einigen schon bekannt war, dass selbst die Raumaufteilung nicht mit vorhandenen Bauantragsunterlagen übereinstimmte. Und nach allem, was von anderen Hausbesitzern zu hören ist, dürfte das wohl ein weit verbreitetes Phänomen sein. Da es offenbar immer zu wenig und nie zu viel ist, dienen fehlende 30 - 50 cm wohl gerne dazu, die Marge der Bauunternehmen aufzubessern. Da scheinen systematisch die Toleranzen ausgereizt und manchmal auch ein wenig überschritten zu werden, die nach VOB vom Bauherrn hinzunehmen sind.
Aber die Fläche nachmessen ist ja nicht so schwer und eine lichte Höhe von einem bzw. zwei Meter Höhe lässt sich auch einfach per Zollstock ermitteln. Insofern weiß ich nicht ganz, wo das Problem ist. Jedenfalls dann, wenn nicht allzu viele Erker oder Rundungen vorhanden sind.
Nimm die Pläne und gib 10% weniger an, wenn du die Berechnung ernsthaft anzweifelst.
Ansonsten sollten in den Plänen die Grundrisse enthalten sein, damit kann man dann grob nachrechnen. Auf 2-3 qm kommt es da nicht an.
Gegen Bezahlung wird sich wohl jemand vom Fach finden lassen. Makler, Architekt, Gutachter oder was auch immer.
Ich habe mir damals die ganze Wohnung vom Verkäufer aus dem Küchenstudio ausmessen lassen. Dann hatte ich vernünftige Werte für die Kollegen von der Teppich-Front. 
Die Wohnflächenberechnung wird nie vollständig stimmen. Zum einen weil die Maurer keine Millimeterarbeit machen (20-50cm sind aber definitiv außerhalb der Toleranzen nach DIN 18202, da reden wir eher von 1-2cm abhängig von der Größe), zum anderen wird pauschal mit 3% Putz gerechnet. Der Gipser trägt aber unterschiedlich viel auf (auch abhängig davon ob gerade gemauert wurde oder viel auszugleichen ist) und ob 2cm Putz 3% entsprechen hängt von der Raumgröße ab
Ich würde das selbst ausmessen, es gibt günstige Geräte mit Laser und der Rest ist einfache Geometrie.
Einen Fachmann mit der Vermessung beauftragen, wäre mir zu teuer. Nach wie vielen Jahren sollen sich die Kosten amortisieren, wenn Du dadurch 1-2 m² weniger ermittelst. So teuer ist Grundsteuer nun auch wieder nicht.
Wenn die Wohnung kleiner ist, als gedacht, dann hast Du beim Kauf mehr Geld versemmelt, als mit der Grundsteuer in den nächsten 30 Jahren.
Ermittle die Fläche einfach nach bestem Wissen und Gewissen selbst. Wird sowieso auf volle m² abgerundet.
Hallo,
Ermittle die Fläche einfach nach bestem Wissen und Gewissen selbst.
Sehe ich auch so. Und wenn die tatsächliche Fläche 10% abweicht, kann einem Laien auch kein Vorwurf gemacht werden. Man braucht nur eine einigermaßen nachvollziehbare Berechnung, egal ob selbst gemacht oder aus vorliegenden Unterlagen entnommen.
Gruß Pumphut
es gibt günstige Geräte mit Laser und der Rest ist einfache Geometrie.
Das Problem bei Wohnungen mit vielen Schrägen und anderen "Anomalien" ist, dass man die Räume in teilweise extrem viele Einzelflächen zerlegen muss, das kann schon mühsam sein.
Ich habe das auch hinter mir, aber für die Bank, da dieser die Angaben vom damaligen Architekten/Bauträger nicht gereicht haben - und es kamen sogar 5 m2 mehr raus
Wie sieht es eigentlich aus, wenn z.B. eve die Daten jetzt aus der Baubeschreibung angibt und später feststellt, dass die Realität gravierend abweicht? Erst kommt der Einheitswertbescheid, die Widerspruchsfrist verstreicht. Prüfen könnte man zu dem Zeitpunkt höchstens, ob die angegebenen Werte richtig in den Bescheid übernommen wurden. Jahre später kommt der erste Bescheid über die neue Grundsteuer. Wenn der Betrag dann viel höher ist als der nach der bisherigen Formel, greifen wahrscheinlich viele doch noch selbst zum Zollstock oder holen sich einen Experten ins Haus. (Gleiches Vorgehen natürlich auch bei gefühlt viel zu niedriger Steuer, wenn auch mit deutlich weniger Elan 
).
Wenn sich dann herausstellt, dass damals in bestem Wissen aber dennoch falsche Werte angegeben wurden, wird es dann noch eine Korrekturmöglichkeit geben? Oder müssen die Betroffenen abreißen und neubauen, um auf diese Weise an einen neuen Bescheid zu bekommen?
Das Problem bei Wohnungen mit vielen Schrägen und anderen "Anomalien" ist, dass man die Räume in teilweise extrem viele Einzelflächen zerlegen muss, das kann schon mühsam sein.
