Frage zum Bausparvertrag in Kombi mit Immobilienvertrag

    Hallo,


    ich stehe vor folgendem Problem: Wir haben vor 2 Jahren bei einer Bank ein Immobilienkredit (Bankkredit über 250.000 Euro + KfW-Bank 50.000 Euro) abgeschlossen. Es handelte sich um einen Kombivertrag mit einem Bausparvertrag einer Bausparkasse über die Bank, der zwar auf meinen Namen läuft. Laut Vertragsregelungen hat die Bank jedoch den Hand auf diesem. Scheinbar ist also das Bauspardarlehen (ebenfalls 250.000) ausschließlich für die konkrete Immobilie zu verwenden.


    Bei dieser Art von Verträgen soll es vermutlich so sein, dass man zwei parallele Verträge (Kredit + Bausparer) zu laufen hat, damit bei Zuteilungsreife des Bauspardarlehens dieses zur einmaligen Komplettabbezahlung des Immobilienkredits genutzt wird. Ob das nun sinnvoll war oder nicht, bleibt dahingestellt, weil ich mittlerweile immer wieder gelesen hatte, dass einfach "Annuitätsdarlehen" meistens die bessere Wahl sind, weil die Bausparverträge, so wie bei uns auch, meistens mit einer Abschlussgebühr (4.000 Euro) verbunden sind.


    Wir zahlen monatlich ungefähr 400€ für das Darlehen ab und zugleich 800 Euro in den Bausparvertrag.

    Der Immobilienkredit läuft über 15 Jahre (Zinsbindung) hat einen effektiven Zins von 1,5, das Bauspardarlehen hingegen 1,3 sowie Guthabenzins von 0,1%.


    Nun haben wir theoretisch die Möglichkeit beim Immobilienkredit eine einmalige jährliche Sondertilgung über bis zu 14.000 Euro vorzunehmen.


    Mir stellt sich nun die Frage, ob es mehr Sinn macht, die Sondertilgung jährlich zu nutzen oder besser doch dasselbe Geld in den Bausparvertrag einzuzahlen. Hat jemand eine Empfehlung?

    Was du beschreibst, nennt sich Darlehen gegen Tilgungssaussetzung oder kurz TA-Darlehen. Manchmal auch Sofort-Bausparer. Die Kombination ist meistens relativ teuer und unvorteilhaft für den Kunden. Du hast nicht nur die hohe Abschlussgebühr, sondern gehst auch von Anfang an ein negatives Zinsdifferenzgeschäft ein, da du einen Sparvertrag mit 0,1% besparst während du gleichzeitig einen Kredit mit 1,5% nicht tilgst. Jede Zahlung in den BSV wird faktisch mit -1,4% verzinst (!). Dieser Nachteil ist später kaum mehr aufzuholen und für Sicherheitsbedürftige ist ein Darlehen mit sehr langer Zinsbindung die bessere Wahl.


    Jetzt ist das Kind aber schon in den Brunnen gefallen und bei den aktuellen Zinsen macht eine Kündigung keinen Sinn (verglichen mit aktuellen Bedingungen ist das eine supergünstige Finanzierung). Ebenso wenig Sinn machen zusätzliche Einzahlungen in den Bausparvertrag, da diese praktisch unverzinst sind. Sondertilgungen in die Zwischenfinanzierung bringen ebenfalls wenig, da der Bausparvertrag sonst nicht schneller zuteilungsreif ist.

    Eventuell lässt sich hier etwas mit einer Kombination aus Einzahlungen in den Bausparvertrag zur schnelleren Zuteilungsreife und dem Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren machen. Aber ehrlich gesagt würde ich hier gar nicht rumfrickeln, das wird kompliziert und am Ende optimierst du nur Kleinigkeiten. Ich würde stattdessen einfach die Hausrate als Miete an die Bank betrachten und das Geld anlegen. Das bringt viel mehr als mit Gewalt ein niedrig verzinstes TA-Darlehen zu tilgen.

    Erstmal danke für deine Antwort!


    "Ich würde stattdessen einfach die Hausrate als Miete an die Bank betrachten".

    => Meinst Du damit, dass ich mit der Bank in Kontakt treten sollte, um mal zu erfragen, ob ich die monatliche Rate erhöhen kann?

    Und Weiß Du/sonst jemand hier zufällig, wie es grundsätzlich abläuft, wenn ein solches TA-Darlehen mit Sondertilgungen reduziert wird, obwohl das Bauspardarlehen so angepasst ist, dass eigentlich das Darlehen gar nicht mit Sondertilgungen reduziert wird? Also wenn ich als Bauspardarlehen 250.000€ vorher geplant hatte, jetzt aber durch die Sondertilgungen des Darlehens nur noch 110.000€ zum Schluss übrig habe, könnte ich doch einfach nur 110.000 Bauspardarlehen abrufen, oder?

