Eigenkapital

    Patrick1978 deine Riester kannst du beim Immobilienkauf in Wohnriester umwandeln. Ob das sinnvoll ist musst du dir mal genau ausrechnen lassen. Aber Wohnriester ist unglaublich kompliziert und würde Dir beim Cash auch nicht helfen.


    Aus den anderen beiden Produkten Cash zu bekommen ist möglich, aber da musst du Dir überlegen wie doch vorgehen willst. Wiederruf, Verkauf oder kündigen.

    Patrick1978


    Vor ca 5 Jahren wollte ich mir eine Eigentumswohnung kaufen und hatte damals - genau wie Du heute - eine Riester-Rente, eine Kapital-Lebensversicherung und eine Rentenversicherung in der Hinterhand (sowie natürlich ein bisschen Cash auf dem Tagegeldkonto).

    Meine damalige Kreditberaterin hat weitergehend den Daumen gesenkt bezüglich meiner illiquiden Reserven. Begründung: Banken wollen es so einfach wie möglich und haben überhaupt keine Lust auf bestehende Verträge.

    Wenn ich mich richtig erinnere, sagte sie, dass meine 3 Verträge niemals zu 100% von den Banken angerechnet würden, sondern bestenfalls zu 70%.

    Und bei Riester-Renten hat sie eindeutig abgewunken: Damit will keine Bank etwas zu tun haben, und auch nicht mit Wohnriester, weil viel zu kompliziert!


    Wie gesagt: Das war vor ca 5 Jahren, und damals waren die Banken noch deutlich generöser drauf als heutzutage.


    Kapital-Lebensversicherung und Rentenversicherung sind inzwischen gekündig (die Riester-Kündigung geht diese Woche in die Post) und ich habe es definitiv nicht bereut - ganz im Gegenteil: Dann hatte ich gut Cash auf der hohen Kante und der Immobilienkredit zum guten Zins war kein Problem mehr dank hohem Eigenanteil und die Nebenkosten waren auch abgedeckt. Nebenher blieb für ETFs auch noch was übrig ?


    Um kurzfristig Cash für die Nebenkosten zu generieren, wirst du wohl (mindestens) einen deiner drei Verträge verkaufen müssen. Oder du hast noch Verwandte/Freunde, die dir finanziell unter die Arme greifen (können)

    Zitat von Patrick1978

    Gilt das auch, wenn man das Eigenkapital nicht für einen Immokauf einsetzt, sondern die Besparung bis zur Rente durchhält?

    MMn darf (sollte) man die Sinnhaftigkeit der beiden Verträge prüfen und wird - spätestens dann - vermutlich die 'Besparung bis zur Rente' als eine Variante der emissionsfreien Geldverbrennung einstufen...

    Zitat von LebenimSueden

    Ja, Unkündbarkeit hilft. Trotzdem sind bei der aktuellen Kombination von Zinsen und Preisen die monatlichen Raten ziemlich heftig. Erst recht, wenn nicht nur 80% sondern 100% finanziert werden müssen

    Das glaube ich gerne, auch wenn aus der Gang alle schon durch sind mit bauen/kaufen und ich daher keinen aktuellen Überblick habe.

    Das niedersächsische Outback jenseits der Metropolregionen ist ohnehin nicht so preisintensiv wie das Ländle.

    Vorab: Aus meiner Sicht haben sich mit der - im März 2016 in deutsches Recht implementierten - "EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie" (WoKri bzw. WIKR genannt) die Spielregeln bei Immobilien-Finanzierungen signifikant verändert (Stichworte: Kreditwürdigkeitsprüfung, Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Laufzeit usw.).


    Das Ganze wurde damals ziemlich lausig umgesetzt (vom BMJV unter Federführung von Heiko Maas), so daß es zu erheblichen Problemen samt Nachbesserungen kam - die schließlich im April 2018 in der "Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung" (ImmoKWPLV) mündeten (kein Witz, das Bürokratiemonster heißt wirklich so).


