Sanierung nach qm zu berechnen ist sicherlich sehr blauäugig, wie schon weiter oben geschrieben, ein paar Euronen in die Hand nehmen und einen Gutachter beauftragen. Alles andere ist orakeln. Gerade da wo Wasser eingedrungen ist, können extreme Kosten auf einen zu kommen.
Kernsanierung von Wohnung lohnenswert?
- Atohm
- Erledigt
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Die Wohnung muss grundsaniert werden.
- Neue Fenster (davon sind zwei große Panorama-Fenster)
- Neues Bad (ggf. auch neue Rohre etc.)
- Neuer Boden
- Wände (neue Tapete + Anstrich)
- Küche (zurzeit keine drin, ggf. Anschlüsse)
- Garage (Tor verbogen, aber noch funktional, könnte man notfalls erstmal so lassen)
- Ggf. auch neue Türen
Ein paar Erfahrungswerte, Großstadt, Rhein-Main-Region, Haus Bj. 1900, Etagenwohnung, 3 Zi., Kü, Bad, 75 m2, Sanierungs- und Renovierungsstau (Mieterin ist nach ca. 25 Jahren Wohndauer verstorben). Alle Preise von vor ca. 6 Jahren. Natürlich muss man Angebote einholen und vergleichen oder wissen, wer zu günstigen Preisen anständige Arbeit macht. Es gibt immer auch Handwerker, die doppelt oder dreimal so viel haben wollen und dafür dann schlechtere Arbeit abliefern. Und natürlich geht es um eine zu vermietende Wohnung, für Selbstnutzung würde man manches anders machen. So viel als Vorbemerkungen.
3 Zimmertüren, davon eine mit Sondermaß, komplett, natürlich mit Einbau und Entsorgung Altmaterial, insgesamt knapp 2.000 €.
Decken gestrichen. Wände mit Raufaser tapeziert, ohne Anstrich. Bei leerer Wohnung 4.800,00 €. Warum "ohne Anstrich"? Weil es mietrechtlich aus Vermieter- und Mietersicht sinnvoll ist, Wohnungen "unrenoviert" zu vermieten und jeder Mieter sowieso eigene Wünsche hat.
Bad, Schimmelsanierung (die Fliesen, Duschwanne und Waschbecken waren noch in Ordnung), also "chemische" Grundreinigung, Fugen erneuert, Anstrich mit schimmelresistenter Farbe an den nicht gefließten Flächen, Duschkabine neu, Toilette neu: 5.200 € (es gab auch Anbieter, die dafür 8.000 € oder 10.000 € veranschlagt hatten).
Böden komplett (außer Bad) mit Laminat mittlerer Qualität belegt, 2.000 €. Warum Laminat? Weil alle Mieter sowieso Laminat wollen, kann ich zwar nicht verstehen, ist aber so. Anders als ein Teppichboden übersteht Laminat außerdem auch mehrere Mietverhältnisse, ist deshalb auch aus Vermietersicht sinnvoll.
Fenster:
3-flügelig 212 x 185 cm, 3-Scheiben-Isolierglas, plus 3x Rolladenpanzer, mit Montage und Entsorgung Altfenster (Holz) zusammen 2.300 €.
2 Stück je 140x110 mit Kippmechanismus, 3-Scheiben-Isolierglas, mit Montage und Entsorgung Altfenster (Kunststoff), zusammen knapp 2.400 €.
Küche? Anschlüsse werden ja wohl vorhanden sein und ansonsten wird die Küche sinnvollerweise leer vermietet. Eine eingerichtete Küche erleichtert die Vermietung nicht, zumindest zahlt niemand dafür eine höhere Miete. Spätestens bei der zweiten Vermietung ist sie eher ein Hindernis.
Für 1.200 € wurden noch zwei Heizkörper erneuert, die schlimm aussahen, lackieren wäre teurer gewesen als der Austausch.
Da sind wir insgesamt noch unter 20.000 € und die konkrete Wohnung sah danach wirklich gut aus, wurde völlig problemlos für 750 € Kaltmiete vermietet und kostet heute 900 € kalt. Außer Kleinkram ist seitdem auch nichts mehr an Instandhaltungskosten angefallen.
