Mieterhöhung

  • Hallo zusammen, ich habe zum 01.09.2015 eine Mietherhöhung erhalten. Anpassung an den Mietspiegel. Den Brief habe ich am 29.06.2015 erhalten. Ist der 01.09.2015 dann rechtlich gesehen ok oder muss es der 01.10 sein?


    Danke für Antworten :thumbsup:

  • Ich möchte a) fragen- was ist, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist?


    b) Kann ein Vermieter einfach so erhöhen?
    die Frage:- weiß jemand, ob ein Vermieter aufgrund einer Teilsanierung die Miete erhöhen kann, ohne die MIeter vorher zu informieren?
    Bei einer Repatur ist keine Mieterhöhung erlaubt. Teilsanierung= Modernisierung? Erhöhung?


    Aktuell: Vermieter lässt Haus einrüsten- und es hängt ohne nähere Info nur ein Zettel im Flur.
    Teilsanierung- daher Gerüst- bei Fragen kann man anrufen. Aber das ist es ja nicht.


    Ordentlich wäre ja eine Info- auch das die Mieter die Hausratversicherung "schriftlich" informieren sollten, damit sie bei Einbruch versichert sind..

  • Lesen Sie § 558c BGB!


    Ein Mietspiegel kann für den Bereich mehrerer Gemeinden erstellt werden.
    Ob der Hamburger Mietspiegel in Ihrem Fall gilt, kann nur geprüft werden, wenn man genaue Einzelheiten kennt.
    Auszuschließen ist es nicht, wenn Sie z.B. sehr nahe an der Hamburger Stadtgrenze wohnen.


    Allerdings erscheint es mir - ohne Ihren Wohnort zu kennen - eher unwahrscheinlich. Die Orte südlich von Hamburg, die in Niedersachsen liegen, sind doch ganz anders strukturiert als die Hansestadt selbst.


    Fragen Sie einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.

  • ...habe zum 01.09.2015 eine Mietherhöhung erhalten. Anpassung an den Mietspiegel. Den Brief habe ich am 29.06.2015 erhalten. Ist der 01.09.2015 dann rechtlich gesehen ok oder muss es der 01.10 sein?


    Es durfte sogar der 1.8.sein(erster des übernächsten Monats,der auf den Erhalt des Erhöhungsbegehrens folgt es sei denn der Mietvertrag enthält andere Fristen).


    Gesetzliche Grundlage
    § 558b Abs. 1 u. 2 Zustimmung zur Mieterhöhung
    (1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
    (2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.


    Fristenberechung in Stichworten
    -Mieterhöhungsverlangen 29.06.15 = 0ter Monat (=nullter Monat)
    -Juli 2015 = nächster Monat / erster Monat
    -August 2015 = übernächster Monat / zweiter Monat - bis 31. Aug. läuft die Prüfungs- und Überlegungsfrist des Mieters/ spätestens am 31.08.2015 muß der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt haben.
    -September = dritter Monat - zum 01.09.2015 wird die Mieterhöhung wirksam und nicht zum 01.08. und nicht zum 01.10.


    ...wohne im Norden Niedersachsens, scheinbar gibt es für unsere Gemeinde keinen Mietspiegel: darf der Vermieter den Mietspiegel von Hamburg als Grundlage nehmen?


    Lesen Sie § 558c BGB!


    Ein Mietspiegel kann für den Bereich mehrerer Gemeinden erstellt werden.
    Ob der Hamburger Mietspiegel in Ihrem Fall gilt, kann nur geprüft werden, wenn man genaue Einzelheiten kennt.
    Auszuschließen ist es nicht, wenn Sie z.B. sehr nahe an der Hamburger Stadtgrenze wohnen.


    Allerdings erscheint es mir - ohne Ihren Wohnort zu kennen - eher unwahrscheinlich. Die Orte südlich von Hamburg, die in Niedersachsen liegen, sind doch ganz anders strukturiert als die Hansestadt selbst.


    Genau so sieht es aus!


