ETF oder Immobilie mit garantierten Mietzins

  • Hallo in die Runde,

    ich grübel gerade darüber, wie ich 150.000 € anlegen soll. ETF oder Immo:

    Entweder die 150.000 € für die nächsten 10 Jahre in ein World ETF anlegen
    oder
    für 150.000 € eine Immo kaufen, die für die nächsten 25 Jahre einen garantierten Mietzins von 5 % plus Anpassung an Inflation herausspringt. Man muss sich um nix kümmern. Handelt sich um einen Pachtvertrag. Die Immo kann ich incl. des Pachtvertrags jederzeit verkaufen. Plan wäre heute in 10 Jahren wieder verkaufen.


    Beim ETF habe keinen garantierten "Gewinn". Bei der Immo kann keiner sagen, wieviel Euro ich für den Verkauf in 10 Jahren bekomme.


    Tendiere zur Immo.


    Was ist Eure Meinung dazu?


    Freue mich auf Entscheidungshilfe :)

    Viele Grüße

    Martin

  • die für die nächsten 25 Jahre einen garantierten Mietzins von 5 % plus Anpassung an Inflation herausspringt. Man muss sich um nix kümmern.

    Ich kaufe mir nachher mal schnell einen 2023er Kalender und schaue nach, ob heute schon der 1. April ist ;)


    Ansonsten, die Mietrendite musst du immer vor Steuern sehen. Ferner liegt die derzeit überwiegend bei eher zwischen 2 und knapp 3%. Und überhaupt... bei der aktuellen Lage ist auch eine 5%ige Mietrendite eine negative Real-Rendite.


    Immobilien (zur Vermietung...) lohnen sich derzeit nur, wenn der Preis (aus Kauf, Kaufnebenkosten und Sanierung in Relation zum Jahresmietwert) passt und mit einer Kreditaufnahme eine 'Hebelwirkung entsteht. Dass man sich bei so einer Geschichte um nix kümmer müsste, ääääähhh, wäre mir neu.

  • 5% Garantierter Mietzins? Diese Garantie kann es nicht geben. Es kann höchstens mit geringer Ausfallwahrscheinlichkeit diesen Mietzins geben. Da würde ich mir die Solvenz des Pächters aber mal genau anschauen.

    Ich würde mich allerdings fragen warum der jetzige Besitzer sich unter diesen guten Bedingungen von der Immobilie trennen möchte.

  • Beim ETF habe keinen garantierten "Gewinn". Bei der Immo kann keiner sagen, wieviel Euro ich für den Verkauf in 10 Jahren bekomme.


    Tendiere zur Immo.


    Was ist Eure Meinung dazu?

    ... generell sollte man übrigens Anlage- bzw. Investitionsentscheidungen treffen, wenn die sog. Gesamtsituation bekannt ist bzw. man sich ihrer bewusst ist.

  • Hallo Martin,


    diese Immobiliengeschichte klingt zu gut, um wahr zu sein. Nur ein paar Überlegungen:

    Pachtvertrag bedeutet Gewerbeimmobilie?

    Warum kauft der Pächter nicht selbst? Für 5% ohne Inflationsanpassung bekommt er heute garantiert einen Kredit. Oder ist er nicht kreditwürdig?

    Wie Referat Janders schon schrieb, wie seriös ist der Garantiegeber?

    Welche Risiken – z.B. Altlasten, Gebäudesanierung, staatliche Auflagen – kommen auf den Eigentümer zu?

    Sie brauchen sich um nichts zu kümmern, d.h. der „Kümmerer“ verdient mit. Welches Gewerbe kann heute für die nächsten 25 Jahre stabil einen inflationsbereinigten Gewinn von 10% und mehr garantieren?


    Ganz generell, solche Kaufmodelle mit garantieren Mieteinnahmen kommen immer in Krisenzeiten der Immobilienbranche auf den Markt. In der Vergangenheit sind die Käufer selten damit glücklich geworden.


    Mein Rat: Finger weg.


    Gruß Pumphut

  • Hallo zusammen,

    bisserl zum Hintergrund:
    Es wird genauso abgewickelt, wie, wenn mann eine Pflegeimmo kauft. Du kaufst die Bude und schließt einen Pachtvertrag mit dem Betreiber ab. Der Betreiber vermietet die Bude an Pflegebdürftige. Man muss sich um nix kümmern. Auch nicht um Sannierungen oder dergleichen. Man bekommt dann monatlich einen gewissen Mietzins. Man kann jederzeit die Bude incl. des Pachtvertrags wieder verkaufen. Es macht aber erst Sinn die Bude nach 10 Jahren wegen der Spekulationssteuer zu verkaufen.


    Ich habe schon drei Pflegeimmos und bin bis dato sehr zufrieden. Ich habe auch einen hohen KfW-Zuschuss erhalten und die Buden sind neu.


    Bei diesem Objetk handelt es sich um ein kleines zweistöckiges Ferienhaus. Die Ferienhäuser sind kernsarniert und evtl. anfallende Reparaturen, Instandhaltungskosten und dergleichen werden von dem Betreiber übernommen. Das Häuschen wird wie bei einer Pflegeimmo an den Betreiber verpachtet, bekommt monatlich seinen Mietzins und muss sich um nix kümmern. Der Betreiber vermietet das Häuschen an Feriengäste (bis zu 6-8 Personen können in so einem Ferienhäuschen unterkommen.