Was sonstige Investitionen angeht:
Eine neue Brennwertgastherme kostet selbst zu den aktuellen Wucherpreisen für ein 3-Familienhaus um 15.000 €, bei drei Parteien, die sich diese Kosten teilen, wäre das eine sinnvolle Investition, die ich sofort in Angriff nehmen würde.
Dachsanierung? Da müssen sich die Eigentümer einig werden, in einem rein vermieteten Haus würde ich dafür keinen Cent investieren. Das dankt einem niemand und ist faktisch auch nicht erzwingbar.
Kein Mieter hat einen Anspruch auf Errichtung einer Ladestation für E-Autos. Ich glaube auch nicht, dass sich Mieter dafür interessieren. Für E-Autos gibt es klar sozial abgrenzbare Ziel- und Interessentengruppen. Mieter von Etagenwohnungen gehören nicht dazu.
Die Kosten müssen jedenfalls nicht von der Übernahme so einer Wohnung abschrecken. Es ist eher eine Frage der Grundeinstellung. Es muss die Bereitschaft da sein, sich ein wenig um sein Eigentum zu kümmern. Und man muss den spezifischen Wert einer Immobilie zu schätzen wissen, was aber bei 10% Inflation und abwärts gehenden Aktienmärkten derzeit gar nicht so schwer ist.
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Naja, die Dinge die du hier in Frage stellst kann ich in der Praxis anders beobachten. Mag evtl. an der Anzahl der zu betreuenden Mieteinheiten liegen.
Ladestation ist definitiv ein Thema, das immer mehr aufkommt.
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Ladestation ist ein Thema primär für Einfamilienhäuser. In dem geschilderten Beispiel (Stadthaus, 6 Wohneinheiten) haben die Mieter nicht einmal einen Parkplatz auf dem Grundstück. So weit die überhaupt ein Auto haben, wird am Straßenrand geparkt. Da wird das Thema Ladestation nie eine Rolle spielen und es wird trotzdem auch in Zukunft jede Menge Interessenten für solche Wohnungen geben.
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Wallbox sollte beim Dreifamilienhaus eher kein Problem sein, da wird kein komplexes Lastmanagement fällig. Der Mieter hat Anspruch darauf, eine Wallbox auf seine Kosten zu installieren.
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Ja, aber das kostet den Vermieter nichts, er würde sich sogar über so einen freigiebigen Mieter freuen. Aber es ist blanke Theorie, denn wer zur Miete wohnt, hat typischerweise kein Interesse, in fremdes Eigentum zu investieren. Und die Wallbox könnte er beim Auszug nicht einmal mitnehmen.
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Wallboxen sind in der Hinsicht wie Küchen. Entweder man nimmt sie mit (in beiden Fällen eher unwirtschaftlich) oder verlangt eine Ablöse. Und da wir demnächst alle ganz grün mit Strom aus der Steckdose fahren sollen, werden auch Mieter investieren müssen.
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Nein, wir freuen uns nicht über so freigibige Mieter. Unsere Bauingenieure sind ob der vielen Einzellösungen eher am Fluchen.
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Wallboxen sind in der Hinsicht wie Küchen. Entweder man nimmt sie mit (in beiden Fällen eher unwirtschaftlich) oder verlangt eine Ablöse. ...
Verlangen kann jeder alles. Aber die fest mit der Elektroinstallation des Hauses verbundene Wallbox ist - anders als die Küche - Bestandteil des Hauses und damit Eigentum des Hauseigentümers. Anspruch auf eine Abstandszahlung besteht nur, wenn das vereinbart ist. Da geht auch nichts über Bereicherungsgrundsätze, denn wenn der Hauseigentümer das gar nicht haben wollte, dann ist das der Musterfall der aufgedrängten Bereicherung, die nicht auszugleichen ist.
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Eine Wallbox lässt sich auch vom Elektriker wieder abklemmen. Natürlich auf Kosten des Mieters. Die Interpretation, dass die Wallbox automatisch zum Eigentum des Vermieters wird, höre ich zum ersten Mal und konnte dazu auch im Internet nichts finden.