    Schlechtes Modell, so andere Modelle, insbesondere ein Annuitätendarlehen, in Frage gekommen sind.


    Das Geld solltest anlegen, denn es dürfte mittlerweile einen höheren Sparzins geben, als der Zahlzins ausweist, somit entschuldest du dich zumindest mit dem sonderzutilgendem Kapital, was bei dem laufenden Kapital negativ geschieht.


    Nach Zuteilung des Bausparvertrages und Ablösung des endfälligen Darlehens kannst du dann das angesparte Kapital, was ja höherverzins angelegt war, zur Ablösung des Bauspardarlehens einsetzen.


    Da es ein endfälliges Darlehen bei der DSL Bank ist und kein Vorausdarlehen, kannst du nach BGH § 489 nach 10 1/2 Jahren nach Vollauszahlung das Darlehen ohnehin zurückführen. Eine Zuteilung dürfte, so du noch weiteres Kapital zur Verfügung hast (weshalb die den thread ja eröffnet hast) für die Ablösung eh keine Rolle spielen, somit ergibt eine Einzahlung in den BSV für eine schnellere Zuteilung wahrscheinlich ohnehin keinen Sinn, da oder wenn nach 10 1/2 Jahren die Summe des endfälligen Darlehens durch angespartes Kapital aus der Anlage und dem Bausparvertrag ohnehin zur Verfügung steht.

    Danke Der Buhmann für die Antwort.

    Nur damit ich es als Laie richtig verstehe zum Verständnis:

    Zitat

    Das Geld solltest anlegen, denn es dürfte mittlerweile einen höheren Sparzins geben, als der Zahlzins ausweist, somit entschuldest du dich zumindest mit dem sonderzutilgendem Kapital, was bei dem laufenden Kapital negativ geschieht.

    Damit wäre in der Praxis gemeint, dass ich das Geld zB als Tagesgeldkonto mit >1,5 vermehre (natürlich so hoch wie möglich) UND trotzdem regelmäßig das Darlehen maximal sondertilge?
    Oder meinst Du, dass ich alles Geld, was grds. über ist auf z.B. ein Tagesgeldkonto einzahle, um nach 10,5 Jahren mit dem Gesamtbetrag das Bauspardarlehen abzubezahlen? Würde dann also deiner Ansicht nach die Sondertilgung des Kreditdarlehens bei diesen Voraussetzungen überhaupt keinen Sinn ergeben?


    Zitat

    Da es ein endfälliges Darlehen bei der DSL Bank ist und kein Vorausdarlehen, kannst du nach BGH § 489 nach 10 1/2 Jahren nach Vollauszahlung das Darlehen ohnehin zurückführen

    Darf ich fragen, was das zurückführen praktisch bedeutet?

    Ich verstehe das so:

    Wenn Du so willst wird alles was Du sondertilgst mit 1,4% verzinst. Wenn Du es stattdessen zur Bank bringst, sind es 2-3%.

    Also lieber zur Bank (Festgeld) und dann z.B. nach den 10 Jahren dank der Zinsen einen größeren Betrag tilgen als wenn Du jetzt jährlich gesondertilgt hättest.

    Zitat von Syndro

    "Ich würde stattdessen einfach die Hausrate als Miete an die Bank betrachten".

    => Meinst Du damit, dass ich mit der Bank in Kontakt treten sollte, um mal zu erfragen, ob ich die monatliche Rate erhöhen kann?

    Nein, im Gegenteil. Das ist jetzt einfach ein Posten, der jeden Monat kommt, wie eben die Miete. Mit dem Unterschied, dass das Haus irgendwann dir gehört und du bei tropfenden Wasserhähnen dran bist.

    Worum es mir aber vor allem ging...nicht die Schulden sehen, sondern den Cashflow. Mit einem TA-Darlehen hast du den bis zur letzten Rate fixiert und auch im Verhältnis zu aktuellen Finanzierungen echt niedrige Zinsen. Klar, gleich auf 20 Jahre fixieren wäre optimaler gewesen. Aber macht euch dazu nicht den Kopf. Lieber ans Leben und die Altersvorsorge denken.

    Danke für alle Antworten nochmal!


