Leerstehende ETW

  • Guten Tag, ich besitze eine abgezahlte ETW, in der der Mieter 08/15 verstarb. Alle Erben haben die Erbschaft ausgeschlagen. Die letze MIetzahlung erfolgte für 10/15. Die Schlüssel bekam ich über Vermieterpfandrecht Ende Nov. 2015. Nach 50 Jahren muss die Wohnung von Grund auf saniert werden. Ich werde selber einziehen. Die nötigen Arbeiten daueren aber noch mind. 3 Monate.
    MeineFrage: Kann ich den MIetausfall und die Sanierungskosten bei der Steuererklärung 2016 als besondere Belastung oder wie immer ansetzen?
    Danke für die Hilfe.

  • Leider weder noch. Einen Mietausfall gibt es steuerlich nicht. Entweder Sie bekommen Miete, dann müssen Sie diese versteuern oder Sie bekommen keine Miete, dann müssen Sie auch nichts versteuern.


    Wenn Sie danach selbst einziehen, können Sie die Renovierung auch nicht steuerlich geltend machen bzw. maximal im Rahmen der haushaltsnahen Dienstleistungen sprich Handwerkerkosten (Lohnanteil).


    Renovierungskosten als Werbungskosten im vollen Umfang gibt es nur, wenn weiterhin Vermietungsabsicht besteht.

  • Vielleicht noch zur Ergänzung: Das Finanzamt verfolgt die Vermietungsabsicht auch über eine Zeit zurück, das heißt, wenn Sie jetzt sanieren und dann kurz vermieten, um dann selber einzuziehen, könnte das FA rückwirkend die Steuerreduzierung rückgängig machen.


    Schönen Tag.

  • Es gilt das selbe. Wenn Sie keine Vermietungsabsicht mehr haben gibt es nichts.


    Desweiteren könnte der Verkauf der Wohnung sowieso steuerfrei sein, wenn Sie diese schon über 10 Jahre besitzen sollten, dann kann man natürlich erst recht nichts absetzen.

    Wenn die Vermietungsabsicht nachgewiesen wird kann man renovieren und danach, bei nicht erfolgreichen Vermietungsversuch, verkaufen, oder? Es müsste einiges an Zeit ins Land gehen und die Vermietungsabsicht nachweisbar sein. Wenn keinerlei Eigennutzung ins Spiel kommt... Wird das FA dann die eingesparten Steuern aus dem Erhaltungsaufwand zurückfordern?

  • Schwieriger Fall. Grundsätzlich ja, aber das FA wird das sehr genau prüfen. Das beste wäre wenn noch eine Vermietung durchgeführt wird. Ansonsten könnte das nur bei strukturell sehr schweren Vermietungsmärkten klappen.


    Ansonsten wird es erfahrungsgemäß ganz schwer. Die Bescheide werden wenn dann vorläufig nach § 165 AO erlassen und dieser verjährt im Gegensatz zum § 164 AO nicht.
    D.H. der Bescheid kann jederzeit vom FA geändert werden, was diese zum Zeitpunkt des Verkaufs tun werden...


    In dem von Ihnen beschriebenen Fall sehe ich das als sehr wahrscheinlich an...