Mieteinnahme vs. Ausschüttender Welt-ETF

Hallo Herzerle und Herzlich-Willkommen im FT-Forum,

ja, kann man grundsätzlich so machen (und wird auch gemacht).

Georg hat auf seinem Blog einige Fallstudien veröffentlicht, die auch einen Immobilienverkauf und die Umschichtung in Aktien-ETF beinhalten: https://www.finanzen-erklaert.de/category/fallstudie/

Einfach mal schauen.

Man muss sich halt entscheiden, ob man mehr in Richtung Dividenden oder in ein dividendenunabhängiges Weltportfolio investieren möchte und ggf. auch von der Substanz lebt (Verkauf von ETF-Anteilen). Eine Entnahmerate von 3,5% (Brutto) gilt im Allgemeinen als sichere Entnahmerate aus einem weltweiten Portfolio (ewige Rente).

Hier mal 2 unterschiedliche Kandidaten für Ausschüttungen.

Dividenden ETF:

https://de.extraetf.com/etf-profile/IE00B8GKDB10

Ausschüttender Welt ETF:

https://de.extraetf.com/etf-profile/IE00B3RBWM25

Man sieht gut die unterschiedlichen Ausschüttungsrenditen. Allerdings ist der Kurszuwachs des ausschüttenden Welt ETF deutlich größer als der des Dividenden ETF.

Da ich Immobilien weniger mag als Aktien, würde ich es auch so machen. Ich selbst würde auch eher auf Thesaurierer gehen und dann entsprechend Anteile verkaufen, wenn ich welche brauche.

Hallo Herzerle und willkommen im FT Forum,

bin auch der Meinung, kann man machen. Für mich gibt es einige Punkte zu beachten, Dividenden sind nicht immer planbar, da kann es größere Schwankungen geben. Reine Dividenden ETF s performten in der Vergangenheit schlechter als ETF s auf den MSCI World, heißt mit Anteilen verkaufen ist man besser gefahren als mit der Dividenden Auszahlung. Man sollte also mit Rücksetzern klar kommen, Mieteinnahmen sind dagegen konstanter. Aber in guten Börsenzeiten wird der Ertrag die Mieteinnahmen übertreffen, allerdings kann keiner vorhersagen wann diese sind/kommen.

Zitat von Herzerle

Ah, also du meinst im Unterschied zu mir (ausschüttenden ETF), in einen Welt-ETF thesaurierend zu investieren und sich dann einen "Auszahlplan" mit Kapitalerhalt einzurichten? Das wäre auch noch eine gute Idee...aber welche davon wäre die bessere/klügere/steuerrechtlich bessere? Next question

Jein!

Es gibt unterschiedliche ETF. Es gibt marktneutrale Aktien ETF (ausschüttend) z.B. den Vanguard FTSE All World (IE00B3RBWM25) und es gibt Aktien-ETF, die Ihren Fokus speziell auf eine möglichst kontinuierliche und hohe Dividendenausschüttung legen. Hier sind dann 'nur' Aktiengesellschaften mit stabilen Dividendenausschüttungen im ETF enthalten (z.B. Vanguard All World High Dividend IE00B8GKDB10). Hier 'fehlen' dann Firmen, die gar keine oder nur wenig Dividenden ausschütten. Aber wer hätte in den letzten Jahren nicht gern auch Amazon oder Tesla in seinem Depot gehabt?

Steuern sollten erstmal keine Rolle spielen, sondern vorrangig, ob Du/Ihr auch bereit wärt regelmäßig auch mal ETF Anteile zu verkaufen um die gewünschte/notwendige Rendite aus dem ETF ziehen zu können.

jo, da gibbet ein Saidi Video. Thesaurierer gewinnt. Ist aber nicht die Welt.

Zitat von Herzerle

Was haltet ihr von folgender, ganz groben Idee:

2 abbezahlte Wohnungen zu verkaufen (vermutlich gesamt ca. 400.000-500.000 Euro Wert)

und das Geld in einen ausschüttenden Welt-ETF zu stecken. Ziel ist es, sich quasi hieraus dann die Miete zu ziehen.

Tagesgeldkonto, private Rentenvorsorge in Aktien, alles andere ist in trockenen Tüchern.

Ein eigenes Haus wird noch bewohnt, eine andere Wohnung würde ich für unser Kind

behalten wollen.

Kurz: weiblich, Mitte 40, verheiratet, ein Kind.

Die beiden Wohnungen möchte ich gerne nach dem Motto von Saidi: Keep it simple!, verkaufen wollen.

Es kostet Zeit, manchmal Ärger, viel Geld der Mieteinnahmen geht an die Hausverwaltung,

Geldrücklagen für Investitionen (und für die komischen Ideen, die der EU im Hirn herumtollen..) vs. der einfachen Anlage in einen Welt-ETF...meint Ihr, das würde sich ungefähr gleich ausgehen am Ende?

Alles anzeigen

Prognosen sind immer schwierig, vor allem dann, wenn sie die Zukunft betreffen.