    'In § 558c Abs. 2 BGB ist nunmehr geregelt, dass Mietspiegel für das Gebiet einer Gemeinde oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Gemeinden erstellt werden können.


    Hinweis
    Mietspiegel für mehrere Gemeinden
    Gibt es in den mehreren Gemeinden unterschiedliche Mietpreise, so muss der Mietspiegel eine Aufteilung aufweisen, die den unterschiedlichen Wohnlagen Rechnung trägt.
    Anderenfalls entspricht der Mietspiegel nicht den Vorgaben des § 558c Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 BGB.' Quelle: https://www.haufe.de/immobilie…desk_PI9865_HI668296.html


    Und hier kann man genau nachlesen, für welche Straßen der Hamburger MIetspiegel erstellt wurde: http://mietspiegel-online.hamburg.de/verzeichnis2011.pdf
    Ist die Ortschaft/Gemeinde/Straße dort nicht aufgeführt, gilt der Hamburger Mietspiegel entsprechend nicht.
    Und hier ist der aktuelle Mietspiegel von Hamburg: http://www.mieterverein-hambur…el/mietenspiegel-2015.pdf

    'Es sei nicht immer zu verlangen, „dass der Inhalt gesetzlicher Vorschriften dem Bürger grundsätzlich ohne Zuhilfenahme juristischer Fachkunde erkennbar sein muss“.' (BVerfG, Beschl. v. 04.06.2012, Az.: 2 BvL 9/08)
    www.klausschlesinger.de.tl

  • Hallo Forumsmitglieder,


    mich beschäftigt aktuell ein persönlicher Fall im Rahmen meiner vermieteten Wohnung.
    Kurz zur Sachlage:
    Wohnung ist seit dem 1.2.2011 vermietet, bis dato ohne Mieterhöhung. Im Rahmen der aktuellen Preissteigerungen habe ich nun meinem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen von 12,3% auf Basis der im Mietvertrag festgehaltenen Wohnfläche (80qm) zukommen lassen.
    Mein Mieter verweigert nun die Zahlung der erhöhten MIete mit der Behauptung, die im Mietvertrag festgehaltene Wohnfläche sei zu groß bemessen, nach seiner eigenen Vermessung ergäbe sich eine Wohnfläche von lediglich 75qm.


    Wer hat die Beweislast für die tatsächliche Wohnfläche?
    Sollte die tatsächliche Wohnfläche geringer sein als die im Mietvertrag angegebene, welcher qm Preis wird dann als Basis für die Berechnung der neuen Miete herangezogen? (der aktuelle Preis pro qm wäre ja de facto bei einer kleineren Wohnung höher als bei der größeren...)


    Vielen Dank im voraus für die Unterstützung.


  • Klingt jetzt zwar etwas lächerlich, aber wenn Du ein gutes Verhältnis zu deinem Mieter hast, dann verabrede Dich zum Kaffee, nimm' einen Gliedermaßstab [sic!] mit und messe die Grundfläche mit ihm gemeinsam aus. Am einfachsten geht es natürlich mit einer Laser-Wasserwaage... wenn die Räume keine Schrägen haben dann ist es ja relativ simpel.


    So verhinderst Du einen monatelangen Streit mit Schriftwechseln, unhaltbaren Argumenten und viel, viel Ärger.


    Viele Grüße
    Haui

  • Grundsätzlich muss im Zivilprozess jede Partei die für sie günstigen Tatsachen darlegen und beweisen.
    In diesem Fall wäre eine kleinere Mietfläche für den Mieter günstig. Folglich trägt dieser die Beweislast.


    Doch Vorsicht: Wenn Sie mit dem Mieter in einen Rechtsstreit eintreten und sich herausstellt, dass die Wohnfläche tatsächlich kleiner ist als vertraglich vereinbart, könnte der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Dies würde nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung erfolgen. Sie befinden sich daher im Irrtum, wenn Sie glauben, dass der m²-Preis bei einer "kleineren Wohnung höher wäre als bei der größeren".


