Artikel im Focus:¨Der Weg ins eigene Heim¨

  • Tipp 11: "Keller"


    Nach Betreten des Gebäudes sollte der erste Weg Richtung Keller führen, hier finden sich in der Regel erste Knockout-Gründe für die Immobilie.


    Sollte sich hier etwas finden, kann es schnell zu einem finanziellen Desaster kommen. Es sollte darauf geachtet werden, ob der Keller feucht ist oder es muffig riecht. Dies können Anzeichen für Schimmel sein, eine Sanierung dieses Mangels ist nur mit hohem finanziellen Einsatz möglich.


    Tipp 12: "Zu Hause fühlen"


    Folgende Fragen sind zu klären:

    • Ist die Immobilie von Innen schön?
    • Wieviel Licht fällt in die Räume?
    • Sind die Zimmer gut geschnitten?
    • Kann man sich wohl fühlen?

    Lassen Sie sich nicht von Verkaufstricks überrumpeln, z.B. Kaffeegeruch um heimeliges Gefühl erzeugen zu können. Sind eventuelle Schimmelflecken übertüncht worden?

    "Man kann die raffiniertesten Computer der Welt benutzen und Diagramme und Zahlen parat haben, aber am Ende muss man alle Informationen auf einen Nenner bringen, muss einen Zeitplan machen und muss handeln."

    Lee Iacocca, amerik. Topmanager

  • Tipp8 halte ich für sehr wichtig! Denn viele Kriterien des Umfeldes werden einem erst bewusst wenn man dann da wohnt und dann ist es meistens ja zu spät. - Parksituationen / Nachbarschaft. Ruhig das Objekt auch an verschiedenen Tagen/ Tageszeiten besichtigen. Auch ist es empfehlenswert einen unabhängigen dritten zur Wertermittlung heranzuziehen. So bleibt einem evtl. viel Ärger erspart.

  • Die Hinzuziehung eines externen Gutachters oder des Sachverständigen-Ausschusses des jeweiligen Standortes ist sicherlich keine verkehrte Praxis.

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    Lee Iacocca, amerik. Topmanager

  • Tipp 13 ¨Sachverständigen mitnehmen¨


    Bevor eine endgültige Kaufentscheidung getroffen wird, empfiehlt es sich einen Sachverständigen mit ins Boot zu nehmen. Dieser prüft die Immobilie auf Herz und Nieren, insbesondere auf versteckte Schwächen.


    Zwar kosten die Dienste eines Sachverständigen in der Regel 100-200 Euro die Stunde, aber die Investition lohnt sich, wenn vor Folgekosten in Höhe von mehreren tausenden Euro bewahrt wird.


    Ein solcher Fachmann hat schon viele vor einem Fehlkauf bewahrt.



    Tipp 14: Zusatzkosten beachten


    Nach Erwerb möchten Sie als neuer Besitzer die Immobilie nach Ihren Wünschen und Gedanken umbauen lassen, dies wird mit hohem finanziellen Aufwand verbunden sein.


    Lassen Sie sich vor dem Kauf von Handwerkern Kostenvoranschläge geben, wie teuer die geplanten Renovierungstätigkeiten sein werden. Laien verschätzen sich in der Regel deutlich.

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    Lee Iacocca, amerik. Topmanager

  • Tipp 15: Verhandeln


    Business-Menschen wissen: Ein bißchen was kann man immer verhandeln, da der gegenüber sicherlich einen Verhandlungspuffer eingebaut hat.


    Mit Charme und Humor sollte man versuchen über den Kaufpreis zu sprechen,selbst wenn es nur um die Abrundung der Summe geht. Interessenten sollten sich nicht von dem Argument abschrecken lassen, dass es noch weitere Interessenten gibt, die keine Änderungen des Kaufpreises wünschen.


    Dies kann von Maklern ab und an ein geschicktes Gestaltungsmittel im Verkaufsprozess sein, selbst wenn es diese in der Realität nicht gibt.



    Tipp 16: Maklerprovision


    Die Provision des Maklers ist in der Praxis eine Sache die niemand gerne zahlen möchte.


    Dennoch gilt es in der Branche als ungeschriebenes Gesetz, das es als Käufer nichts darüber zu verhandeln ist.
    Ein genannter Experte im Artikel:¨Wer den Makler im Preis drücken will, riskiert, dass man sofort als Interessent aussortiert wird.¨

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  • Tipp 17: Vergleichen lohnt


    Die Finanzierung ist unbestritten die wichtigste Komponente beim Erwerb der erwünschten eigenen vier Wände. In der Regel können nur die wenigsten das Eigenheim vollständig in bar bezahlen, daher benötigen die meisten einen Kredit.


