Übertragung durch Schenkung einer Wohnung mit der ohne Nießbrauch

    Hallo zusammen,

    folgender Fall: meine Eltern (Rentner) überlegen sich gerade mir eine vermiete Wohnung zu übertragen.

    Hier stellen sich mir folgende Fragen.

    1.) Soll die Übertragung oder ohne Nießbrauch stattfinden?
    Vorteil mit Nießbrauch. Meine Eltern könnten weiterhin Vermieter sein und die Miete zu einen niedrigeren Satz versteuern.
    Nachteil mit Nießbrauch: eine notwendige Gebäudesanierung könnte ich als neuer Eigentümber nicht von der Steuer absetzen?

    Sehe ich das richtig oder habe ich hier einen Denkfehler? Wie denkt die Community über diese Thema?
    Der Aspekt Schenkungssteuer kann hier vernachlässigt werden, da der Wert der Wohnung gering ist.

    2.) Sanierungspflicht: es ist mein Verständnis, das ich als neuer Eigentümber einer Sanierungspflicht gem GEG habe. Wie kann ich den Umfang hierfür abschätzen? Sollte man vorher einen Energieberater hinzuziehen oder öffnet man damit eher die Büchse der Pandora?

    Gibt es sonst noch weitere Aspekte die ich beachten muss?

    Danke im Voraus an die Community!

    Thomas

    Hallo Thomas Neumann,


    ich verstehe Ihre Frage nicht ganz. Das GEG richtet sich an Eigentümer von Gebäuden. Wie Sie schreiben, sind Ihre Eltern aber Eigentümer einer Wohnung – ich vermute in einer WEG?

    Die Sanierungspflicht würde also erst eintreten, wenn die WEG sie für das Gesamtgebäude beschließt und nicht, wenn Sie eine Wohnung darin übertragen bekommen. Die energetische Sanierung allein einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist auch kaum technisch darstellbar.


    Der Nießbrauch lässt sich flexibel nach den Wünschen der Beteiligten gestalten; auch so, dass der Nießbrauchnehmer wirklich alle Kosten weiterhin trägt. Dazu sollten Sie und Ihre Eltern sich aber von einem spezialisierten Anwalt beraten lassen. Es lauern auch Fallstricke.


    Gruß Pumphut

    Hallo Pumphut,


    danke für die Nachfrage. Ich hab den Sachverhalt in der Tat stark verkürzt dargestellt.

    Es gibt auf dem Grundstück ein Gebäude (alter Teil von 1938 und neuer Teil von 1990). Das Gebäude ist in 2 Wohneingentumseinheiten aufgeilt (alter und neuer Teil). Das Grundsätz ist nicht real geteilt, sondern ideell.

    Der neue Teil ist von meinen Eltern bewohnt mit Wohnrecht (Eigentum liegt aber bereits bei mir).

    Der alte Teil ist noch im Eigentum von meinen Eltern und aktuell fremd vermietet. Wir überlegen diesen alten Teil auch auf mich zu übertragen. Die Mieteinnahmen sollen am besten weiterhin meinen Eltern zufließen. Etwaige Sanierungskosten wären aber durch mich zu tragen.

    Diese werde ich dann aber nicht von der Steuer absetzten können, da ich ja keine Einnahme habe. Richtig?

    Ich hatte angenommen, dass in diesem Fall auf mich eine Sanierungspflicht gem. GEG zukommt. Oder schätzen Sie das anders ein?

    Weitere Meinungen aus der Community sind natürlich auch sehr willkommen.

    Hallo Thomas Neumann,


    die Sachlage wird ja noch komplizierter und komplexer. Irgendwelche Ferndiagnosen von Laien sind für Sie nicht hilfreich. Lassen Sie sich kompetent (und jawohl auch kostenpflichtig) beraten.


    Gruß Pumphut

    Zitat von Pumphut

    Hallo Thomas Neumann,


    die Sachlage wird ja noch komplizierter und komplexer. Irgendwelche Ferndiagnosen von Laien sind für Sie nicht hilfreich. Lassen Sie sich kompetent (und jawohl auch kostenpflichtig) beraten.


    Gruß Pumphut

    Genau, und für diese Beratung würde ich beim Steuerberater anfangen. Mein Notar hat mir in den Schenkungsvertrag zwar reingeschrieben, dass die Abschreibungen beim Nießbrauchnehmer (also nicht beim neuen Eigentümer) angesetzt werden sollen, aber natürlich ohne Garantie, dass das Finanzamt das auch akzeptiert. Gemäß hier https://www.haufe.de/finance/h…sk_PI20354_HI2522306.html ist das sogar ausgeschlossen.

    Eine weitere Alternative wäre Kauf gegen Verkäuferdarlehen.


    Anbei mal mit beispielhaften Zahlen:

    Immobilienwert: 300.000€ Gebäude plus 50.000€ Grundstückswert

    Mieteinnahmen: 12x 1.00€ p.M. = 12.000€ p.a.

    Grenzsteuersatz Eltern: 30%

    Grenzsteuersatz Sohn: 40%


    Aktuelle Situation:

    Eltern Brutto Cash Flow: 12.000€ p.a.

    Eltern zu versteuern: 12.000€ (Grenzsteuersatz)

    Eltern Netto Cash Flow: 8.400€ p.a.

    Sohn Brutto Cash Flow: 0€

    Sohn zu versteuern: 0€

    Sohn Netto Cash Flow: 0€


    Verkauf an Sohn zu 350.000€ gegen Verkäuferdarlehen zu 4% ohne Tilgung:

    Eltern Brutto Cash Flow: 14k€ p.a.

    Eltern zu versteuern: 14k€ (25% Kapitalerstragssteuer)

    Eltern Netto Cash Flow: 10,5k€ p.a.

    Sohn Brutto Cash Flow: 12k€ Miete - 14k€ Zinsen = -2k€

    Sohn zu versteuern: 12k€ Miete - 14k€ - 6k€ (2% AfA auf 300k€) = -8k€ (Grenzsteuersatz)

    Sohn Netto Cash Flow: 12k€ Miete - 14k€ Zinsen + 3,2k€ Steuergutschrift = 1,2k€ p.a.


    Ergebnis:

    Eltern haben netto 2,1k€ p.a. mehr und Sohn 1,2k€ p.a. mehr.

    Das "Mehr" kommt vom Finanzamt und durch das Steuersatzgefälle zustande.

    Dem Sohn gehört die Immobilie und er kann die zukünftigen Sanierungskosten absetzen.

    Die Eltern haben einen Ersatz für die entgangene Miete und eine offene Darlehensforderung gegen den Sohn.

    Sollten die Eltern versterben, geht die Darlehensforderung in die Erbmasse ein und wird wie Vermögen behandelt.

    Den Eltern steht es jedoch frei, jederzeit die Darlehensforderung auch zu erlassen (quasi zu schenken) - damit entfallen aber auch die Zinszahlungen.


    Alterntativ könnte man auch neben den Zinsen eine Tilgungsleistung vereinbaren.

    Damit würden die Zahlungen an die Eltern steigen, aber nach wie vor müssen nur die Zinsen versteuert werden.

    Der Sohn kann die Tilgungsanteil nicht absetzen, aber die zukünftige Schenkung oder das Erbe wird nominell schon mal reduziert.