    So wird nicht gerechnet! Ist die Wohnung kleiner, haben Sie eine ungerechtfertigt hohe Miete kassiert.
    Es gibt allerdings einen "Unschärfebereich" der toleriert wird. D.h. weicht die tatsächliche Wohnungsgröße nur unwesentlich von der vertraglich geschuldeten ab, dann spielt das bei der Miethöhe keine Rolle. Ob 5 m² bei 80 m² noch in diesen Unschärfebereich fällt, müssten Sie durch Prüfung der dazu ergangenen Rechtsprechung herausfinden. Immerhin sind dies 6,25 %...

  • Hallo an alle,


    Wir wohnen im Erdgeschoss eines zweietagigen Miethauses. Der Vermieter will nun das bisher unisolierte Dach isolieren. Für uns im EG ist eine Einsparung von Heizkosten nicht zu erwarten. Kann er diese, vom Vermieter deklarierten Modernisierungskosten dann auf alle Mieter umlegen. Entspricht diese Maßnahme einer Modernisierung (außerhalb die Mieträume). Gleichzusetzen mit einem Einbau eines Lifts ist dieser Sachverhalt meines Erachtens nicht. Hier müssen wohl alle Mieter des Hauses die Kosten des Einbaus eines Fahrstuhls über die Umlage mitfinanzieren, egal in welcher Etage sie wohnen.


    Viele Grüße

  • Der Vermieter kann seinen Modernisierungsaufwand auf alle Mieter im Haus gleichmäßig aufteilen. Diese Vorgabe entspricht dem Gesetz (§ 559 III BGB).
    Da nur ein Teil der Heizkosten (50 - 70 %) nach Verbrauch abgerechnet wird und ein Teil der Heizkosten (30 - 50 %) nach einem Umlagemaßstab (Wohnfläche) aufgeteilt wird, kommt von den Einsparungen allen Mieter was zu Gute.

    'Es sei nicht immer zu verlangen, „dass der Inhalt gesetzlicher Vorschriften dem Bürger grundsätzlich ohne Zuhilfenahme juristischer Fachkunde erkennbar sein muss“.' (BVerfG, Beschl. v. 04.06.2012, Az.: 2 BvL 9/08)
    www.klausschlesinger.de.tl

  • Vielen Dank für die Antwort, jedoch gibt es bei uns eine Gasetagenheizung, sodass jeder Mieter sind Heizkosten selbst trägt. Diese Kosten werden bei uns nicht über die Betriebskosten abgerechnet.

    'Es liegt im Ermessen des Vermieters, den angemessenen Maßstab zu bestimmen. Die Grenze liegt dort, wo sein Ermessen sich als grob fehlerhaft erweisen würde. Wo dies ist, lässt sich nicht pauschal und nur im Einzelfall unter Einbeziehung aller individuellen Umstände klären. Vieles dürfte dann Argumentationssache sein.


    Die Aufteilung nach der Wohnfläche ist auch dann angemessen, wenn die Mieter unterschiedlich stark von der Dachisolierung profitieren. Gerade die Energieeinsparung bei der Dachisolierung dürfte dem obersten Mieter, der bis dahin im Winter zusätzlich heizen musste und im Sommer besonders der Hitze ausgesetzt war, besonders zugute kommen. Da der Isolierungseffekt sich von der obersten Wohnung auch auf die darunter liegenden Wohnungen auswirkt, profitieren letztlich alle Mieter. Unabhängig davon ist das Dach für alle Mieter da. Ohne Dach lässt es sich nicht wohnen.' Quelle: mietrecht.org
    Wenn das gesamte Dach isoliert wird, hat sicherlich der Mieter der obersten Wohnung am meisten davon. Aber auch dem gemeinsam genutzten Treppenhaus und evtl. gemeinsam genutzten Bodenkammern kommt der Isoliereffekt zugute.

    'Es sei nicht immer zu verlangen, „dass der Inhalt gesetzlicher Vorschriften dem Bürger grundsätzlich ohne Zuhilfenahme juristischer Fachkunde erkennbar sein muss“.' (BVerfG, Beschl. v. 04.06.2012, Az.: 2 BvL 9/08)
    www.klausschlesinger.de.tl