    Das Angebot in diesem Produktbereich ist für Verbraucher sehr prall und es kann aus dem Vollen geschöpft werden, es buhlen Banken, Versicherungen und Vermittler um die Gunst der Immobilienkäufer. Dies kann genützt werden um das günstigste Angebot zu finden, Vergleichsportale im Internet tun ihr übriges.


    Verhandeln lohnt sich, auch wenn es ein wenig Zeit und Mühe kostet. Wer sich hier entsprechend bemüht kann einige tausend Euro sparen.

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  • Tipp 18: Effektivzins


    Ein Punkt spielt aktuell allen Käufern und Bauherren in die Hände. Die Zinsen sind im Bereich der Immobilienkredite so günstig wie nie. Siehe hier: Aktuelles zu Standardraten, Tilgungssätzen und Sollzinsbindungsdauern


    Als Messlatte kann und sollte hierbei der Effektivzinssatz dienen.. Er beschreibt die tatsächlichen Kosten eines Darlehens inklusiver aller vorhandenen Gebühren und Verrechnungsterminen.


    Tipp 19: Lange Laufzeiten


    Immobilienkredite sind günstig wie nie. Warum diese günstigen Konditionen nicht lange wie möglich sichern?
    Für Käufer wird seitens der im Artikel genannten Experten eine Zinsbindung von 15-20 Jahren genannt, Anmerkung von mir: Es gibt auch Anbieter die Zinsbindungen von 30 Jahren anbieten, kann durchaus eine sinnvolle und planbare Alternative sein.


    Sie sind zwar in der Regel teurer als die kurzlebigen Zinsbindungen, bieten aber eine planbare Sicherheit. Man sichert sich die günstigen Konditionen aktuell am Markt und erkauft sich Sicherheit. Spätere Zinserhöhungen tangieren dann kaum noch.

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  • Tipp 20: Eigenes Geld nutzen


    Jeder Käufer sollte genügend Eigenkapital besitzen und einsetzen.Etwa 30% Eigenkapital mindern nicht nur die Gefahr dass sich der künftige Immobilienbesitzer übernimmt (siehe Tipp 2) sondern senken auch deutlich die Darlehenskosten. Liegt der Zins bei 15 Jahren Zinsbindung und 70% Beleihung bei gut 2,2%, sind es bei 90% Beleihung bereits rund 2,6% und mehr.


    Tipp 21: Klauseln beachten


    Nicht nur der Zins entscheidet allein über die Attraktivität der Finanzierung. Wichtig ist das Gesamtpaket:

    • Verzicht auf Bereitstellungszinsen
    • flexible Tilgung
    • Zusammenarbeit mit der Bank
    • Erreichbarkeit des Beraters
    • ....

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  • Tipp 22: Höhere Tilgung


    Durch die Niedrigzinsen können Gelder eingespart werden, dies sollte in eine höhere Tilgung investiert werden - das raten viele Experten.


    Vorteil:


    Hierdurch lässt dich das Darlehen deutlich schneller zurückzahlen. Beim aktuellen Zinsniveau dauert die Begleichung bei einem Prozent Tilgung fast 48 Jahre, bei einer Tilgung von 2% nur noch gut 31 Jahre, bei 4% 19 Jahre!


    Tipp 23: Flexbilität fordern


    Ihr Darlehensvertrag sollte zudem eine flexible Tilgung sichern. Es sollten zusätzliche Freiheiten bei Sondertilgungen und Änderungen der Tilgungsraten während der Kreditlaufzeiten vorhanden sein.


    Hierdurch lässt sich das Darlehen u.U, schneller zurückzahlen sondern es lassen sich unterschiedliche Lebenssituationen verwirklichen und die entsprechenden Kreditraten anpassen.

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    Lee Iacocca, amerik. Topmanager

  • okay, nun die richtige Berechnung:


    Henning, ich schön zusammengetragene Punkte hier. Erlaub mir bitte eine Anmerkung zu dem "KMV". Meines erachtens gehören hier auch die Kaufnebenkosten (die Du ja mit 10% angegeben hast) und auch sonstigen Anfangsinvestitionen (Reparaturen, neuer Bodenbelag, Austausch der 60er-Jahre-Fliesen) mit rein. Denn erst dann hat der Wert eine wirkliche Aussagekraft. Er kann jetzt für "ganze" und "kaputte" Immobilien gleichermaßen eingesetzt werden! :)


    Diese Berechnungsmethode wird übrigens gerne für Renditeimmobilien genutzt.

  • Sinnvolle Ergänzung und sollte für alle Berechnungen gelten.

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    Lee Iacocca, amerik. Topmanager

  • Tipp 24: Absicherung


    Sinnvoll ist auch eine Risikolebensversicherung zur Absicherung des Eigenheimerwerbs - vor allem bei Familien. Denn wenn der Hauptverdiener ausfällt, gerät in der Regel das Immobilienprojekt in die Schieflage. Der Schutz durch Risikolebensversicherungen ist in der Regel günstig zu erwerben.