    Also wenn ich es richtig verstanden habe, zusammengefasst: Ich habe 15 Jahre das Immobiliendarlehen, wobei ich vermutlich 15 Jahre lang mit der geringen Rate von 400€ nur die Zinsen durchgehend abbezahle und nach 15 Jahre immer noch die gesamte Immobilienkreditsumme zu zahlen ist.
    Nach diesen 15 Jahren ist jedoch parallel das Bauspardarlehen zuteilungsreif und ich bezahle mit dem Bauspardarlehen (= selbe Summe wie das Immobiliendarlehen) faktisch das Immobiliendarlehen auf einmal ab. Ab dem 16 Jahr zahle ich anschließend nun wiederum monatlich das Bauspardarlehen ab mit dem einzigen Unterschied, dass das Bauspardarlehen einen geringeren Zinssatz im Vergleich zum ehemaligen Immobiliendarlehen hatte und ein großer Teil des Bauspardarlehens durch meine aktuell bereits monatlichen Bauspareinzahlungen (Rate in Höhe von 800€) "abbezahlt" sein wird. So richtig?

    Ja, dein Darlehen ist jetzt nichts anderes als eine längere Zwischenfinanzierung, die am Ende komplett durch den BSV abgelöst wird. Ein größerer Teil des BSV ist aber noch nicht abbezahlt, in der Regel ist ein BSV bei ca. 40% zuteilungsreif.

    Du solltest auch bei deiner Finanzierung eine Menge Papier erhalten haben, darunter einen Tilgungsplan für dein Konstrukt.

    Aus dem DSL Darlehensvertrag:


    Ist der Bausparvertrag vertragsgemäß angespart worden und ist die entsprechende Zuteilungsreife erreicht, hat der Bausparer einen Anspruch auf das Bauspardarlehen unter dem Vorbehalt der positiven Kreditwürdigkeitsprüfung. Der genaue Zeitpunkt der Zuteilung kann bei Abschluss des Bausparvertrags nicht festgelegt werden. Das Darlehen kann in Höhe der Differenz zwischen Bausparsumme und Bausparguthaben ausgezahlt werden. Somit kann der Bausparer über die gesamte Bausparsumme verfügen.



    Aus dem BHW Bausparvertrag:


    4 Zuteilung des Bausparvertrages


    (1) Die Zuteilung (Standardzuteilung bzw. Wahlzuteilung) des Bausparvertrages ist eine Voraussetzung für die Auszahlung der Bausparsumme. Die Zuteilung wird dem Bausparer mitgeteilt mit der Aufforderung, innerhalb von vier Wochen ab Datum der Zuteilungsnachricht zu erklären, ob er die Rechte aus der Zuteilung wahrnimmt (Zuteilungsannahme).


    (2) Standardzuteilung Die Bausparkasse nimmt die Zuteilungen jeweils am ersten Tag eines jeden Monats vor (Zuteilungstermin). Um die zuzuteilenden Bausparverträge zu ermitteln, geht die Bausparkasse wie folgt vor:

    a) Die Zuteilungstermine der Kalenderquartale werden zu Zuteilungsperioden zusammengefasst. Jeder Zuteilungsperiode ist ein Bewertungsstichtag zugeordnet. Der zugehörige Bewertungsstichtag für die Zuteilungsperiode ist für das: (…)


    b) An den Bewertungsstichtagen wird jeweils die Bewertungszahl ermittelt. Die Bewertungszahl des einzelnen Bausparvertrages berechnet sich aus der Ansparleistung multipliziert mit dem Bewertungszahlfaktor geteilt durch die Darlehensleistung.



    8.) Verfügbarkeit des Guthabens / Kündigungsvoraussetzungen


    Der Bausparer kann den Bausparvertrag jederzeit gegenüber der Bausparkasse kündigen. Er kann die Rückzahlung seines Bausparguthabens frühestens 6 Monate nach Eingang seiner Kündigung verlangen. Auf Wunsch des Bausparers zahlt die Bausparkasse das Guthaben vorzeitig unter Einbehaltung eines Diskonts von 3 % aus. Solange die Rückzahlung des Bausparguthabens noch nicht begonnen hat, führt die Bausparkasse auf Antrag des Bausparers den Bausparvertrag unverändert fort. Reichen 25 % der für die Zuteilung verfügbaren Mittel nicht für die Rückzahlung der Bausparguthaben gekündigter Verträge aus, können Rückzahlungen auf spätere Zuteilungstermine verschoben werden


    Frage: Ich verstehe das als Laie so, dass jetzt den Bausparvertrag kündigen könnte und mit der DSL Bank verhandeln könnte, dass ich die monatl. Bausparrate (bislang) iHv 930€ nun ins Darlehen monatlich pumpe. Korrekt?