Ich habe das auch hinter mir, aber für die Bank, da dieser die Angaben vom damaligen Architekten/Bauträger nicht gereicht haben - und es kamen sogar 5 m2 mehr raus
Wurde das Problem "Vermessung" alleine, zu zweit , mit Zollstock, Laser oder einem Experten gelöst?
eve, einen Experten brauchst Du dafür nicht, schon gar keinen zu bezahlenden. Allenfalls einen Zollstock.
Es wurde doch schon weiter oben geschrieben, wie Du es machen könntest / solltest / dürftest.
Warum das nicht gehen kann - dazu müsstest Du die Katze schon aus dem Sack springen lassen.
Gruß
Alexis
...Wenn sich dann herausstellt, dass damals in bestem Wissen aber dennoch falsche Werte angegeben wurden, wird es dann noch eine Korrekturmöglichkeit geben?
...
Dann kann eine Neuveranlagung nach § 17 GrStG beantragt werden. Nach altem Recht wurde dafür aber verlangt, dass die geltend gemachte Abweichung eine Bagatellgrenze von 10% überschreiten musste.
In Hessen, wo der Sachverhalt aus der Frage ja angesiedelt ist, schlägt sich jeder qm Wohnfläche beim Steuermessbetrag mit 0,35 € plus/minus ein paar wenige Cent für den grundstücksbezogenen Lagefaktor nieder. Beim landesdurchschnittlichen Hebesatz von ca. 500% würde der qm also 1,75 € pro Jahr kosten, auch hier wieder plus/minus ein bisschen was für den Faktor und bei anderen Hebesätzen entsprechend mehr oder weniger. Um das Beispiel weiter zu spinnen, bei 200 qm Wohnfläche kosten dann 10% zu viel immerhin ungefähr 35 € mehr im Jahr und das im Zweifel jedes Jahr bis mindestens zur nächsten Hauptfestsetzung. Und es gibt in Hessen auch Gemeinden, die einen Hebesatz von mehr als 1000% haben.
Hier geht es aber nicht um ein 200m²-Haus, sondern um eine DG-Wohnung, also eher +/- 10€ pro Jahr. Da finde mal einen Gutachter, der sich lohnt ...
Wurde das Problem "Vermessung" alleine, zu zweit , mit Zollstock, Laser oder einem Experten gelöst?
Zollstock, günstiger Laserentfernungsmesser von Amazon und ein Ausdruck vom Grundriss, wo ich die Teilflächen eingezeichnet habe, die ich dann vermessen habe.
Eine exakte Höhenmessung von Dachschrägen mit einem aufgeklappten Zollstock in vertikaler Position kann für ungeübte schon eine Herausforderung sein. Ein hängendes Massband hat kleine Vorteile, um in der Senkrechtenden Punkt am Boden zu finden. Aber... !!!???
Einfacher: zur ptaktischen Hilfe
Kantholz/Dachlatte auf genau 200 cm zuschneiden Lassen(Baumarkt) und ggfls. ein 2. Holz mit 100 cm dazu, - falls die hauseigene Wasserwaage kleiner 100 cm ist.
Die Hölzer nun mit angehaltener Wasserwaage zur Senkrecht-Komtrolle gegen die Schrägen auf die Höhenlinien von 2m bzw. 1m schieben. Die jeweiligen Aufsatzpunkte auf dem Boden zeigen die Messpunkte für die notwendige Einteilung des Raumes in mehrere Rechtecke für die Gesamt-Wohnflächen-Berechnung in qm.
Auf geht's - Dazu braucht man keinen kostenpflichtigen Fachmann (min EUR 200,00).
Für eigenen spätere Zwecke, z.B. Bescheidkontrolle, könnte es ratsam sein, sich die Einteilung der jeweiligen Räume auf Papier mit Massangaben freihand zu skizzieren.
Zollstock, günstiger Laserentfernungsmesser von Amazon und ein Ausdruck vom Grundriss, wo ich die Teilflächen eingezeichnet habe, die ich dann vermessen habe.
Als Ergänzung: Unter Dachschrägen muss quasi zwei- bzw. dreigeteilt werden:
Höhe größer als 2 Meter, Höhe zwischen 2m und 1m sowie unter 1m.
Das entspricht den Flächenzurechnungen von 100%, 50% und 0%.
[...]
Einfacher: zur ptaktischen Hilfe
Kantholz/Dachlatte auf genau 200 cm zuschneiden Lassen(Baumarkt) und ggfls. ein 2. Holz mit 100 cm dazu, - falls die hauseigene Wasserwaage kleiner 100 cm ist.
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Günstiger für den gleichen Zweck kommen 2 Kunststoff-Kabelrohre mit 2 m Länge, von denen sich das eine problemlos auf 1 m kürzen lässt.
Kantholz/Dachlatte - hier insbesondere das 1m-Stück - sollte man allerdings bevorzugen, sofern noch mindestens ein unter (z.B.) 16 Jahre altes Töchterlein gelegentlich die Füße unter den Familientisch steckt: Zum allfälligen Vertreiben der dazu passenden oder eher unpassenden "Dachkater" entsprechenden Alters taugen solche Kabelrohre erwiesenermaßen nicht.
