Immobilienübertragung nach Erbfall

    Hallo,


    folgender Fall: Zwei Geschwister erben zu gleichen Teilen die Immobilie ihrer Mutter (Wert liegt innerhalb der steuerl. Freigrenze = je € 400.000).


    Der Bruder soll das Objekt allein übernehmen und dort einziehen gegen anteilige Abgeltung an seine Schwester. FRAGEN:


    1. Welcher Kaufpreis ist - unabhängig vom vereinbarten Preis zw. den Geschwistern - mindestens anzusetzen fürs Finanzamt?
    Verkehrswert lt. Gutachterausschuß?
    2. Entstehen für die Geschwister aufgrund der anteiligen Übertragung irgendwelche steuerlichen Nachteile?

    Zu 1: Sie müssen den vereinbarten Kaufpreis ansetzen! Alles andere wäre Steuerhinterziehung.


    Zu 2: Nein. Es entstehen keine Nachteile. Der Bruder hat Anschaffungskosten in Höhe des gezahlten Kaufpreises für den Anteil der Schwester. Die Schwester hat einen Verkaufserlös, der jedoch wegen der privaten Nutzung zu Wohnzwecken steuerfrei ist.

    muc:
    Zu Punkt 2: Ja, so habe ich das auch eingeschätzt - besten Dank
    Zu Punkt 1: Habe mich offenbar mißverständlich ausgedrückt. Ich möchte lediglich wissen, auf welcher Basis der Fiskus die Immobilie im Erbfall normalerweise bewertet - natürlich nur dann, sofern nach Erbeintritt kein notar. Kaufvertrag
    zw. den Geschwistern zustandekäme u. die Schwester vorerst lediglich grundbuchlich abgesichert bliebe.
    Vermutlich Verkehrswert gem. Gutachterausschuß?

    Oekonom: O.k., das war mir entfallen. Allerdings liegen meine jetzigen steuerl. Fragen etwas anders.
    Und Dein früherer Hinweis (evtl. Spekulationsgewinn für die Schwester/Miterbin?) steht klar in Widerspruch
    zu den Ausführungen @muc/Punkt 2 - sowie auch mir anderweitig vorliegenden Informationen!
    Vielleicht gibt es dazu noch erhellende, kompetente Meinungen im Forum?

    Zitat von pluto5

    Und Dein früherer Hinweis (evtl. Spekulationsgewinn für die Schwester/Miterbin?) steht klar in Widerspruch zu den Ausführungen @muc/Punkt 2 - sowie auch mir anderweitig vorliegenden Informationen!

    nein, tut er nicht. In deinem ersten Posting hast du nichts von einer Selbstnutzung geschrieben, daher habe ich vorsorglich darauf hingewiesen, dass es zu einem Spekulationsgeschäft kommen könnte, wenn die Zehnjahresfrist noch nicht erfüllt ist und nicht der Ausnahmetatbestand der Selbstnutzung gegeben ist. In meiner Antwort ist also der Teil von Muc´s Antwort enthalten.


    Auch jetzt hast du nicht explizit geschrieben, dass tatsächlich eine Selbstnutzung durch die Mutter vorliegt. Muc hat das wahrscheinlich richtig unterstellt und damit ist seine Antwort korrekt. Die "Immobilie der Mutter" könnte aber auch vermietet sein, dann wäre die Antwort falsch.

    Oekonom: Das hattest du in der anderen Rubrik anders beantwortet. Ich hatte dort schon klar dargelegt, daß allein der Bruder die Immobilie nutzen und die Schwester/Miterbin anteilig abgegolten werden soll. Daher kann für die Schwester/Miterbin doch grundsätzlich kein "Spekulationsgewinn" im Raum stehen.
    Und was hat eine Selbstnutzung der verstorbenen Mutter damit zu tun?

    Einmal editiert, zuletzt von pluto5 ()

    Ein weiterer offener Punkt: Der Wert der Wohnimmobilie wird vom Fiskus im Erbfall nach dem "Vergleichswertverfahren" berechnet. Ohne Kenntnis dieses Wertes würde eine anteil. Umschreibung auf den Bruder mit Teilabgeltung an die
    Schwester/Miterbin ggf. ein Schenkungssteuer-Risiko für die Schwester bedeuten, falls der Abgeltungsbetrag unter
    dem Vergleichswert läge (Freibetrag nur € 20.000).
    Würde das Schenkungssteuer-Risiko eigentlich auch bestehen bei einem höheren Abgeltungsbetrag als der Fiskus-Vergleichswert?