    UND


    Soweit ich weiß, macht es finanziell sehr viel Sinn bei Immobiliendarlehen möglichst frühzeitig Sondertilgungen vorzunehmen, weil sich dies auf die Zinsraten positiv auswirkt. Da gab es mal Rechenbeispiele in der ein oder anderen Zeitschrift. Und dort wurde immer dazu geraten, sofern möglich, frühzeitig sondertilgen.


    Ein Tilgungsplan liegt mir vor. Darin wird für den Bausparvertrag aufgeführt:

    Vertragsbeginn 23.09.2019

    Sparphase 15 Jahre
    Voraussichtliches Zuteilungsquartal II/2035

    Tilgungsphase 9 Jahre

    Tilgungsbeitrag 1.250,00 €

    Gesamtlaufzeit 24 Jahre

    Beim DSL-Darlehen:

    Zinsbindung 15 Jahre
    Kalk. Laufzeit (ca.) 16 Jahre

    Tilgungssatz Ausgesetzt

    Optionale Sondertilgung (p.a.) 5,00%

    Restschuld am Ende der Zinsbindung 304.000,00 €

    Im Tilgungsplan finde ich jedoch nichts zum konkreten Auszahlungstermin Bauspardarlehen.

    Das sind allgemein gefasste Bestimmungen. Entscheidend ist es, ob der Bausparvertrag individuell den Beürfnissen angepasst berechnet und entsprechend auch bespart wurde/wird, als dass die Zuteilungsprognose nach 15 Jahren, eben nach Auslauf der Zinsfestschreibungszeit , auch eingehalten, zugeteilt wird.


    Es ist mitnichten so, dass die Sondertilgungen in dem Konstrukt "endfällig gegen Bausapren" die bessere Variante ist, denn es kann erstrebenswert sein, dass der Bauspar eher - sprich schon nach 10 Jahren - zugeteilt wird, damit mit Ablösung des endfälligen Darlehens aus oder mit dem zugeteilten BSV nach 10 Jahren das elendige Modell sein Ende findet.


    Erreicht werden kann das im Übrigen auch, in dem die Restschuld des endfälligen Darlehens durch Sondertilgungen einer entsprechenden Zuteilungssumme entspricht, eine Zuteilungssume die dann geringer sein darf und mit Ermäßigung/Teilung des Bausparvetrages erreicht wird. Das muss und kann individuell berechnet und ermittelt werden.


    Das elendige, endfällige Darlehen kann 10 1/2 Jahre nach Vollauszahlung abgelöst werden.


    Hier ist zu klären, ob der BSV tatsächlich vernünftig berechnet wurde, leider ist dies nicht selten nicht der Fall, häufig, so dass dann der Fall ist, ist die Zins-, und Tilgungsrate so hoch, als dass sich das die Verbraucher gar nicht leisten können/wollen.


    Hier muss es - so handhaben wir das, so wir dieses Modell anbieten sollen/müssen und alle Anstrengungen dies zu verhindern nicht gefruchtet haben - eine Berechnung des Bausparvertrages mit allen Zuteilungsparametern und Sparraten geben, gibt es den nicht, kommt zu dem schlechten Modell auch noch eine schlechte Beratung hinzu, was ebenfalls nicht selten ist.


    Was ich immer nicht verstehe, da tätigt und finanziert ein Verbraucher seine Lebensinvestition und bleibt mit vielen Fragen zurück, um sich dann - was ja grundsätzlich der richtige Weg dann ist - über ein Forum Hilfe zu holen.

    Der Buhmann :


    der Bauspsarvertrag wurde bei der BHW, also einer BSK, die zum Konzern der darlehensfinanzierenden DSL-Bank gehört, abgeschlossen.

    Laut Tilgungsplan wurde die Bausparrate (930€) so gewählt, dass der BSV nach 14 Jahren und 8 Monaten zugeteilt wird, wenn die monatl. Rate eingehalten wird. Der Vorteil bei der BHW ist, dass diese vierteljährig zuteilt und da idR größere Darlehen vordergründig bedient werden, sollte es bei mir keine ewig lange Verzögerung geben, wenn alles nach Tilgungsplan wie vorgebenen läuft.

    Laut Berater könnte man zudem das Darlehen (variabler Zins) im Falle einer noch nicht erfolgten Zuteilung einfach so lange weiterbezahlen, bis die BSK zuteilt.

    Bei einer selbst verschuldeten verzögerten Besparung des BSV könnte man auch Erspartes in den BSV als Ausgleich später einzahlen, um die zeitgerechte Zuteilung wahrscheinlich werden zu lassen.

    Laut Berater wird auch von keiner BSK bspw. ein fester Tag der Zuteilung "garantiert".