Ich kann Deine Gedanken nachvollziehen. Ich selber bin Aktienanleger seit sehr vielen Jahren, habe in der letzten Zeit allerdings angefangen, Aktien zu ETFs umzuschichten, vor allem deswegen, weil ich das für einfacher halte.

Übrigens, für alle: Aktien-ETFs sind nach deutschem Steuerrecht günstiger als Einzelaktien. Bei den zweiten wird der Ertrag der Kapitalertragsteuer unterworfen (26,375% ohne Kirchensteuer), bei den ersten nur 70% davon. Der Gewinn (und die Ausschüttung) eines Aktien-ETFs wird also nur mit 18,46% versteuert.

Aktien und Immobilien sind halt zwei verschiedene Anlageklassen, die unterschiedlich funktionieren und reagieren. Bei Aktien siehst Du täglich den Kurs ("Wert"?), was durchaus seine psychologische Wirkung hat. Bei Immobilien siehst Du den Wert genau zweimal, einmal, wenn Du sie kaufst, ein zweites Mal, wenn Du sie verkaufst. Bei Immobilien siehst Du im Verlauf nur Deine Spesen und (hoffentlich) Deinen Ertrag.

Ich könnte mir schon vorstellen, daß Immobilien preislich an einem Wendepunkt sind. Teuer sind sie allemal (gemessen am Ertragspotential, also der Mieteinnahme). Ich könnte mir schon vorstellen, daß die Habeckschen Heizungserneuerungspläne auf die Preise drücken werden. Aber das ist natürlich Spekulation, also ein Gedanke, den Du Dir selbst machen mußt.

Mein Nachbar ist ein erfolgreicher Immobilienanleger. Er hat allerdings mittlerweile über 300 Einheiten, da mitteln sich dann einzelne Chaosmieter und Bauunfälle heraus. Er hat mir mal den Kauf eines 10-Familienhauses schmackhaft gemacht. Ich habe es mir überlegt, dann aber letztlich nicht gemacht und das Geld an die Börse getragen. Beides dürfte in diesem Zeit einen ähnlichen Ertrag erbracht haben, aber die Börse hat weniger Arbeit gemacht.

Wenn Du die Nase voll hast mit der Verwaltung der Immobilien, verkauf sie doch! Du hast ja noch eine weitere Anlageimmobilie (die Du für Dein Kind behalten willst). Man kann drüber streiten, ob man Deine eigene Wohnimmobilie als Anlageobjekt rechnen soll oder nicht. Ein Vermögenswert ist sie aber allemal. Das heißt: Wenn Du die beiden Wohnungen verkaufst, verbesserst Du vermutlich die Diversifizierung Deines Vermögens. Du kannst das natürlich auch fraktioniert tun: Erst eine verkaufen und dann die andere. Ein Klumpenrisiko sind zwei Wohnungen so gut wie eine. Wenn Du Dir einen Chaosmieter einfängst (das kann Dir beim ETF nicht passieren), dann hast Du die bekannte Hintern-Karte gezogen. Dann hast Du reichtlich Ärger und die Kosten dazu.

Es ist übrigens praktisch egal, ob Du einen ausschüttenden oder einen thesaurierenden ETF kaufst. Erstmal bringt Dir der ausschüttende vermutlich weniger regelmäßigen Ertrag, als Du das denkst: Ich habe hier einen H4ZJ, der bringt im Quartal 0,35%, das wären etwa 1500 Euro netto pro Quartal für 400.000 Euro Investitionssumme. Das ist vermutlich weniger, als Du Dir als regelmäßigen Ertrag (quasi "Miete") erwartest. Die Stimmen sind geteilt, ob man nun einen speziellen Dividendenfonds wählen soll, der sein Anlageuniversum auf gute Dividendenzahler beschränkt. Ich bin dagegen, das muß jeder Anleger aber selber wissen. Wenn Du einen regelmäßigen Ertrag aus Deiner Anlage herausziehen möchtest, kannst Du bei den heutigen minimalen Transaktionskosten auch jeden Monat eine kleine Anzahl des Fonds verkaufen. Es gibt Neobroker, die verlangen für einen ETF-Verkauf formal überhaupt keine Spesen. Deren Gewinn steckt dann im Spread

Wenn Du Gerd Kommer als Autor nicht kennst, tust Du gut daran, Dir eines seiner Bücher zu kaufen (fast egal, welches, es steht immer wieder Ähnliches drin), er hat auch eine Webseite mit einem lesenswerten Blog.

Zitat von Herzerle

Da es meine Mieteinnahmen ersetzen soll, müsste ich direkt aus dem Thesaurierer Anteile verkaufen, mit weitestgehendem Erhalt des Kapitals natürlich. Hat schonmal jemand hier im Forum die beiden Varianten Ausschütter vs. Thesaurierer berechnet? Oder gibts gar schon ein Saidi Video dazu?

Im Endeffekt ist es egal.