    Fazit: Es dürfen auf keinen Fall irgendwelche steuerl. Belastungen entstehen. Bei dringlichen Entscheidungen
    in Verbindung mit der Immobilie hängen die Beteiligten also solange in der Luft, bis sich Bürokraten zu
    klaren Wertangaben bequemen.


    Oder stellt sich der Sachverhalt anders dar?

    Zitat von pluto5

    Oekonom: Das hattest du in der anderen Rubrik anders beantwortet. Ich hatte dort schon klar dargelegt, daß allein der Bruder die Immobilie nutzen und die Schwester/Miterbin anteilig abgegolten werden soll. Daher kann für die Schwester/Miterbin doch grundsätzlich kein "Spekulationsgewinn" im Raum stehen.

    ich denke, du solltest meine Beiträge einfach mal sorgfältig lesen.


    Wenn ich deine nicht sehr detaillierten Darstellungen richtig verstehe, ist es doch wie folgt:


    - Bruder und Schwester erben gemeinsam eine Immobilie
    - Bruder kauft der Schwester nach dem Erbfall ihren Anteil ab


    => wie schon beschrieben, hat der Bruder dann Anschaffungskosten. Die Schwester erzielt (vielleicht) einen Veräußerungsgewinn. Der ermittelt sich aus dem Kaufpreis und den anteiligen (fortgeschriebenen) Anschaffungskosten der Mutter. Sollte die Anschaffung der Immobilie noch keine zehn Jahre her sein, kann ein privates Veräußerungsgeschäft iSd § 23 EStG bei der Tochter vorliegen, weil sie als Rechtsnachfolgerin der Mutter deren Anschaffungskosten und -zeitpunkt "übernimmt". Wenn das Objekt aber zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, dann greift § 23 EStG möglicherweise nicht. Hier wird die mögliche Selbstnutzung der Mutter der Tochter (als Rechtsnachfolgerin) ggf angerechnet (§ 23 Abs 1 Satz 3 EStG).


    Sie sollten sich steuerlich beraten lassen.


    @Oekonom und ich haben Ihnen hier schon mehrere Auskünfte erteilt. Offensichtlich haben Sie jedoch eine falsche Vorstellung von "Bürokraten" und "klaren Wertangaben" im Kopf.


    Ob die Immobilie überhaupt bewertet wird, hängt davon ab, was Ihre Schwester mit dem ihrem Anteil macht.
    Wird dieser schenkweise übertragen, kommt die Prüfung auf Schenkungssteuer in Betracht. Dafür müsste der Anteil nach dem Bewertungsgesetz (vgl. § 12 ErbStG) bewertet werden.


    Ihrer ursprünglichen Anfrage nach soll jedoch keine Schenkung sondern ein Verkauf stattfinden. Dann unterbleibt die Bewertung. Es gilt der Kaufpreis.


    Insoweit hängen "keine Beteiligten in der Luft". Es ist alles klar geregelt.
    Lassen Sie sich Ihren konkreten Fall von einem Steuerberater berechnen.

    Es liegen mir leider teils sachfremde und/oder widersprüchliche Aussagen vor.


    Zur "Schenkungssteuer" liegt anderweitig die von mir dargelegte Meinung vor, d. h. auch bei notar. Kaufvertrag zw.
    den Geschwistern. Laut @muc ist Schenkungssteuer bei Vorlage eines notar. Kaufvertrages jedoch generell KEIN Thema. Insoweit (noch) zu klärende widersprüchliche Meinungen.


    Zu Oekonom: Ich habe deine Ausführung durchaus sogfältig gelesen. Die Hinweise zu § 23 EStG sind irrelevant. Die Immobilie wurde vor wesentlich länger als 10 Jahren erstellt.


    Und mit Verlaub: Auf die Idee der "steuerl. Beratung" wäre ich selber nicht gekommen. Der Sachverhalt dürfte
    vorliegend nicht so kompliziert sein, um damit ein Steuerberater zu beschätigen.

    Zitat von pluto5

    Zu Oekonom: Ich habe deine Ausführung durchaus sogfältig gelesen. Die Hinweise zu § 23 EStG sind irrelevant. Die Immobilie wurde vor wesentlich länger als 10 Jahren erstellt.

    gut, wenn du diese Info bereits nach meinem ersten Post vom 15.06. kundgetan hättest, wären nachfolgende Überlegungen und Ausführungen und damit verbundene Mühen meinerseits nicht mehr notwendig gewesen.