Aber ich sehe, da haben die Gerichte noch einiges an Arbeit vor sich
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Frag mal einen Elektroinstallateur, ob er das ohne Zustimmung des Hauseigentümers abbauen und abklemmen würde. Da wird sich kein seriöser finden. Ich erinnere mich daran, dass ein Mieter mal auf eigene Kosten eine eigene Sat-Schüssel auf dem Dach installieren lassen wollte, weil er spezielle Empfangswünsche hatte, die nicht von der vorhandenen Installation abgedeckt wurden. Die schriftliche Vermieterzustimmung hatte er. Das hat weder beim Aufbau noch beim späteren Abbau den damit betrauten Firmen genügt. Die wollten beide selbst die ausdrückliche Genehmigung von Eigentümerseite dafür haben, sonst hätten sie die Arbeiten nicht ausgeführt. Und so etwas ist noch nicht einmal Bestandteil des Hauses, sondern bleibt Eigentum des Mieters.
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Wallbox sollte beim Dreifamilienhaus eher kein Problem sein, da wird kein komplexes Lastmanagement fällig. Der Mieter hat Anspruch darauf, eine Wallbox auf seine Kosten zu installieren.
Der Vermieter hat aber auch das Recht, den Mieter auszusuchen und diesen Punkt im Auswahlprozess zu berücksichtigen...
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Das setzt voraus, dass der Mieter das im Vorfeld kommuniziert. Wobei wir hier eine Scheindiskussion führen. Wenn es nach der Politik geht, wird Strom am Stellplatz bald so selbstverständlich sein müssen wie Strom in der Wohnung.
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Der Vermieter hat aber auch das Recht, den Mieter auszusuchen und diesen Punkt im Auswahlprozess zu berücksichtigen...
Was hast du dagegen, dass der Mieter auf eigene Kosten die Infrastruktur aufmotzt?
Selbst wenn er die Wallbox selber theoretisch beim Auszug wieder mitnehmen könnte: Die restliche, dafür notwendige Investitionen (Stromkabel, Unterverteilung, Absicherung) kann und wird er de facto kaum wieder abbauen können. -
Was hast du dagegen, dass der Mieter auf eigene Kosten die Infrastruktur aufmotzt?
Selbst wenn er die Wallbox selber theoretisch beim Auszug wieder mitnehmen könnte: Die restliche, dafür notwendige Investitionen (Stromkabel, Unterverteilung, Absicherung) kann und wird er de facto kaum wieder abbauen können.Zum einen ist es ja nicht nur die Wallbox - da müssen teilweise Leitungen neu verlegt oder erneuert werden, es muss ein zusätzlicher Zähler (mit eigenen Gebühren) her usw... Und das wird nicht alles der Mieter zahlen.
Zum zweiten sagt die Erfahrung, dass Mieter, die vorher schon über Sonderwünsche diskutieren, das nach dem Einzug nicht plötzlich aufhören und nicht sonderlich unproblematische Menschen sind.
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Zum zweiten sagt die Erfahrung, dass Mieter, die vorher schon über Sonderwünsche diskutieren, das nach dem Einzug nicht plötzlich aufhören und nicht sonderlich unproblematische Menschen sind.
Das ist der Grund, warum der intelligente Vermieter bei der Besichtigung selbst auf solche Möglichkeiten zu sprechen kommt ....
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Das ist der Grund, warum der intelligente Vermieter bei der Besichtigung selbst auf solche Möglichkeiten zu sprechen kommt ....
Das ist richtig
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Das ist der Grund, warum der intelligente Vermieter bei der Besichtigung selbst auf solche Möglichkeiten zu sprechen kommt ....
Aber auch der intelligenteste Vermieter kann den Menschen immer nur bis vor den Kopf schauen.
Glück gehört auch noch dazu um sich keinen Querulanten einzufangen.
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Zum einen ist es ja nicht nur die Wallbox - da müssen teilweise Leitungen neu verlegt oder erneuert werden, es muss ein zusätzlicher Zähler (mit eigenen Gebühren) her usw... Und das wird nicht alles der Mieter zahlen.
Doch, natürlich muss der Antragsteller (=Mieter) alles zahlen, was in diesem Zusammenhang steht.
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Doch, natürlich muss der Antragsteller (=Mieter) alles zahlen, was in diesem Zusammenhang steht.
Müssen ja. Aber die Diskussionen hat man trotzdem. Dann lieber ein kurzes "Ja, würde gehen" und später ein "Wir haben uns für jemand anderen entschieden".