    Gestartet war das Ganze als Regulatorik vor ewiger Zeit in Brüssel unter dem Label "Verbraucherschutz" und dem Motto: Schutz der Bürger vor Verlust des Wohneigentums. Nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund der Erfahrungen der damaligen US-Immobilienkrise mit massenweise Zwangsversteigerungen von Immobilien. Aufgrund veränderter Rahmenbedingungen im weiteren Verlauf (Eurokrise, ultra-expansive Geldpolitik der EZB, massiver Anstieg der Immobilienpreise, Darlehen mit einer Null vor dem Komma beim Zinssatz usw.) mutierte diese Richtlinie dann aber bis zum Zeitpunkt ihrer Implementierung eher zu einer makroprudentiellen Maßnahme und Steuerung, die weniger den Verbraucher in den Mittelpunkt stellte sondern mehr die Finanzstabilität insgesamt (Immobilienblase) im Auge hatte.


    Vor diesem Hintergrund dürfte es gerade für "Schwellenhaushalte" (eher auf Kante genähte Finanzierung, geringes Eigenkapital usw. - der Fall Patrick1978 klingt danach) generell eher schwerer geworden sein, eine Baufinanzierung überhaupt noch zu erhalten. Dies dürfte sich durch die jüngst nochmals geänderte Situation (Zinskonditionen in dem Bereich haben sich verdrei- bzw. vervierfacht, gestiegene Kosten (Rekord-Inflation) schlagen auf die Haushaltsrechnung durch, Immobilienpreise sind nichtsdestotrotz immer noch sehr hoch usw. ) eher noch weiter verschärft haben.


    Zudem ist der Spread bei den Zinsen beachtlich (was bei den in der Regel großen Summen, die bei einer Immobilienfinanzierung im Spiel sind, erhebliche Auswirkungen auf die Annuität (monatliche Rate) hat). Zwischen der Zins-Kondition für eine 90% Finanzierung beispielsweise (wenn diese der Interessent überhaupt erhält) und einer Finanzierung beispielsweise im Realkreditbereich (niedriger Beleihungsauslauf; bei einer Finanzierung von 60% des Beleihungswertes bzw. 50% des Verkehrswertes) können 100 Basispunkte (oder in Einzelfällen) noch mehr Unterschied bei der Zinskondition liegen.


    Das sollte man als Patrick1978 auf dem Schirm haben. Wobei die Regeln und Richtlinien (WIKR; ImmoKWPLV) natürlich für allen Banken in Deutschland gelten (und m. W. auch von der BaFin stichprobenartig geprüft werden) - die Banken nichtsdestotrotz aber in Teilbereichen (Beispiel: Unterlagen, Nachweise etc.) unterschiedlich strikt bzw. streng agieren oder einen Hauch lockerer damit umgehen. Der Gang - neben der Hausbank - zu einem Experten (bzw. unabhängigen Kreditvermittler; wie auch z. B. Unternehmen wie Dr. Klein, Interhyp, Enderlein, Hüttig & Rumpf usw. oder auch einem einzelnen unabhängigen Kreditvermittler) ist da sicherlich zu empfehlen.


    Jeder Fall ist anders und ein erfahrener Kreditvermittler kann am ehesten sagen, was möglich ist und welche Bank ggf. der richtige Ansprechpartner sein könnte (manche mögen lieber Angestellte als Selbständige, manche lieber Eigennutzer als Kapitalanleger usw.).


    Nur meine bescheidene Meinung.


    Gutes Gelingen wünsche ich.

    Zitat von LebenimSueden

    Jetzt mal Butter bei die Fische. Welcher Betrag ist tatsächlich liquide und um welche Summen geht es bei der Immobilie? Besteht überhaupt eine realistische Chance auf eine 100% Finanzierung bei aktuellen Zinsen?

    40.000,- € sind zeitnah liquide. Wenn ich die Kapital-LV und eine fondsgebundene RV kündige, widerrufe o.a. könnte ich weitere 30.000,- generieren. Der Riester wäre dann außen vor.


    Das Nettoeinkommen beläuft sich auf derzeit 7.400,- € netto.


    Mehr als 500.000,- € würde ich derzeit nicht finanzieren. Bei einer 100%-Finanzierung wäre das derzeit 30-35% des Nettoeinkommens.

    Ein Drittel vom Nettoeinkommen für eine voll kreditfinanzierte Immobilie ist schon eine Hausnummer. Insbesondere, wenn von dem Einkommen bisher ja offenbar nicht so arg viel gespart werden sollte oder konnte. Da darf in den nächsten dreißig Jahren aber rein gar nichts überraschend schief gehen.