    Zitat von pluto5

    Laut @muc ist Schenkungssteuer bei Vorlage eines notar. Kaufvertrages jedoch generell KEIN Thema. Insoweit (noch) zu klärende widersprüchliche Meinungen.

    ohne muc hier vorgreifen zu wollen, ich kann nicht erkennen, dass muc geschrieben hat, dass Schenkungsteuer "generell" kein Thema ist. Grundsätzlich ist es halt so:


    Wenn ein Kaufvertrag vorliegt, handelt es sich eben um einen Kauf und nicht um eine Schenkung. Das schließt sich grundsätzlich mal gegenseitig aus. Anders ist es natürlich dann, wenn der Kaufpreis nicht dem tatsächlichen Wert des Vertragsgegenstandes entspricht. Dann kann ein teilentgeltlicher Erwerb bzw. eine verdeckte Schenkung vorliegen.


    Ich gehe aber mal davon aus, dass ihr das Erbe gerecht untereinander aufteilen wollt. Warum sollte dann im KV ein zu niedriger Wert drinstehen? Das wäre aus grunderwerbsteuerlichen Gründen natürlich wünschenswert, ist aber leider keine zulässige "Gestaltung".

    Zunächst einmal muss ich doch sehr schmunzeln, dass Sie selbst den Sachverhalt für " vorliegend nicht so kompliziert" halten und dann einerseits einen wie ich finde grenzwertigen Ton gegenüber @Oekonom haben der Ihnen nur helfen wollte anschlagen und sich gleichzeitig (natürlich kostenlose) "kompetente und erhellende" Meinungen erhoffen.


    Der Sachverhalt ist offensichtlich kompliziert genug um Ertragsteuern und Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer zu verwechseln.


    Ich will Ihnen trotz allem Sarkasmus trotzdem ein Wenig helfen:
    Die Übertragung von Ihrer Mutter an Sie und Ihre Schwester kann zunächst mal unabhängig vom offensichtlich ausreichenden Freibetrag von 400.000 € pro Erbe hinsicht Ihres eigenen Teils schon sachlich steuerbefreit als Familienheim sein.


    Die Bewertung erbschaft- und schenkungsteuerlich wird im Übrigen beim Ein- und Zweifamilienhaus nach dem Sachwert gemacht. Den Vergleichswert können Sie in der Praxis vergessen weil es den meist nicht gibt.
    Das Sachwertverfahren ist komplett formal im Gesetz geregelt und wird anhand Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Bruttogrundfläche, typisierten Regelherstellungskosten, Baujahr und Gebäudeklasse gemacht. Das Berechnen ist ansich kein Hexenwerk, die Daten zu bekommen schon schwieriger. Mit einem Verkehrswertgutachten können Sie alternativ einen niedrigeren Wert nachweisen. Denn der Sachwert ist wie gesagt ein typisierter Wert laut Gesetz. Mit dem "tatsächlichen Wert" auf dem Markt, dem sog. "Verkehrswert" hat das oft recht wenig zu tun, insbesondere bei den heutigen Immobilienpreisen.


    Der nächste Schritt ist die sog. Erbauseinandersetzung. Die kann entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich erfolgen. Richtig ist, dass Ihre Schwester auf Grund der offensichtlich abgelaufenen 10 Jahres Frist keinen Veräußerungsgewinn in der Einkommensteuer haben kann.


    Verkauft Ihre Schwester allerdings unter dem Verkehrswert (ertragsteuerlich und der hat nichts mit dem Sachwert laut ErbStG zu tun), dann kann eine Schenkung Ihrer Schwester an Sie vorliegen und hier ist keine sachliche Steuerbefreiuung in Sicht und den geringen Freibetrag unter Geschwistern haben Sie schon genannt. Deshalb sollte auch hier ein Verkehrswertnaher Preis genommen werden und den bekommen Sie wiederum vom Gutachterauschuss oder einem Immobiliensachverständigen. Beide Instanzen erstellen Ihnen Wertgutachten, die je nach Gebäudewert ihren Preis haben.
    Von der Fairness bei der Erbauseinandersetzung mal abgesehen, die ja immer nach Verkehrswerten erfolgen sollte je nachdem was sonst noch an Vermögen vorhanden ist.