    Tipp 25: Zinsgünstige Darlehen


    Durch die KfW-Förderbank gibt es in der Regel günstige Kredite für Eigenbauten oder Immobilienkäufe bis zur Höhe von EUR 50.000. Mehr Informationen unter www.kfw.de

    Tipp 26: KfW-Zuschuss


    Wer auf energieeffizientes Bauen setzt, hat zwei Möglichkeiten: einen günstigen Kredit oder einen Einmalzuschuss. Mehr unter www.kfw.de

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  • Tipp 27: Richtig sanieren


    Häufig arbeiten Haus- und Wohnungseigentümer mit Styropor, um Energie zu sparen. Ein Experte der KfW sagt hierzu: "Das bringt meist nichts." Der Eigentümer eines Altbaus sollte schrittweise mindestens folgende Einzelmaßnahmen durchführen: Wärmedämmung aller Außenwände, bei Dachflächen und bei der Kellerdecke. Erneuerung der Heizungsanlage und der Fenster. Zur Vermeidung von Schimmelbildung sollte eine automatische Lüftung möglich sein.


    Tipp 28: Sanierungskredite gibt es auch anderswo


    Nicht nur bei der KfW sind zahlreiche Möglichkeiten der Sanierungsfinanzierung vorzufinden. In vielen ländlcihen Gebieten, vorallem in Bayern fördern Kommunen den Hausbau von Familien mit einem Zuschuss von ca. EUR 50.000. Auch Bausparkassen bieten zinsgünstige Darlehen für energiegerechtes Erneuern an. Mittlerweile ist auch bei vielen Banken die Bereitschaft vorhanden zinsgünstige Darlehen zu diesem Thema freizugeben-

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  • Tipp 29: Anwalt und Notar


    Bei Kaufentschluss wird ein Kaufvertrag aufgesetzt. In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, das dieser von einem Notar begleitet werden muss. Ohne ihn ist jede Vereinbarung unwirksam. Der Notar ist verpflichtet über die juristischen Auswirkungen aufzuklären.


    In der Regel muss kein Anwalt hinzugezogen werden. Erwerben Sie dagegen einen Neubau direkt vom Bauträger oder gibt es sonstige schwierige Klauseln, so kann sich die Hinzuziehung eines Fachanwaltes durchaus lohnen.


    Tipp 30: Gekauft wie gesehen


    Wer einen Altbau oder eine Bestandswohnung kauft, der muss wissen. Es gibt weitestgehend keine Gewährleistungsrechte mehr. Sie kaufen somit die Immobilie wie Sie von Ihnen besichtigt wurde. Entdeckt man im Nachhinein Mängel wie Nässe in den Wänden oder marode Fensterrahmen, kann man in der Regel beim Verkäufer keinen Schadensersatz verlangen.

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  • Tipp 31: Bauträger checken

    Beim Kauf eines Neubaus ist entscheidend, dass der Bauträger seriös und solvent ist. Denn geht dieser in der Bauphase pleite kann man seinen gezahlten Kaufpreis u.U. vollständig verlieren. Deshalb informieren Sie sich ausführlich über Ihren Vertragspartner. Hierzu gehört auch eine Bonitätsauskunft. Auch das Googeln sollten Sie in diesem Zusammenhang unbedingt durchführen.

    Tipp 32: Exakte Baubeschreibung


    Ein Vertrag ist ein Vertrag. Denn was im Vertrag steht, dass müssen die Vertragspartner erfüllen. Daher sollten Sie die Details zum Bau sehr exakt beschreiben und benennen. Denn Definitionen wie "neuwertiger Boden" können von Anbieter zu Anbieter variieren.

    Tipp 33: Fertigstellung

    Der geschlossene Vertrag gilt nicht nur für den Käufer sondern auch für den Bauträger. Dieser haftet bei verspäteter Fertigstellung für etwaige Folgeschäden, dieses Recht sollten Sie in Anspruch nehmen.

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  • Tipp 34: Nur Teilzahlungen


    Zahlen Sie beim Kauf bei einem Bauträger niemals die volle Summe nach Vertragsabschluss. Vereinbaren Sie Teilzahlungen die entsprechend den Bauabschnitten gezahlt werden. Zahlen Sie sofort alles verlieren Sie bei Schwierigkeiten mit dem Bauträger jegliches Druckmittel. Zusätzlich erhöhen Sie Ihr Verlustrisiko, sollte der Bauträger in die Insolvenz rutschen.


    Tipp 35: Vorsicht vor Baugemeinschaft

    Zusammen mit anderen Privatleuten bauen - diese Form der Gemeinschaft liegt im Trend. Aber Vorsicht: In diesem Konstrukt haften alle Bauherren mit ihrem gesamten Vermögen. Experten raten von dieser Form der Baugemeinschaft ab.

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