    Zitat von R.F.

    Insbesondere, wenn von dem Einkommen bisher ja offenbar nicht so arg viel gespart werden sollte oder konnte.

    Finde Deine Hinweise gut.


    Ist mir auch direkt aufgefallen. Bei immerhin nicht so schlechten 7.400 netto lediglich 40.000 sofort verfügbare liquide Mittel (wobei natürlich die Frage wäre, wie lange dieses Einkommen schon erzielt wird). Das würde ich von der Höhe fast noch unter der üblichen Rücklage für Notfälle subsumieren (jedenfalls bei gehobenem Einkommen, weil damit (idR zumindest) auch ein leicht gehobener Lebensstil korrespondiert; Beispiel: Auto(s)).


    Zudem: Der Hebel aufs EK (via Kredit) funktioniert bei Immobilien (leider) in beide Richtungen: Steigt hier die Immo um ca. 10% hat sich das eingesetzte EK mächtig gesteigert bzw. fast verdoppelt - fällt die Immo um 10% ist es sozusagen schon fast weg. Kann einem egal sein, wenn man da auf Dauer wohnen bleiben will und kann (s. aber auch unten). Man muß dann aber damit (auch emotional) klarkommen, daß man "wertmäßig" schon bei einem kleinen Preisrückgang der Immo "unter Wasser" ist.

    Zitat von R.F.

    Da darf in den nächsten dreißig Jahren aber rein gar nichts überraschend schief gehen.

    Halte ich für einen bedenkenswerten Punkt (bei derart engem Budget jedenfalls). Arbeitslosigkeit, erzwungener Wohnortwechsel (wegen Arbeitsplatzwechsel), Berufsunfähigkeit, Krankheit, Unfall, Scheidung - um nur einige Stichworte zu nennen.

    Zitat von R.F.

    Ein Drittel vom Nettoeinkommen für eine voll kreditfinanzierte Immobilie ist schon eine Hausnummer.

    Zumal die Zins-Kondition für so eine Finanzierung deutlich höher sein dürfte, wie für eine mit 30% EK oder sogar im Realkreditbereich (s. auch schon Nr. 30). Eine längere Zinsfestschreibung und/oder iVm einer relativ hohen Anfangstilgung dürfte da angezeigt sind. Und: Die Schuldzinsen sind bei Eigennutzung steuerlich nicht in Ansatz zu bringen.


    Die weiteren 30.000 stehen dazu ja noch unter Vorbehalt (Widerruf, Kündigung a. a. von Kapital LV bzw. fondsgebundene RV). Selbst wenn das Geld da losgeeist werden kann, dürfte das gerade mal (je nach Konstellation) für die Nebenkosten (Transaktionskosten) reichen - oder (je nach Konstellation) vielleicht nicht mal für diese (Grunderwerbssteuer, event. Makler-Courtage, Notar, Grundbuchamt, Umzug und ggf. noch weitere Kosten).


    Kommt mir - nach auch nur summarischer Prüfung - sehr "sportlich" vor. Vielleicht gibt es aber Punkte, die man nicht kennt und die eine andere Einschätzung zulassen (zu erwartende Gehaltssteigerungen, zu erwartende Schenkung, zu erwartende Erbschaft etc.).


    Nur meine bescheidene persönliche Meinung.

    Ich finde den hier schon gegebenen Hinweis - u. a. von mir, aber nicht nur ? - auf einen Vermittler wie die Interhyp sehr zielführend. Auch wenn man mglw. das Traumobjekt noch nicht gefunden hat. Denn dort bekommt man relativ schnell auf Basis eines breiten Marktüberblicks ein sehr konkretes Fahrgefühl, was machbar ist und was nicht.

    Alles richtig: Interhyp & Co geben schon mal grob die Richtung vor, was geht und was nicht.


    ABER: Die Entscheidung, ob ein Immobilienkredit genehmigt wird, trifft allein die Bank und niemand sonst.


    Und oft ist es so: Bei der groben „Vorab-Prüfung“ der Daten (Einkommen, Rücklagen, Lage und Zustand der Immobilie etc etc.) durch Interhyp & Co kommt oftmals ein positives Ergebnis heraus; sprich: Mit dem Kredit scheint es keine Probleme zu geben.