    Ich habe schon so ein Ferienhäuschen und es funkt gut. Monatlich streich ich den Mietzins ein.


    Jetzt überlege ich eben ein zweites Häuschen zu kaufen. Der Mietzins für derartige Buden liegen eigentlich eher z.Zt. knapp über 3 % und sinken eher als, dass sie steigen. Deswegen ist ein Mietzins von 5 % sehr gut.

    Nach Rücksprache mit dem Verkäufer/Betreiber erhalte ich sogar 5,5% vom Kaufpreis und der Mietzins wird entpsrechend der Inflation in Zukunft angepasst. Bei 150.000 € sind das 8.250 € pro Jahr vor Steuer. Ich finde den Deal ganz gut.


    Ich denke ich werde das machen, da ich eben 5,5% sicher habe und keiner prognostieren kann, ob ich mit ETFs in Zukunft mehr erwirtschaften kann.

    Zusätzlich überlege ich eben den Mietzins als Sparplan in einen ETF zu schießen.


    Guter Deal? Was meint Ihr?


    P.S.: Das ist kein Aprilscherz ;)


    Grüße Martin

  • Und wenn das so save ist, ist dann nicht der, der an Dich vermietet … ein Doofie, weil er Rendite für sich liegenlässt, die er haben könnte?

  • Kannst ja mal im Handelsregister schauen was du zu Betreibern dieses Immodeals finden kannst…..


    Hört sich für mich einfach zu gut an um war zu sein. Und was sich zu gut anhört ist halt oft nicht war.

    Aber das Geld hast du ja über sonst würdest du es ja nicht investieren, deswegen wäre ein Verlust ja auch zu verschmerzen.

  • ... ich versetze mich einmal in die Lage des 'Anbieters' der Immobilie. Ich kaufe eine sanierungsbedürftige Ferienimmobilie, saniere sie und verkaufe sie an jemanden wie FNA . Mir ist mit dem Kauf meine Marge (Unternehmerlohn, Aufwand... Nicht selten um die 30% vom Kaufpreis.) sicher. Und nach mir... die Sintflut ;)


    Im zweiten Schritt stelle ich mir, der ich ja nicht der 'Anbieter' (Verkäufer der Immobilie) bin, die berühmte Qui-Bono-Frage.


    Was hat der 'Betreiber' davon, die Immobilie von mir zu pachten, sie zu vermieten und mir einen relativ ordentlichen Mietzins abzudrücken... wenn er die Immo selbst kaufen könnte?

    Hat der keine Kohle bzw. ist er nicht ausreichend kreditwürdig, um diese Immo zu finanzieren?


    Und... wenn er nicht solvent ist... was ist dann seine mir gegeben Garantie wert? Womit will der 'Kasper' denn den Mietzins an dich abdrücken, wenn die Bude mal zeitweise nicht ausgelastet ist?

    Was ist, wenn jener Kasper übermorgen mit einem Kolbenstecker in die Herzklinik eingeliefert wird?


    Die Sache mit einem eventuellen Verkauf nach 10+ Jahren ist ebenfalls wackelig. Du kennst die Entwicklung der Immobilienpreise nicht, und ebensowenig die der Zinsen (Kreditzinsen) und schon gar nicht den Trend, wie sich die Nachfrage nach solchen Objekten entwickeln könnte.


    Davon, also von dem Kram, der etwas 'iffy' ist, ganz abgesehen... sind 5,5% (vor Steuern) angesichts der derzeitigen Teuerungsraten nicht wirklich prickelnd. Derzeit ist deine Real-Rendite deutlich unter Null...

    Zusätzlich überlege ich eben den Mietzins als Sparplan in einen ETF zu schießen.

    Der Faktor 'Zeit' ist bei Investitionen in volatile Finanzmarktprodukte neben der Höhe der primäre Faktor. Betrag X heute (oder morgen) investieren und nach ca. 10 Jahren dürfte sich dieser Betrag in etwa verdoppelt haben... wenn man die durchschnittlichen Entwicklungen der unmittelbaren Vergangenheit annimmt. Natürlich wäre es möglich, dass ausgerechnet in 10 Jahren die Kurse mal wieder nach unten gehen. Das weißt du bei Immobilien allerdings auch nicht. Aber et joht ja nicht um Immo oder ETF, sondern um die mMn Schwachmaten-Idee, den versteuerten Mietzins pro Rata in ETF zu investieren.


    Rechne dir diese Sache mal grob durch...

  • Hallo Gemeinde,

    ich werde zuschlagen. Ich habe versucht beim Verkäufer mit Hilfe der Maklerin eine Mitzins von 6% heraus zu kitzeln.
    Ergebnis: 6% kann er nicht gegenüber anderen Käufern vertreten, deswegen bekomme ich ab sofort auf ein schon erworbenes Objekt 5,5% anstelle von 5%cund auf das neue Objekt 5,5% anstelle von 5%.

    Der Deal ist noch besser, da das schon erworbene Obkekt einen höheren Kaufpreis hatt und somit mehr Mietzins als beim zweiten bekomme.

    Den Mietzins stecke ich dann in einen ETF per Sparplan.
    Guter Deal. 5,5% habe ich sicher. Vielleicht habe ich mit einem ETF in 10 Jahren mehr auf der Tache, aber hier habe ich 5,5% sicher.
    Grüße und schönes WE