Maximaler Verschuldungsgrad

  • Hallo liebes Forum,


    ich habe eine allgemeine Frage zu dem maximalen Verschuldungsgrad. Gibt es hierzu irgendwelche "Faustformeln"?


    Hintergrund der Frage ist folgender: meine Frau und ich haben einen bestehenden Immobilienkredit, der noch etwa 20 Jahre läuft.
    Aufgrund eines tragischen Erbfalls haben wir ein Grundstück geerbt und überlegen ob wir hier ein Doppelhaus zum Vermieten bauen lassen. Da unser Eigenkapital begrenzt ist, überlegen wir rd. 80% des benötigten Kapitals fremd zu finanzieren.


    Aufgrund des bestehenden Immobilienkredits wollen wir jedoch das Risiko einer Überschuldung vermeiden. Daher würde mich interessieren, ob es grundsätzliche Faustregeln oder ähnliches gibt, anhand dessen man die maximale Kredithöhe bestimmen kann. Wie wird dieses von der Bank gemacht?


    Über Input wären wir sehr dankbar.


    VG, Christian

  • Überschuldung würde erst bestehen, wenn Ihre Verbindlichkeiten höher wären als Ihre Vermögensgegenstände.


    Da Sie ein Haus bauen wollen und das Grundstück sogar durch Erbe kostenfrei dafür erhalten haben, dürfte es bei einer 80-%-Finanzierung kein Problem mit der Überschuldung geben.


    Darin ändert auch Ihr bestehender Kredit nichts, da ja - gemäß Ihrer Angabe - dort ebenfalls eine Immobilie als werthaltiger Vermögensgegenstand dagegen steht.


    Eine andere Frage ist, ob die Bank eine so hohe Finanzierung mitmacht. Neben der Frage des Verschuldungsgrades ist aus Sicht des Gläubigers auch die Kredittragefähigkeit zu beurteilen. Das neue Haus wollen Sie vermieten. Okay. Aber was ist, wenn der Mieter ausfällt - und Sie bekommen diesen nicht raus? Dann können Sie nicht neu vermieten und haben auch keinen Zufluß der Miete. Trotzdem laufen die Darlehenskosten weiter...


    Ihr Vermögen nutzt in diesem Fall nicht viel. Denn Immobilien sind nun einmal immobil - daher der Name. Sie müssten bei diesem Szenario in der Lage sein, einige Zeit (bis Sie den Mieter per Zwangsräumung aus dem Haus haben) den Kapitaldienst aus Ihrem laufenden Einkommen zu bestreiten. Ein Zwangsräumungsverfahren kann - wenn es blöd läuft - ein Jahr oder länger dauern. Das sollten Sie sich vor Augen führen, wenn Sie sich hoch verschulden wollen.


    Ferner kann natürlich der Wert einer Immobilie auch sinken. Während in den Ballungsräumen München, Stuttgart, Hamburg und Berlin die Preise steigen, sieht es auf dem flachen Land vielerorts ganz anders aus. Dort herrscht Landflucht und Immobilienpreisverfall. Auch dieses Risiko ist nicht zu unterschätzen - natürlich in Abhängigkeit von der Lage des Grundstücks.


    Sprechen Sie einfach mal mit ein paar Anbietern von Immobilienfinanzierungen und hören Sie sich deren Kommentare an.
    Sicher wollen die Ihnen etwas verkaufen - nämlich deren Kreditangebot. Aber wenn die Voraussetzungen bei Ihnen persönlich und bei dem Objekt nicht stimmen, wird Sie auch kaum jemand finanzieren wollen.

  • What he said ( muc )...


    Hier habe ich über ein paar ähnliche Aspekte etwas geschrieben...


    Ich kenne Ihre persönliche Situation nicht, aber allgemein würde ich sagen: Wenn nicht jetzt, wann dann?


    Sollte 1983 Ihr Geburtsjahr sein, ist eine lange Tilgungsdauer sicherlich ok - 2% anfängliche Tilgung sollte da reichen.


    Außerdem würde ich natürlich schauen, was alles an KfW- etc. Förderung möglich ist. Da geht eine ganze Menge, zu unschlagbar niedrigen Zinsen.


    Beste Grüße & viel Erfolg,


    Elias

  • Um auch noch etwas beizutragen.


    Erstellen Sie einfach eine Planung mit folgendem Inhalt:


    - Information über geplante Investition
    - Aufstellung der vorhandenen Vermögenswerte, die hierfür in Anspruch genommen werden können
    - Liquiditätsrechnung mit dem Ergebnis einer "freien Liquidität"


    - Errechnen Sie den Kapitalbedarf für die geplante Investition
    - hieraus lässt sich auch eine exemplarische Berechnung einer Finanzierung ermöglichen,
    hierzu ist der Tipp von @muc geeignet. Sprechen Sie diverse Anbieter an und lassen Sie sich Beispiele berechnen.


    - Sobald Sie diese haben, können Sie eine Risikoeinschätzung (ebenfalls Hinweis von muc) vornehmen, wie die Liquiditätsrechnung bei Wegfall der Miete für eine gewisse Zeit verhält, oder aber das Thema Berufsunfähigkeit, Pflege und Tod eintreten sollte.

    "Man kann die raffiniertesten Computer der Welt benutzen und Diagramme und Zahlen parat haben, aber am Ende muss man alle Informationen auf einen Nenner bringen, muss einen Zeitplan machen und muss handeln."

    Lee Iacocca, amerik. Topmanager