Kündigung Mietvertrag, Schadenersatz vom Vermieter

    Hallo zusammen,


    vielleicht weiß jemand sicheren Rat zu folgender Situation:


    Einzug in die Wohnung Mitte Januar 2015 in einem Zweifamilienhaus.
    Von unserer Seite erfolgten Investitionen in die neue Wohnung von ca. 2000 € (exkl. Umzugsunternehmen)


    Ende April 2015 erhalten wir die Nachricht, daß das Haus verkauft werden soll.
    Uns droht damit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den neuen Besitzer.



    Dezember 2014 wurde vom Vermieter ein Gutachter mit der Wertermittlung beauftragt. Diese wurde im Februar 2015 durchgeführt.
    Mietern und Hausverwaltung wurde gesagt, es handele sich um einen Versicherungsmakler, der das Haus begehen wird.


    Wir sind nun ein wenig sauer, da geplant war die Wohnung die nächsten 10 Jahre zu nutzen.


    Fragen:
    - Können wir Schadenersatz für die investierten Summen vom alten Vermieter verlangen?
    - Liegt eine Täuschung von Seiten des Vermieters vor da er uns den geplanten Verkauf vor Einzug verschwiegen hat?
    - Mit welchen Fristen müssen wir bei der Kündigung durch den neuen Eigentümer rechnen. Es gab wohl mal eine 3 Jahres Regel, findet die noch Anwendung bzw. fand diese jemals in solch einen Fall Anwendung?



    Wir freuen uns auf sachdienliche Hinweise.


    Liebe Grüße


    Bernd & Lotta

    Ihr Situation ist rechtlich komplex.


    Zunächst einmal ist festzuhalten, dass Sie gegenwärtig noch gar keinen Schaden haben.
    Damit gibt es auch keinen Anspruch auf Schadensersatz.


    Es gilt grundsätzlich "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 Abs. 1 BGB). Dies bedeutet für Sie, dass nach dem Verkauf des Hauses der neue Eigentümer Ihr Vermieter wird - und der Vertrag wird fortgesetzt.


    Nun ist nicht auszuschießen, dass der neue Eigentümer Ihren Vertrag kündigen will.
    Dazu muss er jedoch die gleichen Regeln beachten, wie Ihr bisheriger Vermieter.
    Sie sind daher durch den Eigentümerwechsel nicht schlechter gestellt.


    Bei einem Zweifamilienhaus, das von dem Vermieter selbst bewohnt wird, ist es gem. § 573 a Abs. 1 BGB für den Vermieter möglich zu kündigen, ohne dass er ein "berechtigtes Interesse" nachweist. "Eigenbedarf" ist also insoweit nicht notwendig.
    Auch Ihr ursprünglicher Vermieter hätte den Vertrag jederzeit kündigen können. Der einzige Schutz, den § 573a BGB in diesem Fall vorsieht, ist die Verlängerung der Kündigungsfrist um drei Monate (nicht Jahre!).


    Sie haben daher - wenn Sie einen Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist haben - statt der üblichen Zweimonatsfrist eine Fünfmonatsfrist für die Kündigung.


    Ob Sie Ihren ursprünglichen Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen können, hängt letzten Endes davon ab, ob ein Richter Ihnen den Schadensersatz zuspricht. Dieser könnte sich ergeben aus der Haftung wegen der Verletzung einer Rücksichtnahmepflicht gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.


    Dies würde allerdings voraussetzen, dass Sie dem Alteigentümer nachweisen können, dass er bereits bei Vertragsabschluss mit Ihnen fest zum Verkauf des Hauses entschlossen war.


    Ferner müssten Sie dem Alteigentümer auch deutlich gemacht haben, dass Sie sich für eine lange Mietzeit einrichten und im Vertrauen auf den Bestand des Mietverhältnisses die Investitionen in die Mietwohnung vornehmen.


    Daraus müssten Sie dann eine Redepflicht herleiten, die ihn dazu verpflichtet hätte, Sie über seine Verkaufsabsichten in Kenntnis zu setzen.


    Das dürfte prozessual eine schwierige Kiste werden. Bloß weil jemand sein Haus mal bewerten lässt, kann man noch nicht unterstellen, dass die Verkaufsabsicht vorlag.


    Und wirtschaftlich gesehen hat sie Ihr Vermieter eher unklug verhalten. Denn hätte er die Wohnung leerstehen lassen, hätte er zwar auf ein paar Monate an Mieteinnahmen verzichten müssen, hätte jedoch sehr wahrscheinlich einen besseren Verkaufspreis erzielt. Gerade Ein- und Zweifamilienhäuser verkaufen sich leichter, wenn man auch Selbstnutzer ansprechen kann.


    Gerade eben ist mir noch aufgefallen, dass Sie davon sprechen, das "Mietern und Hausverwaltung..."
    Wenn es so sein sollte, dass der Altvermieter überhaupt nicht selbst in dem Haus wohnt, dann gilt das Obige alles nicht!
    Bei einem vollvermieteten Zweifamilienhaus muss der neue Eigentümer ein "berechtigtes Interesse" gem. § 573 BGB nachweisen. Das ist gar nicht so einfach. Und Sie können der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn für Sie eine unzumutbare Härte vorliegen würde.


    Also - erst einmal abwarten, ob wirklich eine Kündigung kommt, dann die Rechtslage prüfen (lassen) und dann erst handeln.