    Wenn dann aber die kreditgebende Bank alles ganz genau in ihr Bewertungsprogramm eingibt und vor Ort die Immobilie in Augenschein nimmt, gab‘s schon oftmals lange Gesichter, weil z.B. aus Sicht der Bank eben doch nicht alles passt, z. B. zu wenig Rücklagen oder der schlechte Zustand der Immobilie oder was auch immer.


    Wollte es nur mal erwähnt haben …

    Zitat von Patrick1978

    Mein "leicht gehobener Lebensstil" sind zwei Kinder und einige Jahre Alleinverdiener in der Familie (bei damals deutlich reduzierter Besoldung).

    Verstehe.


    Daher hatte ich ja auch in Nr. 33 Abs.1 geschrieben "in der Regel" ... und "wobei natürlich die Frage wäre, wie lange dieses Einkommen schon erzielt wird" ...


    Bei derartigen eher etwas komplexeren Themen (eine Immobilienfinanzierung würde ich dazu zählen) sind die individuellen sprich persönlichen Rahmenbedingungen wichtig bis entscheidend. Daher ist es, will man möglichst fundierte und passgenaue Hinweise erhalten, empfehlenswert - jedenfalls aus meiner Sicht - schon im Eröffnungspost die wesentlichen Basics zu nennen (wie Alter, Einkommen, Sicherheit des Einkommens (AN, Selbständiger, Freiberufler, Beamter, ÖD usw.), Eigenkapital, Kaufpreis der Immobilie (falls bekannt) und/oder geplantes Budget für die Suche usw. - zu diesen Basics würde ich zwingend auch den Familienstand zählen sowie ob Kinder vorhanden sind (ggf. auch deren Alter)).


    Um nochmal auf meinen Beitrag 33 (in dem Fall letzter Absatz) zurückzukommen: Für meinen Teil finde ich das Ganze, wie schon dort geschrieben, recht "sportlich" - was natürlich nicht schon automatisch bedeutet, daß es unmöglich ist (vielleicht gibt es ja - s. a. Beitrag 33 letzter Absatz - noch Punkte, die einen das Ganze entspannter sehen lassen könnten.

    Zitat von Patrick1978

    Wir haben aktuell einen Mietvertrag deutlich unter den derzeit üblichen Vergleichsmieten.


    Vielleicht ist es besser, hier wohnen zu bleiben und den Überschuss stumpf zu investieren.

    Auf zinsen-berechnen.de gibt es einen ganz netten Mieten/Kaufen Vergleichsrechner wo man mal bisschen mit den Zahlen spielen kann.

    Zitat von Patrick1978

    Wir haben aktuell einen Mietvertrag deutlich unter den derzeit üblichen Vergleichsmieten.


    Vielleicht ist es besser, hier wohnen zu bleiben und den Überschuss stumpf zu investieren.

    Eine Glaskugel habe ich auch nicht. Der Ansatz dürfte aber nicht die Schlechteste aller Varianten darstellen.


    Einen günstigen Mietvertrag kann man aber - in diesen Zeiten - durchaus als einen "gewissen Vermögenswert" ansehen (wobei sich das auch schnell ändern kann: Verkauf Deiner Wohnung, Mieterhöhungen, Eigenbedarfskündigung etc.). So lange man aber günstig wohnt (als Mieter) könnte man das nutzen, um weiter Kapital zu akkumulieren (mit etwas mehr Kapital sprich EK kann man auch bessere Zins-Konditionen bei der Finanzierung erhalten)


    Die derzeitige Konstellation (immer noch hohe Immopreise bei stark gestiegenen Baufi-Zinsen) ist nicht so toll für einen Immokauf. Erst recht nicht einen eher knapp kalkulierten. Bei Deiner Finanzierung (sehr hoher Beleihungsauslauf bzw. 100%-Finanzierung) könnte man einer Vier vor dem Komma (plus Tilgung) sehr nahe kommen. Oder diese gar übertreffen.


    Im Moment sind bei einigen Bank die Konditionen übrigens invers (10 Jahre Zins-Festschreibung ist minimal günstiger als nur 5 Jahre Festschreibung; und 5 und 15 Zins-Festschreibung unterscheiden sich kaum). Was darauf schließen läßt, daß einige Banken - jedenfalls mittelfristig bis langfristig - tendenziell wieder von einem leicht sinkenden Zinsniveau ausgehen.