Letztlich ist die Entnahmerate entscheidend.

Schau Dir mal die Artikelserie von Georg zu sicheren Entnahmerate an: https://www.finanzen-erklaert.de/vorsicht-vor-der-4-regel/

3,5% (Brutto) gilt allgemein als 'sichere' Entnahmerate für eine lebenslange Rente aus einem weltweiten Aktiendepot.

Da musst Du halt rechnen wie hoch aktuell Deine Mietrendite ist (abzüglich aller Kosten und des Aufwands). Gibt ja Mietobjekte mit einer eff. Nettorendite > 5%. Da wird es dann schwer dauerhaft und sicher mit einem Aktien-ETF gegen zu halten.

Ich habe kürzlich einen Beitrag zum Wiederaufbau im Ahrtal gesehen. Dort sind zwei Mietshäuser eines älteren Ehepaars durch die Flut zerstört worden. Und den alten Leuten fehlt jetzt die Kraft und das Geld den Wiederaufbau noch anzugehen.

Das war es dann mit den 'sicheren' Mieteinnahmen im Alter...

Es muss ja nicht zwangsweise der Totalverlust sein. Auch die Instandhaltungs- und Sanierungskosten einer älteren Immobilie werden leicht unterschätzt. Da wird mit den kommenden Sanierungspflichten noch einigen die Kalkulation ihrer Zinshäuser auf die Füße fallen.

Grundsätzlich ist die Frage, wieviel deine Nettorendite auf die Wohnung beträgt. Wenn da am Ende nur 1-2% herauskommen, dann ist de

Zitat von ichbins

Hallo Herzerle und willkommen im FT Forum,

bin auch der Meinung, kann man machen. Für mich gibt es einige Punkte zu beachten, Dividenden sind nicht immer planbar, da kann es größere Schwankungen geben. Reine Dividenden ETF s performten in der Vergangenheit schlechter als ETF s auf den MSCI World, heißt mit Anteilen verkaufen ist man besser gefahren als mit der Dividenden Auszahlung. Man sollte also mit Rücksetzern klar kommen, Mieteinnahmen sind dagegen konstanter. Aber in guten Börsenzeiten wird der Ertrag die Mieteinnahmen übertreffen, allerdings kann keiner vorhersagen wann diese sind/kommen.

Das ist nun ziemlich unglücklich ausgedrückt. Was sind denn "Dividenden-ETFs"?

Zitat von flip

Das ist nun ziemlich unglücklich ausgedrückt. Was sind denn "Dividenden-ETFs"?

Dividenden ETF s sind ETFs die auf Dividenden abzielen und so auch ausgewiesen werden. Einfach mal das passende Video von Saidi raus suchen und ansehen. Sind meistens wenig Unternehmen vertreten, also risikoreicher als weltweite ETFs auf MSCI World oder mit EM

Wenn du finanziell gut versorgt bist warum zum Teufel solltest du dann deine Lebenszeit damit verschwenden dich um eine Mietimmobilie zu kümmern?

Sind die Mieteinnahmen resp. die möglichen Ausschüttungen nice to have oder tatsächlich notwendig, also fest im Haushaltsplan einkalkuliert? Wie hoch sind sie momentan und wie hoch müssten sie mindestens auf jeden Fall momentan sein?

Hallo Herzerle ,

ich stehe vor einer ähnlichen Entscheidung wie Du und habe mir ähnliche Gedanken gemacht. Gibt hier dazu auch einen Thread.

Wenn Du Dich näher mit dem Thema Dividenden/Dividenden ETF beschäftigen willst, solltest Du auch mal auf dem YouTube Channel von Christian W. Röhl (echtgeld.tv) oder seinem Blog vorbeischauen (einfach mal googlen).

Wie meine Vorredner schon geschrieben haben, sind spezialisierte Dividenden ETF meist weniger breit gestreut als ein "konventioneller" MSCI World oder ACWI und haben meist in der Vergangenheit weniger gut performt (vergleiche FTSE All World und FTSE All World High Dividend).

Es gibt aber auch Dividenden ETF, die mit der Performance durchaus mithalten konnten:

zB SPDR S&P US Dividend Aristocrats UCITS ETF oder WisdomTree Global Quality Dividend Growth UCITS ETF

Dabei ist aber zu beachten, dass ersterer nur US-Aktien enthält, dafür aber ausschließlich die sog Dividenden-Aristokraten. Natürlich ist nicht gesagt, dass die künftige Performance so sein wird wie die vergangene (wie immer), aber ich finde diese (und andere) ETF für den von Dir beabsichtigten Zweck durchaus interessant. Man kann theoretisch solch einen ETF ja auch einem breiter gestreuten hinzumischen.

Zitat von ETF-Horst

SPDR S&P US Dividend Aristocrats UCITS ETF o

Diesen müsstest du mit dem Msci USA vergleichen, habs jetzt nicht geprüft aber da hatt er bestimmt schlechter abgeschnitten